Quyết định cất nhà là việc lớn của cả gia đình, nhưng phần lớn rắc rối khi xây lại bắt nguồn từ những việc bị bỏ qua trước ngày động thổ: chưa chốt ngân sách đã ký nhà thầu, chưa khảo sát đất đã chọn móng, chưa xem hình thế đã định hướng cửa, chưa chụp hiện trạng nhà hàng xóm đã đào móng. Đến khi phát sinh thì công trình đã chạy, sửa rất tốn kém.
Bài này gom lại 12 việc cần làm khi chuẩn bị cất nhà, sắp theo đúng thứ tự nên làm — từ tài chính, pháp lý, khảo sát, thiết kế, phong thuỷ đến hậu cần công trường. Mỗi việc đều có lý do và cách làm cụ thể, kèm công cụ Liên Hoa để gia đình tự làm trước một phần.
Theo học thuật Phong Thuỷ Liên Hoa, phần phong thuỷ quan trọng nhất của một căn nhà được quyết định ở giai đoạn này: chọn hướng, bố cục, vị trí cửa, bếp, cầu thang, phòng thờ. Lễ động thổ chỉ là nghi thức mở đầu; nhà có tốt hay không nằm ở bản vẽ chứ không ở mâm lễ.
Nhóm 1: Tài chính và quy mô (việc 1–2)
Việc 1: Chốt ngân sách bằng một con số định hướng
Trước khi gặp kiến trúc sư hay nhà thầu, gia đình nên có một con số định hướng. Cách nhanh nhất là nhập thông số dự kiến (tỉnh, số tầng, diện tích sàn, móng, mái, mức chất lượng) vào công cụ Dự toán Liên Hoa. Ví dụ nhà 2 tầng, 80 m² mỗi sàn tại Hà Nội, chất lượng Khá cho tổng khoảng 2,02 tỷ đồng, theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026 (mở phương án). Có con số này, gia đình biết mình nên làm mấy tầng, hoàn thiện mức nào.
Việc 2: Chừa dự phòng và lên kế hoạch dòng tiền
Bảng dự toán của công cụ luôn có dòng dự phòng (khoảng 5% trong ví dụ trên). Ngoài ra, cần dự tính tiền theo từng đợt: tạm ứng, phần móng, phần thân, mái, hoàn thiện. Đừng bắt đầu khi tiền chỉ đủ cho phần thô — nhà bỏ dở giữa chừng vừa tốn kém vừa xuống cấp.
Nhóm 2: Pháp lý và khảo sát (việc 3–5)
Việc 3: Kiểm tra giấy tờ đất và quy định xây dựng địa phương
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ranh giới, mục đích sử dụng, chỉ giới xây dựng, mật độ, số tầng cho phép… phụ thuộc quy hoạch từng địa phương. Hãy hỏi trực tiếp cơ quan cấp phép xây dựng nơi mình ở để biết nhà có cần giấy phép không và cần hồ sơ gì. Đừng dựa vào lời truyền miệng, vì quy định mỗi nơi một khác.
Việc 4: Khảo sát địa chất, hiện trạng đất
Đất yếu, đất ao lấp, đất ven sông cần móng cọc; đất tốt nhà thấp tầng có thể làm móng đơn hoặc móng băng. Sự khác biệt chi phí rất lớn: với nhà 2 tầng 80 m²/sàn ở Hà Nội, móng cọc làm tổng dự toán lên khoảng 2,18 tỷ so với khoảng 2,02 tỷ của móng băng, theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026 (mở phương án móng cọc). Khảo sát trước giúp chọn đúng móng ngay từ đầu.
Việc 5: Khảo sát hình thế phong thuỷ
Đây là lúc xem đất theo Hình Pháp: đường đi trước nhà (thẳng, cong, đâm thẳng vào), nhà xung quanh cao thấp ra sao, có góc nhọn, cột điện, cây lớn đối diện không, phía sau có chỗ dựa không, nguồn sáng và gió đến từ đâu. Đo hướng đất bằng la kinh web Liên Hoa. Những thông tin này quyết định vị trí cửa, sân, giếng trời — những thứ không thể sửa sau khi đã đổ bê tông.
Nhóm 3: Thiết kế và phong thuỷ (việc 6–8)
Việc 6: Chọn mẫu và phác bố cục
Xem thư viện 550 mẫu nhà để chọn kiểu nhà phù hợp mảnh đất và ngân sách: nhà ống, nhà vườn, nhà cấp 4, nhà 2–3 tầng. Sau đó phác mặt bằng sơ bộ trên app Vẽ Mặt Bằng 2D–3D để cả nhà cùng góp ý trước khi thuê thiết kế chi tiết.
Việc 7: Thiết kế hoàn chỉnh, chốt phong thuỷ trên bản vẽ
Hồ sơ thiết kế cần có kiến trúc, kết cấu, điện nước. Phần phong thuỷ phải được chốt ngay trên bản vẽ: hướng nhà, vị trí và kích thước cửa chính (thước Lỗ Ban 52,2 thông thuỷ), cầu thang, bếp, nhà vệ sinh, phòng thờ (bàn thờ đo thước 38,8), phòng ngủ. Nội thất và khối xây chọn kích thước theo thước 42,9. Nếu cần, lập cục lý khí trên app Lập Cục Pháp.
Việc 8: Xem năm làm nhà, chọn ngày động thổ
Xem tuổi gia chủ năm đó có phạm hạn làm nhà (Kim Lâu, Hoang Ốc, Tam Tai) hay không, rồi chọn ngày giờ động thổ phù hợp. Nếu năm đó phạm hạn mà vẫn phải làm, nhiều gia đình mượn tuổi; theo Liên Hoa, việc mượn tuổi chủ yếu có giá trị tâm lý, không thay thế cho thiết kế đúng. Xem thêm xem tuổi làm nhà và chọn ngày động thổ.
Nhóm 4: Nhà thầu và hợp đồng (việc 9–10)
Việc 9: Lấy báo giá và so với dự toán
Lấy ít nhất hai đến ba báo giá trên cùng một bộ hồ sơ thiết kế. So từng nhóm chi phí với bảng dự toán: phần thô, hoàn thiện, thiết bị, nhân công, quản lý nhà thầu, giám sát, chi phí khác, dự phòng. Báo giá nào thấp bất thường ở một nhóm, cần hỏi rõ phạm vi. Bài tính chi phí xây nhà online hướng dẫn cách đọc bảng.
Việc 10: Ký hợp đồng rõ ràng
Hợp đồng cần có: phạm vi công việc, danh mục vật tư (hãng, chủng loại), tiến độ, các đợt thanh toán gắn với khối lượng hoàn thành, bảo hành, cách xử lý phát sinh. Đính kèm bản vẽ và bảng khối lượng. Mọi thay đổi trong lúc thi công nên được ghi lại bằng văn bản.
Nhóm 5: Hiện trường và láng giềng (việc 11–12)
Việc 11: Chụp hiện trạng nhà liền kề, báo hàng xóm
Trước khi phá dỡ, đào móng, nên chụp ảnh, quay phim hiện trạng tường, nền, mái nhà liền kề (có mặt chủ nhà bên cạnh càng tốt). Đây là căn cứ khi có nứt, lún. Báo trước lịch thi công, giờ làm, cách che chắn bụi — giữ hoà khí với láng giềng cũng là giữ "khí" tốt cho ngôi nhà mới.
Việc 12: Chuẩn bị mặt bằng, điện nước tạm, chỗ chứa vật tư
Phá dỡ nhà cũ (nếu có), dọn mặt bằng, tôn nền nếu đất trũng. Hai việc này có trong công cụ dự toán (ô phá dỡ và ô tôn nền) nên nhớ tính vào ngân sách. Chuẩn bị điện, nước thi công, chỗ chứa vật tư có che mưa, lối cho xe chở vật liệu.
Bảng tóm tắt 12 việc chuẩn bị cất nhà
| # | Việc | Ai làm | Công cụ hỗ trợ |
|---|---|---|---|
| 1 | Chốt ngân sách định hướng | Gia đình | Dự toán |
| 2 | Dự phòng, kế hoạch dòng tiền | Gia đình | Bảng dự toán |
| 3 | Giấy tờ đất, quy định địa phương | Gia đình, cơ quan cấp phép | — |
| 4 | Khảo sát địa chất | Đơn vị khảo sát, kỹ sư | — |
| 5 | Khảo sát hình thế phong thuỷ | Gia đình, thầy phong thuỷ | La kinh |
| 6 | Chọn mẫu, phác bố cục | Gia đình, KTS | Mẫu nhà, Vẽ mặt bằng |
| 7 | Thiết kế, chốt phong thuỷ | KTS, thầy phong thuỷ | Thước Lỗ Ban, Lập Cục Pháp |
| 8 | Xem năm, chọn ngày động thổ | Gia đình, thầy | — |
| 9 | So báo giá với dự toán | Gia đình, KTS | Dự toán |
| 10 | Ký hợp đồng | Gia đình, nhà thầu | — |
| 11 | Hiện trạng nhà liền kề | Gia đình, nhà thầu | — |
| 12 | Mặt bằng, điện nước tạm | Nhà thầu | — |
Lễ động thổ: làm gọn, đúng tinh thần
Lễ động thổ là nghi thức báo cáo, xin phép trước khi tác động vào đất, thể hiện sự thành kính và mong công trình thuận lợi. Theo quan điểm Liên Hoa, lễ nên làm gọn, trang nghiêm, đúng ngày giờ đã chọn; không cần mâm lễ cầu kỳ, không cần bùa trấn hay vật phẩm đắt tiền chôn dưới đất. Điều làm nên ngôi nhà tốt là thiết kế đúng, thi công chắc chắn và sự hoà thuận của người trong nhà. Bài hướng dẫn hướng động thổ nói rõ hơn về hướng và nghi thức.
Khi cần kiến trúc sư hỗ trợ bản vẽ, dự toán, liên hệ KTS Vũ Minh (Hà Nội) 0917 798 886; khi cần xem phong thuỷ đất và hướng nhà, liên hệ Thầy Vũ Giới (TP.HCM) 0988 964 636.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây nhà — chốt ngân sách trước khi cất nhà.
- Thư viện 550 mẫu nhà — chọn kiểu nhà.
- Vẽ Mặt Bằng 2D–3D — phác bố cục.
- La kinh web — đo hướng đất.
Bài liên quan
Câu hỏi thường gặp
Chuẩn bị cất nhà nên bắt đầu trước bao lâu?
Tuỳ quy mô và thủ tục địa phương, nhưng nên bắt đầu từ việc tính ngân sách và khảo sát đất trước khi định ngày động thổ, để thiết kế và hợp đồng không bị làm vội.
Nên làm thiết kế hay chọn ngày động thổ trước?
Nên có thiết kế (ít nhất phương án bố cục và móng) trước, vì ngày động thổ chỉ có ý nghĩa khi biết chắc nhà sẽ xây thế nào.
Có cần chôn vật phẩm dưới móng khi động thổ?
Theo Liên Hoa, không cần. Vật phẩm chỉ có tính hỗ trợ tâm lý; điều quyết định là thiết kế, kết cấu và hình thế.
Chi phí phá dỡ nhà cũ có nằm trong dự toán không?
Công cụ Dự toán Liên Hoa có ô nhập diện tích phá dỡ nhà cũ và ô tôn nền; hãy nhập để tổng dự toán sát thực tế.
