Nhiều gia đình muốn tự lập một bảng dự toán xây nhà bằng Excel để chủ động kiểm soát chi phí: biết từng hạng mục tốn bao nhiêu, so sánh báo giá nhà thầu, theo dõi tiền chi ra trong quá trình xây. Tìm trên mạng thì có rất nhiều "file dự toán Excel mẫu", nhưng phần lớn hoặc quá sơ sài (chỉ có diện tích nhân đơn giá), hoặc quá chuyên sâu (bảng tiên lượng hàng trăm dòng mã định mức), và đơn giá trong đó không rõ năm nào, tỉnh nào.
Bài này hướng dẫn cách tự dựng một bảng dự toán xây nhà Excel vừa đủ dùng cho chủ nhà: nên có những cột nào, chia nhóm ra sao, các dòng chi phí gián tiếp tính thế nào, và — quan trọng nhất — lấy khối lượng, đơn giá ở đâu cho đáng tin. Chúng tôi không đưa đơn giá "tự chế" vào bài; thay vào đó, bảng mẫu để trống phần giá, và hướng dẫn quý vị lấy số từ công cụ Dự toán Liên Hoa, công cụ có sẵn nút "Tải bảng Excel" theo giá thị trường 10/2026.
Mục tiêu cuối cùng không phải là có một file đẹp, mà là có một con số đúng và một công cụ để so sánh, theo dõi. Excel là chỗ để ghi chép, đối chiếu; còn khối lượng và đơn giá cần có nguồn rõ ràng.
Bảng dự toán xây nhà Excel gồm những phần nào
Một bảng dự toán nhà ở dân dụng đủ dùng nên có hai tầng thông tin:
- Chi phí trực tiếp: vật tư và nhân công, chia theo nhóm phần thô, hoàn thiện, thiết bị, nhân công.
- Chi phí gián tiếp: chi phí chung và lãi nhà thầu, quản lý – giám sát – kỹ thuật, chi phí khác (thiết kế, xin phép, điện nước thi công), dự phòng, thuế (nếu có).
Công cụ Dự toán Liên Hoa cũng cấu trúc đúng như vậy. Ví dụ với nhà 2 tầng, 80 m² mỗi sàn tại Hà Nội, chất lượng Khá, các thiết lập mặc định (theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026 — mở phương án):
| Nhóm | Số dòng trong công cụ | Thành tiền |
|---|---|---|
| Phần thô | 24 dòng | 593.725.438 đ |
| Hoàn thiện | 14 dòng | 247.890.991 đ |
| Thiết bị | 15 dòng | 156.891.540 đ |
| Nhân công | 2 dòng | 629.200.000 đ |
| Cộng vật tư + nhân công | 1.627.707.969 đ | |
| Chi phí chung + thu nhập chịu thuế tính trước của nhà thầu 12% | 176.497.971 đ | |
| Quản lý – giám sát – kỹ thuật công trình 3% | 44.124.493 đ | |
| Chi phí khác 4% | 73.933.217 đ | |
| Dự phòng 5% | 96.113.183 đ | |
| Tổng dự toán | 2.018.376.833 đ |
Cấu trúc này là "xương sống" cho file Excel của quý vị: bốn nhóm chi phí trực tiếp, một dòng cộng, bốn dòng chi phí gián tiếp tính theo phần trăm, và dòng tổng.
Mẫu cột cho bảng dự toán Excel (mẫu trống)
Dưới đây là mẫu cột khuyến nghị cho phần chi phí trực tiếp. Quý vị có thể chép bảng này vào Excel làm khung, phần số để trống để điền từ công cụ hoặc từ báo giá thực tế:
| Cột | Tên cột | Nội dung | Công thức gợi ý |
|---|---|---|---|
| A | STT | Số thứ tự | — |
| B | Nhóm | Phần thô / Hoàn thiện / Thiết bị / Nhân công | — |
| C | Hạng mục | Ví dụ: bê tông móng, thép, gạch xây, lát nền, sơn, thiết bị vệ sinh | — |
| D | Vật tư / thương hiệu | Hãng, chủng loại, quy cách | — |
| E | Đơn vị | m³, kg, viên, m², bộ, công… | — |
| F | Khối lượng | Lấy từ bản vẽ hoặc công cụ | — |
| G | Đơn giá | Lấy từ công cụ hoặc báo giá nhà cung cấp | — |
| H | Thành tiền | Khối lượng × đơn giá | =F×G |
| I | Nguồn giá | Công cụ Dự toán Liên Hoa 10/2026, báo giá NCC, hoá đơn… | — |
| J | Đã chi thực tế | Theo dõi khi thi công | — |
| K | Chênh lệch | Thực tế so với dự toán | =J−H |
Cột I (nguồn giá) là cột hay bị bỏ qua nhưng rất quan trọng: sau vài tháng, quý vị sẽ không nhớ con số nào lấy từ đâu. Cột J và K biến bảng dự toán thành bảng theo dõi chi phí trong suốt quá trình xây.
Phần chi phí gián tiếp
Phía dưới phần trực tiếp, thêm các dòng:
| Dòng | Cách tính | Gợi ý tỷ lệ (theo các lựa chọn trong công cụ) |
|---|---|---|
| Cộng vật tư + nhân công | Tổng cột H của 4 nhóm | — |
| Chi phí chung + lãi nhà thầu | Cộng × tỷ lệ | Trọn gói khoảng 12%; nhà thầu nhỏ khoảng 8%; tự thuê thợ thì không có dòng này |
| Quản lý – giám sát – kỹ thuật | Cộng × tỷ lệ | Không tính, 3%, 5% hoặc 10% |
| Thiết kế, xin phép, điện nước thi công (chi phí khác) | Cộng × tỷ lệ | Không tính, 2%, 4%, 6% hoặc 8% |
| Dự phòng phát sinh | Cộng × tỷ lệ | Không, 3%, 5%, 8% hoặc 10% |
| Thuế VAT | Theo hợp đồng | Không tính, 8% hoặc 10% |
Các tỷ lệ trên là những lựa chọn có sẵn trong công cụ Dự toán Liên Hoa. Quý vị chọn mức phù hợp với cách mình thuê thi công. Trong ví dụ mặc định ở trên, công cụ dùng 12% – 3% – 4% – 5%.
Cách tự lập bảng dự toán Excel từng bước
Bước 1: Chạy công cụ để có khung số
Nhập thông số nhà vào công cụ Dự toán Liên Hoa: tỉnh, số tầng, diện tích sàn từng tầng, móng, mái, gạch, chiều cao tầng, số phòng ngủ, vệ sinh, các hạng mục kèm theo, mức chất lượng. Chọn tiêu chuẩn xây dựng (mặc định TCVN/QCVN), cách thi công, các tỷ lệ chi phí gián tiếp.
Bước 2: Tải bảng Excel
Bấm "Tải bảng Excel" để có file chi tiết theo đúng phương án vừa nhập (bảng chi tiết cần đăng nhập tài khoản). Đây là bản khởi đầu đã có khối lượng theo định mức Việt Nam và đơn giá thị trường. Lưu kèm đường dẫn phương án (ví dụ /du-toan?tang=2) để sau này mở lại.
Bước 3: Điều chỉnh theo thực tế
Trong công cụ, quý vị có thể đổi thương hiệu ở từng dòng và gõ đơn giá riêng nếu có báo giá (dòng đã sửa được tô nền hồng). Công cụ còn cho biết hệ số giá thị trường từng tỉnh — ví dụ tại Hà Nội, giá gốc vật tư và nhân công được nhân hệ số 1,3. Điều chỉnh xong, tải lại Excel.
Bước 4: Thêm cột theo dõi
Mở file, thêm cột "Nguồn giá", "Đã chi thực tế", "Chênh lệch" như mẫu ở trên. Đặt định dạng số có dấu chấm ngăn cách hàng nghìn để dễ đọc.
Bước 5: Đối chiếu báo giá nhà thầu
Khi nhận báo giá, đặt cạnh bảng dự toán và so từng nhóm. Nhóm nào chênh lệch lớn, hỏi rõ khối lượng và chủng loại vật tư.
Đối chiếu bảng Excel với công cụ: những chỗ hay lệch
- Khối lượng tự ước lượng: nếu tự tính khối lượng bê tông, thép, gạch, kết quả thường lệch nhiều so với định mức. Nên dùng khối lượng từ bản vẽ kết cấu hoặc công cụ.
- Đơn giá cũ: đơn giá lấy từ file mẫu cũ trên mạng không còn đúng. Luôn ghi rõ nguồn và tháng của đơn giá.
- Bỏ quên chi phí gián tiếp: nhiều file chỉ có vật tư + nhân công; thiếu khoảng 20% chi phí gián tiếp như ví dụ trên.
- Nhầm diện tích: nhân đơn giá với m² sàn thay vì m² quy đổi, hoặc ngược lại. Xem bài chi phí xây nhà theo m2.
- Không có thiết bị: thiết bị vệ sinh, điện, điều hoà là cả một nhóm chi phí (khoảng 157 triệu trong ví dụ trên).
Dùng bảng Excel trong suốt quá trình xây
Một bảng dự toán tốt không nằm im sau khi ký hợp đồng. Hãy dùng nó để:
- Gắn các đợt thanh toán với khối lượng: mỗi đợt chi, đánh dấu những dòng đã hoàn thành.
- Ghi phát sinh: mỗi thay đổi (đổi vật tư, thêm hạng mục) ghi thành một dòng mới, kèm lý do.
- Theo dõi dự phòng: phát sinh trừ dần vào dòng dự phòng; khi dự phòng gần hết, cần cân nhắc cắt giảm hạng mục khác.
- Lưu làm hồ sơ nhà: sau khi xây xong, bảng này là tài liệu quý cho bảo trì, sửa chữa sau này.
Về phong thuỷ, tiền nên ưu tiên cho phần quyết định chất lượng sống lâu dài: kết cấu chắc, bố cục đúng, cửa, cầu thang, bếp, phòng thờ đặt đúng chỗ và đúng kích thước (cửa theo thước Lỗ Ban 52,2 thông thuỷ, nội thất 42,9, bàn thờ 38,8). Vật liệu trang trí có thể nâng cấp dần.
Cần hỗ trợ lập dự toán chi tiết, liên hệ KTS Vũ Minh (Hà Nội) 0917 798 886; cần xem phong thuỷ bản vẽ, liên hệ Thầy Vũ Giới (TP.HCM) 0988 964 636.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây nhà — nhập thông số, tải bảng Excel theo giá thị trường.
- Vẽ Mặt Bằng 2D–3D — đo diện tích, tường, cửa để khối lượng sát hơn.
- Thư viện 550 mẫu nhà — chọn mẫu trước khi dự toán.
Bài liên quan
- Tính chi phí xây nhà online bằng công cụ Dự toán Liên Hoa
- Chi phí xây nhà: cách lập dự toán
- Dự toán hoàn thiện
Câu hỏi thường gặp
Có file Excel dự toán xây nhà mẫu không?
Công cụ Dự toán Liên Hoa có nút "Tải bảng Excel" xuất bảng theo đúng phương án quý vị nhập. Bài viết này cung cấp mẫu cột trống để quý vị tự dựng hoặc bổ sung cột theo dõi.
Đơn giá trong bảng Excel lấy ở đâu?
Từ công cụ Dự toán Liên Hoa (giá thị trường 10/2026, có thể đổi hãng, sửa giá), hoặc từ báo giá nhà cung cấp. Luôn ghi rõ nguồn và thời điểm.
Chi phí gián tiếp chiếm bao nhiêu?
Trong ví dụ nhà 2 tầng 80 m²/sàn tại Hà Nội, chi phí chung 12%, giám sát 3%, chi phí khác 4%, dự phòng 5% cộng lại khoảng 390 triệu trên tổng khoảng 2,02 tỷ.
Tự thuê thợ thì bảng dự toán khác gì?
Không có dòng chi phí chung và lãi nhà thầu, nhưng gia chủ tự gánh việc quản lý, mua vật tư và rủi ro phát sinh; nên tăng dự phòng.
