Phần thô xong, ngôi nhà mới chỉ là khung. Từ đây đến ngày nhập trạch là giai đoạn hoàn thiện: lát nền, ốp tường, sơn, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, bếp, đèn, điều hòa. Đây cũng là giai đoạn gia chủ dễ vượt ngân sách nhất, vì mỗi lần đi xem vật tư lại thấy một loại "đẹp hơn một chút, đắt hơn một chút". Bài viết này giúp gia chủ lập dự toán phần hoàn thiện và chọn vật tư theo ngân sách ngay từ đầu.
Số liệu lấy từ công cụ Dự toán Liên Hoa, giá thị trường tháng 10/2026 (thư viện giá 1.3.0), cho một căn nhà 2 tầng, mỗi sàn 80 m², mặt tiền 5 m, tại Hà Nội. Đây là dự toán tham khảo, chưa thay thế hồ sơ dự toán của đơn vị thiết kế.
Hoàn thiện và thiết bị gồm những gì
Công cụ chia phần này thành hai nhóm:
- Hoàn thiện: lát nền, ốp lát nhà vệ sinh, đá cầu thang, lan can và tay vịn, sơn nội thất, sơn ngoại thất, bột bả, trần thạch cao, cửa nhôm kính, cửa phòng, cửa nhà vệ sinh, phào chỉ và trang trí mặt tiền, vật tư phụ (keo, ron, nẹp, khóa, bản lề, silicon), vệ sinh công nghiệp trước bàn giao.
- Thiết bị: bồn cầu, lavabo, sen tắm, phụ kiện phòng tắm, bình nóng lạnh, bồn chứa nước, máy bơm, tủ bếp, bếp từ, máy hút mùi, chậu rửa bát, công tắc ổ cắm, đèn LED, điều hòa, điện nhẹ (camera, mạng, chuông hình).
Nhân công hoàn thiện được tính chung trong nhóm nhân công theo m² quy đổi.
So sánh 4 mức chất lượng
| Mức | Hoàn thiện | Thiết bị | Tổng dự toán |
|---|---|---|---|
| Thường | khoảng 153 triệu | khoảng 95 triệu | khoảng 1,69 tỷ |
| Khá | khoảng 248 triệu | khoảng 157 triệu | khoảng 2,02 tỷ |
| Cao | khoảng 360 triệu | khoảng 223 triệu | khoảng 2,36 tỷ |
| Cao cấp | khoảng 529 triệu | khoảng 370 triệu | khoảng 2,93 tỷ |
Từ mức Thường lên Cao cấp, hoàn thiện cộng thiết bị tăng từ khoảng 248 triệu lên gần 900 triệu, gấp hơn ba lần; trong khi phần thô chỉ tăng từ khoảng 550 lên 679 triệu. Nói cách khác, phần lớn khác biệt giữa nhà bình dân và nhà cao cấp nằm ở hoàn thiện và thiết bị.
Mỗi mức khác nhau ở đâu
- Thường: vật tư phổ thông chính hãng, đủ bền, hoàn thiện đơn giản; cửa nhựa lõi thép, cửa phòng HDF, trần thạch cao khoảng 30% diện tích sàn.
- Khá: mức phổ biến của nhà phố; cửa kính hệ nhôm, cửa phòng MDF phủ melamine hoặc laminate, trần thạch cao khoảng 60% diện tích sàn, có phào chỉ, ốp trang trí mặt tiền.
- Cao: vật tư thương hiệu lớn, gạch khổ lớn, cửa kính hộp hoặc nhôm hệ, cửa phòng gỗ tự nhiên ghép phủ veneer, hoàn thiện kỹ.
- Cao cấp: cho nhà phố cao cấp, biệt thự; vật tư dòng cao, đá tự nhiên, thiết bị vệ sinh nhập khẩu.
Mỗi mức có bộ thương hiệu mặc định trong công cụ; gia chủ đăng nhập có thể đổi hãng từng dòng hoặc nhập đơn giá theo báo giá riêng.
Chi tiết hoàn thiện mức Khá
Với nhà 2 tầng 80 m² mỗi sàn, mức Khá, Hà Nội (mở ví dụ):
| Hạng mục | Khối lượng | Thành tiền (đồng) |
|---|---|---|
| Cửa nhôm kính (cửa chính, cửa sổ) | 14 m² | 42.757.000 |
| Gạch lát nền | 118 m² | 39.884.000 |
| Sơn nội thất (tường trong, trần) | 624 m² | 26.688.480 |
| Trần thạch cao (~60% sàn) | 96 m² | 23.712.000 |
| Đá granite cầu thang | 12 m² | 17.160.000 |
| Phào chỉ, trang trí mặt tiền | 160 m² sàn | 16.640.000 |
| Sơn ngoại thất | 277 m² | 15.160.210 |
| Vật tư phụ (~6%) | trọn bộ | 12.901.301 |
| Gạch ốp WC (cao 2 m) | 44 m² | 11.440.000 |
| Bột bả | 28 bao | 10.920.000 |
| Cửa phòng gỗ | 2 bộ | 10.400.000 |
| Lan can, tay vịn | 5 md | 9.100.000 |
| Cửa nhà vệ sinh | 2 bộ | 7.800.000 |
| Vệ sinh công nghiệp bàn giao | 160 m² sàn | 3.328.000 |
| Cộng hoàn thiện | 247.890.991 |
Ở mức Thường, các dòng tương ứng thấp hơn rõ: gạch lát nền khoảng 27,6 triệu, cửa nhôm kính khoảng 23,9 triệu, sơn nội thất khoảng 17,8 triệu, trần thạch cao chỉ 48 m² (khoảng 11,2 triệu), không có dòng trang trí mặt tiền.
Thiết bị: những dòng lớn
Ở mức Thường, thiết bị khoảng 95 triệu, trong đó điều hòa (3 bộ cho phòng ngủ và phòng khách) khoảng 28,3 triệu, tủ bếp trên dưới 3,5 m dài khoảng 20,9 triệu, điện nhẹ khoảng 6,2 triệu, bình nóng lạnh khoảng 6,2 triệu. Điều hòa và tủ bếp là hai dòng gia chủ nên quyết định sớm, vì liên quan đến đường ống, ổ điện đã đi âm từ phần thô.
Chọn vật tư theo ngân sách
- Chốt mức chất lượng trước khi đi xem vật tư: dùng công cụ để biết mỗi mức tốn bao nhiêu, chọn một mức phù hợp ngân sách.
- Ưu tiên chỗ dùng nhiều, khó thay: chống thấm, ống nước, dây điện, cửa chính, gạch lát tầng 1. Những thứ này đáng chọn tốt hơn.
- Tiết kiệm chỗ dễ thay sau: đèn trang trí, thiết bị bếp, phụ kiện phòng tắm, trang trí mặt tiền có thể nâng cấp dần.
- Trộn mức: có thể dùng mức Khá cho phần chung, mức Cao cho phòng khách và phòng thờ; công cụ cho đổi thương hiệu từng dòng để thử.
- Lập bảng chủng loại: ghi rõ hãng, mã, quy cách vào phụ lục hợp đồng. Xem hợp đồng xây nhà.
Thứ tự chọn và đặt vật tư hoàn thiện
Hoàn thiện có nhiều hạng mục phụ thuộc nhau. Đặt hàng sai thứ tự dễ làm chậm công trình hoặc phải đục phá làm lại. Một trình tự gia chủ có thể tham khảo:
- Trong lúc làm phần thô: chốt vị trí và loại thiết bị vệ sinh, bình nóng lạnh, điều hòa, tủ bếp, bếp từ, máy hút mùi, vì liên quan đến ống nước, ống thoát, ổ điện, đường ống điều hòa đi âm.
- Trước khi trát: chốt cửa nhôm kính và cửa chính để thợ chừa đúng ô cửa; đo kích thước cửa chính theo thước Lỗ Ban.
- Trước khi lát: chọn gạch lát nền, gạch ốp nhà vệ sinh, đá cầu thang; đặt hàng sớm vì gạch cùng lô mới đồng màu.
- Sau khi lát, ốp: làm trần thạch cao, bả và sơn.
- Cuối cùng: lắp thiết bị, cửa phòng, đèn, công tắc ổ cắm, vệ sinh công nghiệp.
Ưu tiên ngân sách theo từng không gian
Không cần mọi phòng cùng một mức. Một cách phân bổ hợp lý:
- Phòng khách và lối vào: nơi khách nhìn thấy, chịu đi lại nhiều; nên dành ngân sách tốt hơn cho gạch lát, cửa chính, ánh sáng.
- Bếp và nhà vệ sinh: ẩm ướt, dùng hằng ngày; ưu tiên chống thấm, gạch chống trơn, thiết bị bền hơn là kiểu dáng.
- Phòng ngủ: có thể dùng mức vừa phải; ưu tiên cửa kín, cách âm, ánh sáng dịu.
- Phòng thờ: diện tích nhỏ, có thể dùng vật liệu tốt mà không tốn nhiều; ưu tiên sự trang nghiêm, sạch sẽ.
- Sân thượng, tum: chú trọng chống thấm và thoát nước hơn là trang trí.
Với cách này, tổng tiền hoàn thiện vẫn nằm trong mức đã chọn, nhưng tiền được đặt vào đúng chỗ gia đình cảm nhận rõ nhất.
Hoàn thiện và phong thủy
Giai đoạn hoàn thiện quyết định cảm giác của ngôi nhà: màu sơn, chất liệu sàn, ánh sáng. Theo Phong Thuỷ Liên Hoa, màu sắc và chất liệu nên chọn theo ngũ hành của từng không gian và người sử dụng, nhưng không cần đắt tiền mới hợp phong thủy. Cửa chính và ban thờ nên đo kích thước theo thước Lỗ Ban trước khi đặt làm; đây là hai hạng mục nằm trong phần hoàn thiện. Xem vật liệu kiến trúc theo Ngũ Hành và bố trí nội thất theo phong thủy Liên Hoa.
Những lỗi hay gặp
- Không có dự toán hoàn thiện riêng, đến cuối công trình mới thấy thiếu tiền.
- Thay đổi vật tư nhiều lần, mỗi lần một ít, cộng dồn thành khoản lớn.
- Quên vật tư phụ, vệ sinh công nghiệp, điện nhẹ.
- Chọn thiết bị khi phần thô đã xong, phải đục tường đi lại ống, điện.
Tư vấn kiến trúc, xây dựng, dự toán: KTS Vũ Minh, 0917 798 886 (Hà Nội, Long Biên). Tư vấn phong thủy: Thầy Vũ Giới, 0988 964 636 (TP.HCM). Quý vị cũng có thể gửi thông tin qua trang Liên hệ.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán công trình: so 5 mức chất lượng, đổi hãng từng dòng, tải Excel.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: dự toán theo đúng diện tích phòng, số cửa.
- App Lập Cục Pháp: kiểm tra phong thủy từng phòng trước khi chọn vật tư.
Câu hỏi thường gặp về dự toán phần hoàn thiện
Phần hoàn thiện chiếm bao nhiêu phần trăm?
Ở ví dụ nhà 2 tầng 80 m² mỗi sàn, hoàn thiện cộng thiết bị chiếm khoảng 15% tổng dự toán ở mức Thường và khoảng 31% ở mức Cao cấp.
Mức chất lượng nào phổ biến nhất?
Mức Khá là mức phổ biến của nhà phố trong công cụ Dự toán Liên Hoa.
Nên tiết kiệm ở hạng mục nào?
Những thứ dễ thay sau như đèn trang trí, thiết bị bếp, phụ kiện; không nên tiết kiệm ở chống thấm, ống nước, dây điện.
Có tự thay thương hiệu trong dự toán được không?
Được, đăng nhập để chọn thương hiệu từng dòng hoặc nhập đơn giá báo giá riêng.
Hoàn thiện có cần xem phong thủy không?
Nên xem màu sắc, chất liệu theo ngũ hành và đo cửa chính, ban thờ theo thước Lỗ Ban trước khi đặt làm.
