Phần lớn tranh chấp giữa gia chủ và nhà thầu không bắt nguồn từ việc ai đó cố tình làm sai, mà từ những điều hai bên "tưởng là đã thống nhất" nhưng không ghi ra giấy: vật tư loại nào, phần nào đã tính trong giá, chậm tiến độ thì sao, phát sinh tính thế nào. Một hợp đồng xây nhà rõ ràng giúp cả hai bên làm việc yên tâm và giữ được quan hệ tốt đến khi bàn giao.
Bài viết này liệt kê những nội dung gia chủ nên kiểm tra trong hợp đồng, từ góc nhìn của người đi làm nhà. Đây không phải tư vấn pháp lý; với công trình giá trị lớn, gia chủ nên nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn xem lại trước khi ký. Bài thuộc chuỗi quy trình xây nhà từ A–Z; bước trước là chọn nhà thầu xây dựng.
Vì sao không nên làm nhà bằng thỏa thuận miệng
Nhiều gia đình, nhất là khi thuê thợ quen, chỉ thỏa thuận miệng một đơn giá trên mét vuông. Khi công trình suôn sẻ thì không sao, nhưng khi có vấn đề như vật tư tăng giá, thời tiết kéo dài, gia chủ muốn thay đổi thiết kế, hoặc sau vài năm tường thấm, thì không có căn cứ nào để hai bên đối chiếu. Hợp đồng bằng văn bản không phải để "đề phòng" nhau, mà để hai bên cùng hiểu một cách.
Các phần chính của hợp đồng xây nhà
1. Thông tin các bên
Họ tên, địa chỉ, giấy tờ tùy thân của gia chủ; tên đơn vị, người đại diện, địa chỉ của nhà thầu. Nếu nhà thầu là công ty, kiểm tra người ký có đúng là người đại diện hoặc được ủy quyền không. Ghi rõ địa chỉ công trình.
2. Phạm vi công việc
Đây là phần quan trọng nhất. Cần ghi cụ thể nhà thầu làm những hạng mục nào: phần móng, khung, tường, mái, điện nước, chống thấm, hoàn thiện, cổng, tường rào, bể nước, sân. Hạng mục nào không thuộc phạm vi cũng nên ghi rõ, để tránh hiểu lầm.
3. Hồ sơ kèm theo
Hợp đồng nên dẫn chiếu các tài liệu được coi là một phần không tách rời:
- Bộ bản vẽ thiết kế đã được gia chủ duyệt (kiến trúc, kết cấu, điện nước).
- Bảng dự toán hoặc báo giá chi tiết theo hạng mục.
- Bảng chủng loại vật tư: tên, thương hiệu, quy cách, nơi sản xuất nếu cần.
- Bảng tiến độ thi công.
Mỗi trang phụ lục nên có chữ ký hoặc ký nháy của hai bên. Nếu chưa quen đọc bản vẽ, xem bài đọc bản vẽ nhà.
4. Giá trị hợp đồng và cách tính
- Giá trị là trọn gói cố định hay tính theo khối lượng thực tế.
- Nếu tính theo mét vuông, ghi rõ cách quy đổi diện tích cho móng, mái, sân, ban công, tầng tum.
- Giá đã gồm hay chưa gồm thuế, chi phí điện nước thi công, vận chuyển, dọn dẹp phế thải.
- Trường hợp giá vật tư biến động thì xử lý ra sao.
Để có cơ sở kiểm tra giá, xem bài chi phí xây nhà và cách lập dự toán.
5. Tiến độ
Ghi ngày khởi công, các mốc chính và ngày hoàn thành dự kiến. Thỏa thuận những trường hợp được gia hạn (thời tiết bất thường, gia chủ thay đổi thiết kế, chậm thanh toán) và cách xử lý khi chậm tiến độ không có lý do chính đáng. Nếu gia đình có chọn ngày động thổ, đổ mái, nhập trạch, nên ghi các mốc này vào bảng tiến độ để nhà thầu chủ động sắp xếp. Xem thêm chọn ngày động thổ.
6. Thanh toán
- Chia thành nhiều đợt, mỗi đợt gắn với một khối lượng hoàn thành và biên bản nghiệm thu.
- Tránh tạm ứng quá lớn trước khi khởi công.
- Thỏa thuận một khoản giữ lại sau bàn giao để đảm bảo bảo hành, nếu hai bên đồng ý.
- Ghi hình thức thanh toán, tài khoản nhận tiền đúng tên nhà thầu.
7. Phát sinh và thay đổi
Ghi rõ quy trình: mọi thay đổi so với bản vẽ, mọi hạng mục phát sinh đều phải được lập thành văn bản, có khối lượng, đơn giá và chữ ký của gia chủ trước khi thi công. Phát sinh không có văn bản thì không được tính. Điều khoản này giúp tránh tình trạng cuối công trình xuất hiện một danh sách dài phát sinh mà gia chủ không biết.
8. Trách nhiệm của các bên
- Nhà thầu: thi công đúng bản vẽ, đúng vật tư; bố trí chỉ huy công trường; an toàn lao động; vệ sinh công trường; bảo vệ vật tư.
- Gia chủ: bàn giao mặt bằng, giấy tờ cần thiết; thanh toán đúng hạn; trả lời kịp thời khi nhà thầu cần quyết định.
9. An toàn và ảnh hưởng nhà liền kề
Ghi trách nhiệm của nhà thầu về an toàn lao động, che chắn, và về những hư hại do thi công gây ra cho nhà bên cạnh. Trước khi khởi công, nên cùng hàng xóm chụp ảnh, ghi nhận hiện trạng nhà liền kề.
10. Nghiệm thu và bàn giao
Ghi cách nghiệm thu từng giai đoạn và nghiệm thu hoàn thành: ai tham gia, kiểm tra những gì, lập biên bản ra sao. Bàn giao kèm theo bản vẽ hoàn công (nếu có thay đổi so với thiết kế), hướng dẫn sử dụng thiết bị, ảnh chụp đường ống điện nước. Cách theo dõi trong lúc thi công có trong bài giám sát thi công nhà.
11. Bảo hành
Ghi thời hạn bảo hành cho từng nhóm: kết cấu, chống thấm, điện nước, hoàn thiện; thời gian nhà thầu phải có mặt khi nhận được báo lỗi; trường hợp nào không thuộc bảo hành.
12. Tạm dừng, chấm dứt và giải quyết bất đồng
Thỏa thuận trước những trường hợp được tạm dừng hoặc chấm dứt hợp đồng, cách thanh quyết toán phần việc đã làm, và cách giải quyết khi có bất đồng (thương lượng trước, sau đó mới đến cơ quan có thẩm quyền).
Ghi các yêu cầu phong thủy vào hợp đồng
Với gia đình đã xem phong thủy cho ngôi nhà, một số yêu cầu nên được ghi thành điều khoản hoặc phụ lục, để nhà thầu không tự ý thay đổi:
- Hướng cửa chính, kích thước cửa chính theo bản vẽ đã duyệt.
- Vị trí bếp, hướng bếp; vị trí và kích thước ban thờ.
- Vị trí cầu thang, nhà vệ sinh không được dời khi chưa có ý kiến gia chủ.
- Các mốc thi công gắn với ngày đã chọn: động thổ, đổ mái, nhập trạch.
Xem thêm lễ cất nóc và thủ tục xây nhà để biết những giấy tờ cần chuẩn bị song song với hợp đồng.
Những điểm hay bị bỏ sót
- Không có bảng chủng loại vật tư, chỉ ghi "vật tư tốt", "loại một".
- Không ghi phần nào chưa có trong giá.
- Không có điều khoản về phát sinh.
- Thanh toán theo thời gian thay vì theo khối lượng nghiệm thu.
- Không ghi trách nhiệm với nhà liền kề.
- Không có điều khoản bảo hành chống thấm riêng.
Phong Thuỷ Liên Hoa nhận xem phong thủy bản vẽ và chọn ngày cho các mốc xây nhà để gia chủ đưa vào tiến độ hợp đồng. Văn phòng Hà Nội ở Long Biên, điện thoại 0917 798 886; văn phòng TP.HCM liên hệ 0988 964 636. Quý vị cũng có thể gửi thông tin qua trang Liên hệ.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- App Lập Cục Pháp: kiểm tra hướng và cung trên bản vẽ trước khi đưa vào phụ lục hợp đồng.
- La kinh web: đo hướng cửa thực tế để ghi vào biên bản.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: thể hiện vị trí bếp, ban thờ, cầu thang để đính kèm.
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây nhà
Thuê thợ quen có cần hợp đồng không?
Nên có. Hợp đồng giúp hai bên cùng hiểu phạm vi, giá và trách nhiệm, tránh hiểu lầm làm mất lòng nhau.
Phần nào trong hợp đồng quan trọng nhất?
Phạm vi công việc, bảng chủng loại vật tư và điều khoản phát sinh là những phần dễ gây tranh chấp nhất.
Nên thanh toán theo cách nào?
Chia nhiều đợt, mỗi đợt gắn với khối lượng hoàn thành và biên bản nghiệm thu.
Có cần nhờ luật sư xem hợp đồng không?
Với công trình giá trị lớn hoặc hợp đồng do nhà thầu soạn sẵn, nên nhờ người có chuyên môn pháp lý xem trước khi ký.
Có nên ghi yêu cầu phong thủy vào hợp đồng?
Nên ghi hướng cửa, vị trí bếp, ban thờ, cầu thang và các mốc ngày đã chọn để nhà thầu không tự ý thay đổi.
