Đã chọn được nhà thầu tốt, ký hợp đồng rõ ràng, nhưng gia chủ vẫn cần theo dõi công trình. Không phải vì nghi ngờ nhà thầu, mà vì xây nhà có hàng trăm chi tiết, chỉ cần vài chỗ làm sai mà không ai phát hiện kịp thì về sau sửa rất tốn kém: tường thấm, sàn nứt, ổ điện đặt sai, cửa chính lệch hướng so với bản vẽ đã xem phong thủy. Bài viết này giúp gia chủ giám sát thi công nhà ở mức phù hợp với người không chuyên: biết lúc nào cần có mặt, nhìn vào đâu, hỏi gì.
Bài này thuộc chuỗi quy trình xây nhà từ A–Z. Bước trước đó là chọn nhà thầu xây dựng.
Gia chủ tự giám sát hay thuê giám sát?
Với nhà phố, nhà cấp bốn quy mô nhỏ, nhiều gia đình tự theo dõi. Với công trình lớn, kết cấu phức tạp, hoặc gia chủ ở xa, nên thuê kỹ sư hoặc đơn vị tư vấn giám sát độc lập, không phụ thuộc nhà thầu. Ngay cả khi đã thuê giám sát, gia chủ vẫn nên nắm các điểm cơ bản trong bài này để trao đổi và ra quyết định.
Gia chủ không cần, và cũng không nên, chỉ đạo kỹ thuật thay kỹ sư. Vai trò của gia chủ là: kiểm tra công trình có làm đúng bản vẽ và hợp đồng không, ghi nhận, đặt câu hỏi, và yêu cầu giải thích khi thấy điều bất thường.
Chuẩn bị trước khi giám sát
- Bộ bản vẽ bản cứng: kiến trúc, kết cấu, điện nước, có chữ ký duyệt. Mang theo mỗi lần đến công trình. Nếu chưa quen đọc, xem bài đọc bản vẽ nhà.
- Hợp đồng và bảng chủng loại vật tư: để đối chiếu vật tư thực tế ở công trường.
- Bảng tiến độ: biết tuần này công trình đang làm gì, tuần sau làm gì.
- Sổ nhật ký và điện thoại chụp ảnh: ghi ngày, công việc, vấn đề phát hiện, ảnh chụp kèm.
- Thước dây, la bàn hoặc ứng dụng la kinh: để kiểm tra kích thước cơ bản và hướng cửa.
Những mốc gia chủ nên có mặt
Gia chủ không cần đứng ở công trường cả ngày. Điều quan trọng là có mặt đúng những mốc mà sau đó phần việc sẽ bị che lấp, không thể kiểm tra lại:
- Khi định vị, căng dây móng: kiểm tra vị trí, kích thước, hướng nhà so với bản vẽ.
- Trước khi đổ bê tông móng, cột, dầm, sàn: xem cốt thép đã lắp xong.
- Trước khi trát tường: xem đường ống điện, nước đã đi đúng chỗ.
- Trước khi lát nền, ốp tường nhà vệ sinh: xem lớp chống thấm.
- Trước khi lắp cửa chính, dựng bếp, đặt ban thờ: kiểm tra vị trí, kích thước, hướng.
Giai đoạn móng
- Vị trí và kích thước hố móng có đúng bản vẽ kết cấu không.
- Đáy hố móng có được dọn sạch, không đọng nước, bùn trước khi làm lớp lót không.
- Thép móng có đúng chủng loại, số lượng thanh như bản vẽ không; có được kê để không nằm sát đất không.
- Nhà liền kề có dấu hiệu nứt, lún không; nếu có cần chụp ảnh ghi nhận và báo ngay.
Hướng nhà, hướng cửa nên được kiểm tra lại ngay khi định vị móng, vì đây là lúc còn chỉnh được dễ nhất. Xem bài hướng động thổ.
Giai đoạn khung bê tông cốt thép
- Cốp pha có chắc chắn, kín khít, thẳng hàng không.
- Thép cột, dầm, sàn có đúng số lượng, đường kính theo bản vẽ không; khoảng cách đai có đều không.
- Bê tông có đúng mác ghi trong hợp đồng không; nếu dùng bê tông tươi, xem phiếu giao hàng.
- Sau khi đổ có được bảo dưỡng (tưới ẩm, che chắn) theo hướng dẫn của kỹ sư không.
- Thời điểm tháo cốp pha có theo chỉ định của kỹ sư không, không tháo sớm để chạy tiến độ.
Giai đoạn xây tường
- Gạch có đúng loại trong bảng vật tư không.
- Tường có thẳng đứng, mạch vữa có đều, no vữa không.
- Vị trí cửa đi, cửa sổ có đúng bản vẽ không; kích thước ô chờ cửa có đúng không.
- Chỗ tiếp giáp tường với cột có được liên kết theo chỉ định của kỹ sư không.
Giai đoạn điện, nước và chống thấm
- Đường ống, dây điện đi đúng bản vẽ; chụp ảnh lại toàn bộ trước khi trát để sau này sửa chữa biết vị trí.
- Ống nước được thử áp lực trước khi chôn vào tường, sàn.
- Nhà vệ sinh, ban công, sân thượng, mái được chống thấm và thử ngâm nước trước khi lát.
- Không có đường ống thoát nước chạy qua phía trên hoặc sau lưng ban thờ.
Giai đoạn mái và hoàn thiện
- Mái có đủ độ dốc thoát nước, chỗ tiếp giáp mái với tường có được xử lý chống thấm không.
- Gạch ốp lát có phẳng, đều mạch, không bị bộp (gõ nghe rỗng) không.
- Sơn có đủ số lớp như hợp đồng không.
- Thiết bị vệ sinh, điện có đúng chủng loại đã chọn, hoạt động bình thường không.
Giữ đúng phong thủy đã chốt trên bản vẽ
Sau khi đã xem phong thủy trên bản vẽ, các yếu tố quan trọng cần được giữ nguyên khi thi công. Đây là phần nhà thầu đôi khi thay đổi vì lý do kỹ thuật hoặc tiện thi công mà không báo gia chủ:
- Hướng cửa chính: đo lại bằng la kinh khi lắp khung cửa.
- Kích thước cửa chính, ban thờ: đối chiếu với kích thước đã chọn theo thước Lỗ Ban.
- Vị trí bếp và hướng bếp: kiểm tra trước khi xây bệ bếp.
- Cầu thang: chiều lên, vị trí chân thang so với cửa chính.
- Nhà vệ sinh: không bị dời vào trung tâm nhà hay lên trên phòng thờ.
Nếu buộc phải thay đổi, gia chủ nên hỏi lại thầy phong thủy trước khi đồng ý. Các mốc chọn ngày trong quá trình thi công có trong bài chọn ngày động thổ và lễ cất nóc.
Nhật ký và nghiệm thu từng giai đoạn
Mỗi lần đến công trình, ghi lại: ngày, thời tiết, công việc đang làm, số thợ, vật tư nhập về, vấn đề phát hiện và cách xử lý. Ảnh chụp nên đặt tên theo ngày và vị trí. Nhật ký này là cơ sở khi nghiệm thu, thanh toán và khi có tranh chấp hoặc cần bảo hành.
Mỗi đợt thanh toán nên gắn với một lần nghiệm thu khối lượng: gia chủ (hoặc người giám sát) cùng nhà thầu kiểm tra, ghi biên bản những việc đạt và chưa đạt. Việc chưa đạt cần ghi rõ hạn khắc phục.
Những sai lầm hay gặp khi gia chủ tự giám sát
- Chỉ đến công trình khi đã đổ bê tông, trát tường xong, không còn thấy được phần bên trong.
- Yêu cầu thay đổi bằng lời nói với thợ, không qua chỉ huy công trường, không ghi lại.
- Can thiệp kỹ thuật thay kỹ sư, ví dụ tự yêu cầu giảm thép hoặc tháo cốp pha sớm để kịp ngày.
- Thanh toán trước khi nghiệm thu.
- Không chụp ảnh đường ống, dây điện trước khi che lấp.
Phong Thuỷ Liên Hoa nhận kiểm tra hướng cửa, vị trí bếp, ban thờ ngay tại công trình trong quá trình thi công. Văn phòng Hà Nội ở Long Biên, điện thoại 0917 798 886; văn phòng TP.HCM liên hệ 0988 964 636. Quý vị cũng có thể gửi thông tin qua trang Liên hệ.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web: đo lại hướng cửa chính, hướng bếp ngay tại công trình.
- App Lập Cục Pháp: đối chiếu vị trí các phòng với cung trên mặt bằng.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: vẽ lại hiện trạng khi có thay đổi so với bản vẽ.
Câu hỏi thường gặp về giám sát thi công nhà
Gia chủ không có chuyên môn có tự giám sát được không?
Được ở mức kiểm tra công trình làm đúng bản vẽ, đúng vật tư, đúng tiến độ. Phần kỹ thuật kết cấu nên có kỹ sư hỗ trợ.
Mốc nào quan trọng nhất cần có mặt?
Trước khi đổ bê tông và trước khi trát tường, lát nền, vì sau đó phần bên trong không còn kiểm tra được.
Có nên thuê giám sát độc lập không?
Nên cân nhắc khi công trình lớn, kết cấu phức tạp hoặc gia chủ ở xa, không thường xuyên có mặt.
Phát hiện sai sót thì xử lý thế nào?
Chụp ảnh, ghi nhật ký, báo chỉ huy công trường bằng văn bản và yêu cầu thời hạn khắc phục trước khi nghiệm thu, thanh toán.
Cần kiểm tra phong thủy gì trong lúc thi công?
Hướng và kích thước cửa chính, vị trí bếp, ban thờ, cầu thang, nhà vệ sinh phải đúng như bản vẽ đã xem.
