Với phần lớn gia đình, xây nhà là việc làm một lần trong đời, và nhà thầu là người biến bản vẽ thành ngôi nhà thật. Bản vẽ tốt, ngày động thổ đẹp, hướng nhà hợp tuổi mà gặp nhà thầu làm ẩu, đội giá, chậm tiến độ thì gia chủ vẫn mệt mỏi suốt nhiều tháng và có thể phải sửa chữa nhiều năm sau. Bài viết này giúp gia chủ chọn nhà thầu xây dựng một cách có phương pháp: hiểu các hình thức thuê thầu, biết hỏi đúng câu, biết kiểm chứng và nhận ra dấu hiệu cảnh báo.
Đây là một bước trong quy trình xây nhà từ A–Z. Người làm nhà lần đầu nên đọc thêm các bước xây nhà cho người lần đầu.
Các hình thức thuê nhà thầu phổ biến
Trước khi đi tìm nhà thầu, gia chủ cần xác định mình muốn thuê theo hình thức nào, vì mỗi hình thức đòi hỏi mức tham gia của gia chủ khác nhau.
Thuê nhân công, gia chủ tự mua vật tư
Nhà thầu chỉ cung cấp thợ và quản lý thi công; gia chủ tự mua xi măng, sắt thép, gạch, cát, đá, thiết bị. Cách này giúp gia chủ chủ động chọn vật tư, nhưng tốn nhiều thời gian, phải nắm được khối lượng, thời điểm cần vật tư để không làm gián đoạn công trình. Phù hợp với gia chủ có thời gian, ở gần công trình và có người quen am hiểu xây dựng.
Thầu phần thô kèm nhân công hoàn thiện
Nhà thầu lo vật tư phần thô (móng, khung, tường, mái) và nhân công; gia chủ tự chọn vật tư hoàn thiện như gạch ốp lát, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa. Đây là hình thức được nhiều gia đình chọn vì cân bằng giữa sự chủ động và công sức bỏ ra.
Trọn gói (chìa khóa trao tay)
Nhà thầu lo toàn bộ từ phần thô đến hoàn thiện theo danh mục vật tư đã thống nhất. Gia chủ đỡ vất vả nhất, nhưng phải đặc biệt chặt chẽ ở bảng chủng loại vật tư và hợp đồng, vì mọi chi tiết không ghi rõ đều dễ phát sinh tranh cãi. Xem thêm bài dự toán xây nhà trọn gói.
Tìm nhà thầu ở đâu
- Người quen giới thiệu: nguồn đáng tin nhất, vì có thể đến tận nhà người quen xem chất lượng sau vài năm sử dụng.
- Công trình đang thi công quanh khu vực: gia chủ có thể quan sát cách tổ chức công trường, mức gọn gàng, an toàn.
- Kiến trúc sư thiết kế giới thiệu: kiến trúc sư thường biết đơn vị nào thi công đúng bản vẽ. Xem bài làm việc với kiến trúc sư.
- Công ty xây dựng có văn phòng, pháp nhân rõ ràng: thuận lợi cho việc ký hợp đồng, xuất hóa đơn và bảo hành.
Nên tìm ít nhất hai đến ba nhà thầu để so sánh, không nên chỉ gặp một đơn vị rồi quyết định ngay.
10 câu gia chủ cần hỏi nhà thầu
1. Đơn vị đã làm những công trình nào tương tự?
Hỏi cụ thể về nhà phố, nhà ống, biệt thự hay nhà cấp bốn, có quy mô gần giống nhà mình. Đề nghị được xem ảnh, địa chỉ và nếu được thì đến xem trực tiếp.
2. Ai là người trực tiếp chỉ huy công trường?
Người ký hợp đồng chưa chắc là người có mặt hằng ngày. Hãy hỏi tên, kinh nghiệm của chỉ huy trưởng hoặc đội trưởng, và họ sẽ có mặt ở công trình với tần suất ra sao.
3. Báo giá đã gồm những hạng mục nào, chưa gồm hạng mục nào?
Yêu cầu nhà thầu liệt kê rõ những phần chưa tính: điện nước, chống thấm, cổng, tường rào, bể nước, hố ga, phần cải tạo nền đất yếu. Đây là chỗ phát sinh chi phí nhiều nhất.
4. Vật tư dùng chủng loại, thương hiệu, quy cách nào?
Yêu cầu có bảng chủng loại vật tư kèm theo báo giá: loại thép, mác bê tông, loại gạch, loại dây điện, ống nước, chống thấm. Chỉ ghi chung chung "vật tư loại tốt" là chưa đủ.
5. Thi công có theo đúng bản vẽ thiết kế không?
Một số nhà thầu tự ý thay đổi kết cấu, giảm thép, đổi vị trí phòng cho "dễ làm". Gia chủ cần thống nhất rằng mọi thay đổi so với bản vẽ phải được gia chủ và kiến trúc sư đồng ý bằng văn bản. Nếu chưa quen đọc bản vẽ, xem bài đọc bản vẽ nhà cho gia chủ.
6. Tiến độ dự kiến từng giai đoạn ra sao?
Hỏi thời gian cho phần móng, phần khung, phần thô và hoàn thiện. Tiến độ này cần khớp với các mốc gia chủ đã chọn ngày như động thổ, đổ mái, nhập trạch.
7. Thanh toán chia thành mấy đợt, theo mốc nào?
Thanh toán nên gắn với khối lượng hoàn thành và nghiệm thu từng giai đoạn, không nên trả trước quá nhiều. Hỏi rõ mỗi đợt tương ứng với công việc gì.
8. Xử lý phát sinh như thế nào?
Phát sinh là điều khó tránh khi xây nhà. Quan trọng là quy trình: phát sinh phải được báo trước, có báo giá và được gia chủ đồng ý bằng văn bản trước khi thi công.
9. Chế độ bảo hành gồm những gì, trong bao lâu?
Hỏi riêng về bảo hành kết cấu, chống thấm, điện nước; cách liên hệ khi có sự cố sau bàn giao.
10. An toàn lao động và ảnh hưởng đến hàng xóm được xử lý thế nào?
Hỏi về lưới che, giàn giáo, biện pháp chống lún nứt nhà liền kề, giờ làm việc, xử lý phế thải. Những việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quan hệ hàng xóm lâu dài của gia đình.
Đi xem công trình thực tế
Lời giới thiệu và ảnh đẹp chưa đủ. Gia chủ nên đến xem ít nhất một công trình nhà thầu đang thi công và một công trình đã bàn giao.
- Công trình đang làm: xem công trường có gọn gàng không, vật tư có được che chắn không, thợ có đồ bảo hộ không, mạch vữa tường có đều không.
- Công trình đã bàn giao: hỏi chủ nhà về tiến độ, phát sinh, thái độ khi bảo hành; xem tường có nứt, có thấm không.
So sánh báo giá đúng cách
Nhiều gia chủ chỉ nhìn con số tổng hoặc đơn giá trên mét vuông rồi chọn nơi rẻ nhất. Cách này dễ dẫn đến phát sinh về sau. Để so sánh công bằng:
- Đưa cùng một bộ bản vẽ, cùng một yêu cầu vật tư cho tất cả nhà thầu.
- Đối chiếu từng hạng mục: hạng mục nào nhà thầu này có, nhà thầu kia không.
- Xem cách tính diện tích quy đổi (móng, mái, sân, ban công) của từng bên, vì mỗi đơn vị có thể tính khác nhau.
- Hỏi lý do nếu một báo giá thấp bất thường so với các bên còn lại.
Cách lập dự toán để có cơ sở so sánh có trong bài chi phí xây nhà và cách lập dự toán.
Những dấu hiệu cảnh báo
- Không có bảng chủng loại vật tư, chỉ nói miệng.
- Yêu cầu tạm ứng lớn trước khi khởi công.
- Né tránh việc cho xem công trình cũ hoặc giới thiệu chủ nhà cũ.
- Hứa tiến độ quá nhanh so với các nhà thầu khác mà không giải thích được.
- Không muốn ký hợp đồng hoặc hợp đồng sơ sài vài dòng.
- Gợi ý bỏ qua giấy phép xây dựng hoặc thay đổi kết cấu để "tiết kiệm".
Về giấy tờ cần chuẩn bị trước khi khởi công, xem bài thủ tục xây nhà.
Phối hợp nhà thầu với các mốc phong thủy
Trong quan niệm phong thủy Việt Nam, các mốc động thổ, đổ móng, đổ mái, nhập trạch thường được chọn ngày giờ. Gia chủ nên báo trước các mốc này cho nhà thầu ngay từ khi thương thảo, để họ sắp xếp nhân lực, vật tư cho kịp. Ngược lại, khi nhà thầu báo tiến độ, gia chủ cũng có cơ sở để chọn ngày phù hợp với thực tế thi công, tránh chọn ngày đẹp mà công trình chưa sẵn sàng.
Một số việc nên thống nhất với nhà thầu:
- Không tự ý đào móng, phá dỡ trước ngày động thổ đã chọn nếu gia đình có làm lễ.
- Giữ nguyên hướng cửa, vị trí bếp, cầu thang, phòng thờ như bản vẽ đã được xem phong thủy.
- Báo cho gia chủ trước khi đổ mái để kịp chuẩn bị lễ.
Xem thêm: chọn ngày động thổ, lễ cất nóc.
Phong Thuỷ Liên Hoa nhận xem hướng, xem tuổi, xem bản vẽ và chọn ngày cho các mốc xây nhà. Văn phòng Hà Nội ở Long Biên, điện thoại 0917 798 886; văn phòng TP.HCM liên hệ 0988 964 636. Quý vị cũng có thể gửi thông tin qua trang Liên hệ.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- App Lập Cục Pháp: kiểm tra hướng và cung trên bản vẽ trước khi giao cho nhà thầu.
- La kinh web: đo hướng thực tế trên khu đất trước khi khởi công.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: thử phương án bố trí trước khi chốt bản vẽ.
Câu hỏi thường gặp về chọn nhà thầu xây dựng
Nên chọn thầu trọn gói hay thuê nhân công?
Thầu trọn gói đỡ vất vả hơn nhưng cần hợp đồng và bảng vật tư rất rõ; thuê nhân công chủ động vật tư hơn nhưng tốn thời gian của gia chủ.
Có nên chọn nhà thầu báo giá rẻ nhất?
Không nên chỉ dựa vào giá. Cần so sánh cùng hạng mục, cùng vật tư và hỏi lý do nếu giá thấp bất thường.
Nên tìm bao nhiêu nhà thầu để so sánh?
Thường từ hai đến ba đơn vị, cùng một bộ bản vẽ và yêu cầu vật tư.
Làm sao kiểm chứng năng lực nhà thầu?
Đến xem công trình đang thi công và công trình đã bàn giao, hỏi trực tiếp chủ nhà cũ.
Nhà thầu có cần biết các mốc chọn ngày phong thủy không?
Nên báo trước ngay từ khi thương thảo để nhà thầu sắp xếp tiến độ khớp với ngày động thổ, đổ mái, nhập trạch.
