Xây nhà lần đầu là một hành trình dài với rất nhiều quyết định: xây bao nhiêu tầng, chọn ai thiết kế, thuê thầu thế nào, giám sát ra sao, khi nào động thổ, khi nào nhập trạch. Người chưa có kinh nghiệm dễ bị cuốn vào từng việc nhỏ mà không thấy bức tranh tổng thể, dẫn tới phát sinh chi phí, chậm tiến độ hoặc phải sửa chữa sau khi đã xây. Bài này chia việc xây nhà thành mười bước, mỗi bước nêu việc cần làm, những điểm cần lưu ý và phần phong thủy nên xem ở giai đoạn đó. Quy trình chi tiết theo góc nhìn kỹ thuật có ở bài quy trình xây nhà.
Trong bài này: mười bước xây nhà từ ý tưởng tới nhập trạch · lưu ý phong thủy theo từng bước · những sai lầm của người xây nhà lần đầu · câu hỏi thường gặp.
Bước 1: Xác định nhu cầu
Trước khi nghĩ tới mẫu nhà, hãy liệt kê nhu cầu thực tế của gia đình: bao nhiêu người ở, có người già, trẻ nhỏ không; cần mấy phòng ngủ; có cần phòng thờ, phòng làm việc, chỗ để ô tô, mặt bằng kinh doanh không; dự định ở bao lâu, có tính tới việc con cái lập gia đình. Danh sách này là "đề bài" để kiến trúc sư thiết kế, và cũng giúp gia đình tránh xây thừa hay thiếu không gian.
Bước 2: Xác định ngân sách
Xác định tổng số tiền có thể dành cho việc xây nhà, bao gồm cả thiết kế, thủ tục, nội thất và khoản dự phòng. Có thể ước tính nhanh chi phí theo diện tích và số tầng bằng Dự toán Liên Hoa để biết nhu cầu ở bước 1 có phù hợp với ngân sách hay không. Nếu chưa phù hợp, điều chỉnh nhu cầu ngay từ đầu sẽ dễ hơn nhiều so với cắt giảm khi đang xây.
Bước 3: Chọn đất hoặc khảo sát lô đất hiện có
Với lô đất mới, cần xem pháp lý, quy hoạch, hạ tầng và hình thế; tham khảo bài mua đất theo phong thủy. Với lô đất đã có, cần khảo sát hiện trạng: kích thước thực tế, mốc giới, nền đất, đường, công trình xung quanh, hướng nắng gió.
Phong thủy ở bước này: đo hướng lô đất bằng la kinh, ghi lại số độ, quan sát đường, nước, góc nhọn công trình xung quanh. Cách đo có ở bài cách đo hướng nhà bằng la kinh.
Bước 4: Thiết kế
Làm việc với kiến trúc sư để có hồ sơ thiết kế gồm kiến trúc, kết cấu, điện nước. Giai đoạn này nên dành đủ thời gian: mọi thay đổi trên giấy đều rẻ hơn rất nhiều so với thay đổi khi đã xây. Có thể tham khảo mẫu trong kho mẫu nhà Liên Hoa để trao đổi với kiến trúc sư.
Phong thủy ở bước này: đặt la kinh lên mặt bằng để kiểm tra vị trí cửa chính, bếp, phòng ngủ, phòng thờ, cầu thang, vệ sinh; rà chồng tầng để tránh vệ sinh nằm trên bếp, phòng thờ, giường ngủ. Có thể làm nhanh bằng app Vẽ Mặt Bằng 2D – 3D và app Lập Cục Pháp.
Bước 5: Xin phép xây dựng
Tìm hiểu tại cơ quan quản lý xây dựng địa phương xem công trình có thuộc diện phải xin giấy phép hay không, cần những hồ sơ gì, thời gian giải quyết bao lâu. Nên chuẩn bị sớm vì thủ tục có thể kéo dài. Thiết kế phải phù hợp quy hoạch, chiều cao, khoảng lùi được phép.
Bước 6: Chọn nhà thầu và ký hợp đồng
Lấy báo giá từ hai, ba nhà thầu trên cùng một bộ hồ sơ thiết kế và danh mục vật tư. So sánh không chỉ giá mà cả kinh nghiệm, công trình đã làm, tiến độ, bảo hành. Hợp đồng cần ghi rõ phạm vi công việc, chủng loại vật tư, tiến độ, các mốc thanh toán, bảo hành và cách xử lý phát sinh. Về cách lập dự toán, xem bài dự toán xây nhà trọn gói.
Bước 7: Chọn ngày và khởi công
Nhiều gia đình chọn ngày động thổ theo phong tục và tuổi của gia chủ, làm lễ khởi công đơn giản trước khi đào móng. Trước khởi công cần hoàn tất giấy phép, bàn giao mặt bằng, thống nhất với hàng xóm về việc che chắn, giờ thi công, bảo vệ nhà liền kề.
Bước 8: Giám sát từng giai đoạn
- Móng: kiểm tra kích thước, cốt thép, cao độ trước khi đổ bê tông.
- Khung, sàn, mái: kiểm tra cốt thép, cốp pha, bê tông; chống thấm sàn mái, sàn vệ sinh.
- Tường, điện nước âm: kiểm tra đường ống, đường dây trước khi trát kín.
- Hoàn thiện: kiểm tra vật tư đúng chủng loại, độ phẳng, độ dốc thoát nước.
Phong thủy ở bước này: kiểm tra lại hướng cửa chính khi xây tường mặt tiền, kích thước lọt lòng cửa nếu đã chọn theo thước Lỗ Ban, vị trí bếp, ban thờ đúng như bản vẽ.
Bước 9: Nghiệm thu và bàn giao
Nghiệm thu từng hạng mục theo hợp đồng: kết cấu, chống thấm, điện, nước, cửa, thiết bị. Lập danh sách các điểm cần sửa, yêu cầu nhà thầu khắc phục trước khi thanh toán đợt cuối. Lưu lại toàn bộ hồ sơ: bản vẽ hoàn công, ảnh chụp đường ống, đường dây âm tường, phiếu bảo hành thiết bị.
Bước 10: Nhập trạch
Sau khi dọn dẹp, vệ sinh và bố trí nội thất, gia đình chọn ngày nhập trạch theo phong tục. Nếu cần, có thể xem xét thêm việc trấn trạch; tham khảo bài trấn trạch là gì và bài trấn trạch nhà mới.
Những sai lầm của người xây nhà lần đầu
- Bắt đầu xây khi thiết kế chưa hoàn chỉnh.
- Chỉ so sánh giá mà không so sánh danh mục vật tư.
- Không để khoản dự phòng.
- Không giám sát các hạng mục ẩn như móng, chống thấm, điện nước âm.
- Xem phong thủy khi đã xây xong, phải sửa tốn kém.
- Không lưu hồ sơ hoàn công, khó sửa chữa về sau.
Nhìn lại cả mười bước, có thể thấy phong thủy không phải một bước riêng mà đi kèm suốt quá trình: từ chọn đất, thiết kế, giám sát tới nhập trạch. Xem sớm và xem cùng với kiến trúc sư giúp các đề xuất phong thủy trở thành một phần tự nhiên của ngôi nhà. Mối quan hệ giữa hai lĩnh vực được bàn kỹ ở bài phong thủy và kiến trúc.
Lập sổ theo dõi công trình
Một cuốn sổ hoặc một tệp ghi chép đơn giản giúp người xây nhà lần đầu kiểm soát mọi việc tốt hơn rất nhiều. Mỗi ngày hoặc mỗi tuần, ghi lại công việc đã làm, vật tư đã nhập, các vấn đề phát sinh và cách xử lý, kèm ảnh chụp. Những ảnh chụp đường ống, đường dây trước khi trát tường đặc biệt quý giá cho việc sửa chữa sau này. Sổ theo dõi cũng là căn cứ để đối chiếu khi nghiệm thu và thanh toán, giúp hạn chế tranh cãi giữa chủ nhà và nhà thầu.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán Liên Hoa: ước tính chi phí xây dựng theo diện tích và số tầng.
- Mẫu nhà Liên Hoa: tham khảo mẫu nhà theo kích thước lô đất.
- App Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: vẽ mặt bằng và xem khối nhà 2D – 3D.
- App Lập Cục Pháp: đặt la kinh Liên Hoa lên mặt bằng để kiểm tra bố trí.
Câu hỏi thường gặp khi xây nhà lần đầu
Xây nhà mất bao lâu?
Tuỳ quy mô, số tầng, điều kiện thời tiết và năng lực nhà thầu. Nên thống nhất tiến độ cụ thể trong hợp đồng và theo dõi theo từng giai đoạn.
Có cần thuê giám sát riêng không?
Nếu gia đình không có kinh nghiệm hoặc không có thời gian theo dõi, thuê giám sát độc lập giúp kiểm soát chất lượng các hạng mục ẩn.
Nên xem phong thủy vào bước nào?
Tốt nhất từ bước chọn đất và thiết kế. Xem khi đã xây xong thường chỉ điều chỉnh được nội thất.
Có nên vừa ở vừa xây hoặc sửa?
Nên hạn chế vì bất tiện và kém an toàn. Nếu bắt buộc, cần khoanh vùng thi công và che chắn kỹ.
Cần tư vấn phong thủy trong quá trình xây nhà, có thể liên hệ Phong Thuỷ Liên Hoa.
