Nhà hai tầng là lựa chọn phổ biến cho nhiều gia đình: đủ diện tích cho ba thế hệ, có không gian riêng tư ở tầng trên, mà chi phí vẫn trong tầm kiểm soát. So với nhà cấp 4, nhà hai tầng phát sinh thêm nhiều hạng mục: móng chịu tải lớn hơn, cầu thang, sàn tầng, ban công, chống thấm sàn vệ sinh tầng trên. Bài này giúp gia chủ hiểu các khoản chi chính khi xây nhà hai tầng, những điểm khác so với nhà cấp 4, các yếu tố làm tăng giảm chi phí, cách phân bổ ngân sách, phương án xây trước một tầng và cách tránh phát sinh. Phương pháp lập dự toán chung có ở bài chi phí xây nhà và cách lập dự toán; với nhà một tầng xem bài chi phí xây nhà cấp 4.
Trong bài này: các khoản chi chính · khác gì nhà cấp 4 · cách tính diện tích quy đổi · yếu tố làm tăng giảm chi phí · phân bổ ngân sách · xây trước một tầng · tránh phát sinh · ước tính nhanh · câu hỏi thường gặp.
1. Các khoản chi chính khi xây nhà 2 tầng
- Thiết kế: bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước.
- Phần móng: đào đất, móng, giằng móng, bể phốt, bể nước ngầm nếu có.
- Phần thân: cột, dầm, sàn tầng 2, sàn mái hoặc hệ mái, tường, cầu thang, ban công.
- Điện nước âm: đường dây, đường ống cho hai tầng.
- Hoàn thiện: trát, sơn, lát, ốp, cửa, trần, lan can, tay vịn, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện.
- Ngoài nhà: sân, cổng, tường rào, thoát nước, cây xanh.
- Khác: giấy phép, điện nước thi công, nội thất rời, dự phòng.
2. Nhà 2 tầng khác nhà cấp 4 ở đâu?
- Móng: chịu tải lớn hơn, thường cần móng chắc hơn; với đất yếu, chi phí móng tăng rõ.
- Sàn tầng: thêm một lớp sàn bê tông cốt thép, kéo theo cốp pha, thép, bê tông.
- Cầu thang: một hạng mục mới với kết cấu, tay vịn, ốp lát.
- Chống thấm: sàn vệ sinh, ban công, sân thượng tầng trên cần chống thấm kỹ.
- Diện tích sàn: cùng diện tích đất, nhà hai tầng có gần gấp đôi diện tích sử dụng; chi phí trên mỗi mét vuông sàn có thể hợp lý hơn vì móng, mái được "chia" cho hai tầng.
3. Cách tính diện tích quy đổi
Như với các loại nhà khác, nhà thầu thường báo giá theo mét vuông quy đổi: diện tích sàn tầng 1, sàn tầng 2 cộng với một phần diện tích móng, mái, sân, ban công theo hệ số riêng của từng nhà thầu. Khi so sánh báo giá, gia chủ nên yêu cầu ghi rõ hệ số cho từng phần. Công thức và bảng mẫu có ở bài dự toán xây nhà cấp 4; cách tính tương tự cho nhà hai tầng với thêm phần sàn tầng 2.
4. Yếu tố làm tăng giảm chi phí
- Nền đất: đất yếu cần gia cố hoặc móng cọc.
- Hình khối: nhiều lồi lõm, ban công đua, mái phức tạp làm tăng chi phí.
- Loại mái: mái bằng, mái Thái, mái Nhật, mái tôn có chi phí khác nhau.
- Mức hoàn thiện: gạch, sơn, cửa, thiết bị, trần là phần chênh lệch lớn nhất.
- Số phòng vệ sinh: mỗi phòng vệ sinh thêm đường ống, chống thấm, thiết bị.
- Khu vực và thời điểm: giá vật tư, nhân công khác nhau theo nơi và theo thời gian.
5. Phân bổ ngân sách hợp lý
Nên ưu tiên ngân sách cho phần không thể sửa sau này: móng, kết cấu, chống thấm, điện nước âm. Phần hoàn thiện có thể chọn tầm trung, bền, dễ thay thế. Nội thất rời, sân vườn có thể làm dần. Luôn để riêng một khoản dự phòng cho phát sinh. Những hạng mục không nên tiết kiệm và có thể tiết kiệm được phân tích ở bài chi phí xây nhà cấp 4 và áp dụng tương tự cho nhà hai tầng.
6. Phương án xây trước một tầng
Nhiều gia đình chưa đủ ngân sách xây hai tầng một lần, chọn cách xây tầng 1 trước, tầng 2 sau. Khi đó cần:
- Thiết kế từ đầu cho hai tầng; móng, cột tính toán cho tải trọng hai tầng.
- Chờ sẵn thép cột, vị trí cầu thang, đường ống kỹ thuật lên tầng 2.
- Làm mái tạm hoặc sàn mái chống thấm tốt cho giai đoạn một tầng.
- Tính trước việc sinh hoạt khi thi công tầng 2 sau này.
Cách làm này tốn thêm một phần chi phí cho mái tạm và việc thi công hai lần, nhưng giúp gia đình có nhà ở sớm.
7. Tránh phát sinh
- Chốt thiết kế hai tầng hoàn chỉnh trước khi khởi công.
- Khảo sát nền đất trước khi chọn loại móng.
- Hợp đồng ghi rõ chủng loại vật tư, khối lượng, tiến độ, mốc thanh toán.
- Giám sát kỹ móng, sàn, chống thấm, điện nước âm.
- Theo dõi chi phí thực tế theo từng giai đoạn so với dự toán.
8. Phong thủy ở nhà 2 tầng
So với nhà cấp 4, nhà hai tầng cần chú ý thêm vị trí cầu thang và việc xếp chồng các phòng giữa hai tầng: vệ sinh tầng 2 không nằm trên bếp, phòng thờ, giường ngủ tầng 1; chân cầu thang không chĩa thẳng ra cửa chính; phòng thờ thường đặt ở tầng 2, nơi cao ráo, trang nghiêm. Sửa những điều này trên bản vẽ không tốn kém, nhưng sửa khi đã xây thì phát sinh lớn. Có thể kiểm tra nhanh bằng app Vẽ Mặt Bằng 2D – 3D và app Lập Cục Pháp.
9. Ước tính nhanh
Ứng dụng Dự toán Liên Hoa giúp ước tính chi phí theo diện tích, số tầng, loại móng, loại mái và mức hoàn thiện. Kết quả là con số tham khảo để có khung ngân sách và so sánh với báo giá thực tế. Có thể tham khảo mẫu nhà 2 tầng trong kho mẫu nhà Liên Hoa.
10. Lập kế hoạch dòng tiền theo giai đoạn
Với nhà hai tầng, thời gian thi công thường dài hơn nhà cấp 4, nên việc chuẩn bị dòng tiền theo giai đoạn càng quan trọng. Có thể chia thành các mốc: hoàn thành móng; hoàn thành khung và sàn tầng 2; hoàn thành mái và tường bao; hoàn thành điện nước âm, trát; hoàn thiện sơn, lát, cửa, thiết bị; nghiệm thu, bàn giao. Mỗi mốc gắn với một khoản thanh toán và biên bản nghiệm thu khối lượng. Gia đình nên chuẩn bị sẵn tiền cho ít nhất một giai đoạn phía trước, tránh tình trạng công trình phải dừng giữa chừng vì thiếu vốn, vừa chậm tiến độ vừa ảnh hưởng chất lượng các mối nối kết cấu. Một bảng theo dõi đơn giản gồm hạng mục, dự toán, thực chi và chênh lệch, cập nhật sau mỗi đợt, sẽ giúp chủ nhà luôn nắm rõ tình hình tài chính của công trình.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán Liên Hoa: ước tính chi phí theo diện tích, số tầng, móng, mái và mức hoàn thiện.
- Mẫu nhà Liên Hoa: tham khảo mẫu nhà 2 tầng theo kích thước lô đất.
- App Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: vẽ mặt bằng hai tầng và xem khối 3D.
- App Lập Cục Pháp: đặt la kinh Liên Hoa lên mặt bằng để kiểm tra bố trí.
Câu hỏi thường gặp về chi phí xây nhà 2 tầng
Xây nhà 2 tầng hết bao nhiêu tiền?
Tuỳ diện tích, nền đất, loại móng, mái, mức hoàn thiện và khu vực. Nên ước tính bằng công cụ dự toán rồi đối chiếu với báo giá của nhà thầu địa phương.
Xây nhà 2 tầng có đắt gấp đôi nhà cấp 4?
Không hẳn. Diện tích sàn gần gấp đôi nhưng móng và mái được dùng chung, nên chi phí trên mỗi mét vuông sàn có thể hợp lý hơn.
Có nên xây tầng 1 trước, tầng 2 sau?
Có thể, nếu thiết kế và móng được tính cho hai tầng từ đầu. Cần chấp nhận thêm chi phí mái tạm và thi công hai lần.
Hạng mục nào dễ phát sinh nhất?
Móng khi gặp đất yếu, chống thấm, thay đổi thiết kế và nâng cấp vật tư hoàn thiện.
Cần tư vấn thiết kế nhà 2 tầng hợp phong thủy và ngân sách, có thể liên hệ Phong Thuỷ Liên Hoa.
