Mua một lô đất là quyết định lớn, thường gắn với số tiền tích luỹ nhiều năm. Khác với một căn nhà có thể sửa chữa, những yếu tố của lô đất như hình dạng, thế đất, đường và nước xung quanh gần như không thay đổi được sau khi đã mua. Vì vậy, xem phong thủy trước khi xuống tiền có giá trị hơn nhiều so với xem sau khi đã xây. Bài này tổng hợp 12 điều nên xem khi mua đất, chia thành ba nhóm: hình thế, môi trường xung quanh và các yếu tố pháp lý, kỹ thuật mà phong thủy không thể thay thế. Nguyên lý chung về phong thủy khi mua nhà đất có ở bài phong thủy bất động sản khi mua nhà đất.
Trong bài này: nhóm 1 – hình thế lô đất · nhóm 2 – môi trường xung quanh · nhóm 3 – pháp lý và kỹ thuật · quy trình đi xem đất · bảng tự chấm điểm · câu hỏi thường gặp.
Nhóm 1: Hình thế của chính lô đất
1. Hình dạng lô đất
Lô đất vuông hoặc chữ nhật cân đối dễ bố trí nhà và thường được ưa chuộng. Lô đất méo, hình tam giác, có góc nhọn hoặc bị khuyết một góc lớn khó bố trí, phần đất thừa thường phải xử lý bằng sân vườn hoặc công trình phụ. Lô đất "nở hậu" (phía sau rộng hơn phía trước) được nhiều người ưa thích; lô "thóp hậu" (phía sau hẹp lại) thường được cân nhắc kỹ hơn.
2. Tỉ lệ mặt tiền và chiều sâu
Mặt tiền quá hẹp so với chiều sâu khiến nhà thiếu sáng ở giữa; mặt tiền quá rộng mà chiều sâu nông khiến khó có khoảng sân trước và thế tựa phía sau. Với nhà phố, tham khảo cách bố trí lô hẹp ở bài nhà phố 4x16 phong thủy.
3. Thế đất cao thấp
Thế đất phía sau cao, phía trước thấp và thoáng thường được coi là thuận. Lô đất thấp hơn mặt đường nhiều dễ ngập, đọng nước; lô đất phía trước cao chắn trước mặt nhà tạo cảm giác bị đè.
4. Nền đất
Đất từng là ao hồ, bãi rác, nghĩa địa hoặc đất san lấp chưa ổn định cần được khảo sát địa chất kỹ. Ngoài yếu tố tâm lý, nền đất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí móng và độ bền công trình.
Nhóm 2: Môi trường xung quanh
5. Đường và lối vào
Tránh lô đất bị đường đâm thẳng vào mặt tiền, lô nằm cuối ngõ cụt hẹp, hoặc lô ở mũi nhọn giữa hai con đường giao nhau mà không có khoảng đệm. Lô đất có đường vòng cong ôm phía trước thường được xem là tốt.
6. Nước
Sông, hồ, kênh, mương gần lô đất cần xem hướng chảy, độ sạch và nguy cơ ngập. Nước sạch, tĩnh, ôm lấy khu đất được coi là thuận; nước chảy xiết, đâm thẳng hoặc kênh nước thải là điểm cần cân nhắc.
7. Công trình xung quanh
Quan sát các công trình có thể gây áp lực hoặc bất tiện: cột điện cao thế, trạm biến áp, góc nhọn công trình bên cạnh chĩa vào, ống khói nhà máy, bãi rác, khu xử lý nước thải. Với các công trình tâm linh như đình, chùa, nghĩa trang ở rất gần, mỗi gia đình có quan niệm khác nhau; nên cân nhắc theo cảm nhận và nhu cầu thực tế của gia đình.
8. Hướng lô đất
Đo hướng bằng la kinh tại mặt tiền lô đất, ghi lại số độ và đối chiếu với bản đồ. Hướng lô ảnh hưởng tới nắng, gió và cách bố trí nhà về sau. Cách đo và đọc hướng có ở bài cách đọc la kinh phong thủy.
Nhóm 3: Pháp lý và kỹ thuật
Phong thủy không thay thế được việc kiểm tra pháp lý và kỹ thuật. Một lô đất "đẹp" về hình thế nhưng vướng pháp lý vẫn là một lô đất không nên mua.
9. Pháp lý
Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, diện tích, ranh giới, tình trạng thế chấp, tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền. Nên nhờ người có chuyên môn pháp lý hỗ trợ khi cần.
10. Quy hoạch
Tra cứu quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ, khoảng lùi, mật độ và chiều cao xây dựng cho phép. Một khoảng đất trống thoáng hôm nay có thể là trục đường hoặc toà nhà cao tầng trong tương lai.
11. Hạ tầng
Đường vào, điện, nước, thoát nước, internet, trường học, chợ, cơ sở y tế. Hạ tầng tốt giúp cuộc sống thuận tiện và giữ giá trị lô đất.
12. Môi trường sống thực tế
Tiếng ồn, khói bụi, mùi, an ninh khu vực, cộng đồng hàng xóm. Đây là những thứ chỉ thấy được khi đến xem nhiều lần, vào nhiều thời điểm khác nhau.
Quy trình đi xem đất gợi ý
- Xem bản đồ, ảnh vệ tinh, tra cứu quy hoạch trước khi đi.
- Đến lô đất vào buổi sáng và buổi chiều, ngày thường và cuối tuần.
- Đi bộ quanh khu vực, quan sát đường, nước, công trình xung quanh.
- Đo hướng tại mặt tiền bằng la kinh, đo ở nhiều điểm.
- Chụp ảnh bốn phía, ghi chép vào một trang so sánh.
- Kiểm tra pháp lý và quy hoạch trước khi đặt cọc.
Bảng tự chấm điểm nhanh
| Tiêu chí | Tốt | Cần cân nhắc |
|---|---|---|
| Hình dạng | Vuông, chữ nhật, nở hậu | Tam giác, khuyết góc, thóp hậu |
| Thế đất | Sau cao, trước thấp, thoáng | Thấp hơn đường, trước bị chắn |
| Đường | Đường ôm, có khoảng đệm | Đường đâm thẳng, ngõ cụt hẹp |
| Nước | Sạch, tĩnh, ôm khu đất | Kênh thải, nước xiết, ngập |
| Xung quanh | Hài hoà, có cây xanh | Cột điện cao thế, góc nhọn, ô nhiễm |
| Pháp lý | Rõ ràng, đúng mục đích | Tranh chấp, vướng quy hoạch |
Sau khi chọn được lô đất, có thể dựng thử phương án nhà trên app Vẽ Mặt Bằng 2D – 3D, xem mẫu tham khảo trong kho mẫu nhà Liên Hoa và ước tính chi phí bằng Dự toán Liên Hoa.
Những sai lầm hay gặp khi mua đất
- Chỉ xem đất một lần: đến vào buổi sáng đẹp trời và không biết buổi chiều lô đất bị nắng gắt, mùa mưa bị ngập hay tối đến khu vực ồn ào.
- Tin vào lời giới thiệu "đất đẹp phong thủy": nhiều mô tả chỉ mang tính quảng cáo; người mua nên tự đo hướng, tự quan sát đường, nước và công trình xung quanh.
- Bỏ qua quy hoạch: mua một lô đất trước mặt thoáng nhưng sau đó khoảng thoáng trở thành đường lớn hoặc công trình cao tầng.
- Quá chú trọng hướng hợp tuổi: chấp nhận lô đất có hình thế xấu, pháp lý chưa rõ chỉ vì hướng hợp mệnh.
- Không tính chi phí xử lý: lô đất méo, thấp, nền yếu cần thêm chi phí san lấp, gia cố móng, xử lý cảnh quan; nên ước tính trước để so sánh đúng giá trị.
Tránh được những sai lầm này, người mua đã loại bỏ phần lớn rủi ro trước khi xuống tiền.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh trực tuyến Liên Hoa: đo và đọc hướng lô đất ngay trên web.
- App Lập Cục Pháp: đặt la kinh Liên Hoa lên mặt bằng khu đất để phân cung.
- Mẫu nhà Liên Hoa: tham khảo mẫu nhà theo kích thước lô đất.
- Dự toán Liên Hoa: ước tính chi phí xây dựng trước khi quyết định mua.
Câu hỏi thường gặp khi mua đất theo phong thủy
Đất nở hậu có thực sự tốt hơn?
Đất nở hậu thường được ưa chuộng vì dễ bố trí và có thế mở rộng phía sau. Tuy vậy, hình dạng chỉ là một trong nhiều yếu tố cần xét.
Có nên mua đất gần chùa, nghĩa trang?
Tuỳ quan niệm và nhu cầu của từng gia đình. Nên đến xem vào nhiều thời điểm và cân nhắc cảm nhận của các thành viên trước khi quyết định.
Hướng đất không hợp tuổi có nên mua?
Hướng đất là một yếu tố, nhưng khi xây nhà vẫn có thể bố trí cửa, bếp, phòng ngủ để phù hợp hơn. Hình thế, pháp lý và hạ tầng thường quan trọng hơn.
Có nên nhờ người xem phong thủy trước khi đặt cọc?
Nên, nhất là với các lô đất giá trị lớn. Xem trước khi đặt cọc giúp tránh những điểm không sửa được về sau.
Cần xem một lô đất cụ thể trước khi mua, có thể liên hệ Phong Thuỷ Liên Hoa.
