Dự toán xây nhà trọn gói là bảng tính toàn bộ chi phí để đi từ khu đất trống tới ngôi nhà có thể dọn vào ở, gồm phần thô, phần hoàn thiện và các khoản đi kèm. Khi nhận báo giá "trọn gói" từ nhà thầu, gia chủ thường chỉ thấy một con số theo mét vuông, trong khi phạm vi "trọn gói" của mỗi bên lại khác nhau. Bài này giúp gia chủ hiểu dự toán trọn gói gồm những gì, so sánh các hình thức khoán, đọc báo giá và tránh phát sinh. Phần hướng dẫn tự lập dự toán từng hạng mục có ở bài chi phí xây nhà và cách lập dự toán.
Trong bài này: dự toán trọn gói gồm gì · ba hình thức khoán · cách tính diện tích xây dựng · đọc báo giá trọn gói · khoản dễ phát sinh · hạng mục phong thủy trong dự toán · hợp đồng · câu hỏi thường gặp.
1. Dự toán xây nhà trọn gói gồm những gì?
- Phần thô: móng, khung cột dầm sàn, tường xây, mái, cầu thang, hệ thống điện nước âm tường, chống thấm cơ bản.
- Phần hoàn thiện: trát, sơn, ốp lát, trần, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện, lan can, cầu thang hoàn thiện.
- Chi phí đi kèm: thiết kế, xin phép xây dựng, khảo sát địa chất (nếu cần), ép cọc, điện nước thi công, dọn dẹp, hoàn công.
- Khoản ngoài trọn gói thường gặp: nội thất rời, điều hoà, thiết bị bếp, cổng, sân vườn, đồ thờ.
2. Ba hình thức khoán thường gặp
| Hình thức | Nhà thầu lo | Gia chủ lo | Phù hợp |
|---|---|---|---|
| Khoán nhân công | Thợ, máy thi công | Toàn bộ vật tư | Gia chủ có thời gian, có kinh nghiệm mua vật tư |
| Trọn gói phần thô | Nhân công + vật tư phần thô | Vật tư hoàn thiện | Muốn tự chọn gạch, sơn, thiết bị |
| Trọn gói chìa khoá trao tay | Gần như tất cả, theo danh mục vật tư | Nội thất rời, thiết bị riêng | Bận rộn, muốn một đầu mối chịu trách nhiệm |
3. Cách tính diện tích xây dựng trong báo giá
Báo giá trọn gói thường nhân đơn giá với "diện tích xây dựng quy đổi", không phải diện tích sàn sử dụng. Mỗi phần được tính theo một hệ số: móng, sàn các tầng, ban công, sân thượng, mái, tầng hầm. Hệ số giữa các nhà thầu có thể khác nhau, nên khi so sánh báo giá phải so cả cách quy đổi diện tích, không chỉ so đơn giá trên mét vuông.
4. Đọc báo giá trọn gói: hỏi gì nhà thầu?
- Danh mục vật tư cụ thể: thương hiệu, chủng loại, quy cách cho thép, xi măng, gạch, sơn, thiết bị vệ sinh, cửa.
- Phạm vi công việc: có bao gồm ép cọc, xin phép, hoàn công, cổng, sân, bể nước không.
- Cách quy đổi diện tích và hệ số từng phần.
- Tiến độ, các mốc thanh toán gắn với khối lượng hoàn thành.
- Bảo hành kết cấu, chống thấm, thiết bị.
- Cách tính phát sinh khi gia chủ thay đổi vật tư hoặc thiết kế.
5. Các khoản dễ phát sinh
- Móng: nền đất yếu phải gia cố, ép cọc sâu hơn dự kiến.
- Thay đổi thiết kế giữa chừng: thêm phòng, đổi cầu thang, nâng tầng.
- Nâng cấp vật tư hoàn thiện so với danh mục ban đầu.
- Hạng mục chưa có trong báo giá: cổng, tường rào, sân, mái che, bể ngầm.
- Giá vật tư biến động nếu hợp đồng không chốt giá.
Nên dự phòng thêm một khoản (thường khoảng 10–15% tổng dự toán) cho các phát sinh không lường trước.
6. Hạng mục phong thủy trong dự toán
Một số hạng mục liên quan phong thủy nên được ghi riêng trong dự toán để không bị bỏ sót:
- Cửa chính, cửa phòng đúng kích thước thông thủy theo thước Lỗ Ban (đặt hàng theo số đo đã chọn).
- Ban thờ, khám thờ, bài vị đúng kích thước thước 38,8cm.
- Bình phong, vách ngăn huyền quan, tiểu cảnh, giếng trời.
- Chi phí xem đất, chọn ngày động thổ, nhập trạch nếu gia chủ có nhu cầu.
Thứ tự các mốc phong thủy trong quá trình làm nhà có ở bài quy trình xây nhà.
7. Hợp đồng xây nhà trọn gói cần có gì?
- Bản vẽ và danh mục vật tư đính kèm là một phần của hợp đồng.
- Giá trị hợp đồng, cách quy đổi diện tích, đơn giá phát sinh.
- Tiến độ tổng và từng giai đoạn, mức phạt chậm tiến độ.
- Đợt thanh toán gắn với nghiệm thu khối lượng.
- Trách nhiệm an toàn lao động, bảo hiểm công trình, vệ sinh khu vực lân cận.
- Thời hạn và phạm vi bảo hành.
8. Lập dự toán xây nhà trọn gói theo 5 bước
- Chốt bản vẽ: kiến trúc, kết cấu, điện nước. Không có bản vẽ thì mọi con số chỉ là ước lượng.
- Tính diện tích xây dựng quy đổi: diện tích sàn từng tầng, móng, mái, sân, ban công theo hệ số mà nhà thầu áp dụng; yêu cầu nhà thầu ghi rõ hệ số trong báo giá.
- Chọn mức vật tư: lập danh mục vật tư chính (thép, xi măng, gạch, sơn, gạch lát, thiết bị vệ sinh, cửa) kèm hãng và mã sản phẩm cho từng mức chất lượng.
- Bóc tách các khoản ngoài gói: ép cọc, phá dỡ, điện nước ngoài nhà, cổng tường rào, nội thất rời, xin phép, hoàn công.
- Cộng dự phòng: thường để dành 10–15% tổng dự toán cho phát sinh và biến động giá vật tư.
9. So sánh nhanh bằng công cụ dự toán của Liên Hoa
Trước khi đi hỏi báo giá, gia chủ có thể dùng công cụ dự toán chi phí xây nhà trên vugioi.com để có con số tham khảo theo tỉnh và theo mức chất lượng. Công cụ tính từ phần thô đến hoàn thiện theo giá thị trường, có dữ liệu cho 34 tỉnh và 5 mức chất lượng. Khi đã có con số này trong tay, gia chủ dễ nhận ra báo giá nào thấp bất thường (thường đi kèm vật tư kém hoặc nhiều khoản để ngoài) và báo giá nào cao hơn mức cần thiết.
Nếu chưa có bản vẽ, có thể chọn một mẫu gần giống trong thư viện mẫu nhà để dự toán sơ bộ. Cách đọc từng dòng trong bảng dự toán và các mẹo giảm chi phí có ở bài chi phí xây nhà và cách lập dự toán; thứ tự các bước từ xem đất đến nhập trạch có ở bài quy trình xây nhà.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán chi phí xây nhà: tự tính chi phí từ phần thô đến hoàn thiện theo giá thị trường, 34 tỉnh, 5 mức chất lượng.
- Thư viện 550 mẫu nhà đẹp: mẫu nhà phố, nhà ống, biệt thự, nhà nông thôn, căn hộ, nhà thờ họ, đều có bản vẽ mặt bằng.
Câu hỏi thường gặp về dự toán xây nhà trọn gói
Xây nhà trọn gói có đắt hơn tự quản lý?
Thường cao hơn một phần vì nhà thầu chịu thêm rủi ro và công quản lý. Đổi lại gia chủ tiết kiệm thời gian và có một đầu mối chịu trách nhiệm.
Đơn giá trọn gói có bao gồm thiết kế không?
Tuỳ nhà thầu. Cần hỏi rõ thiết kế kiến trúc, kết cấu, điện nước có nằm trong giá hay tính riêng.
Làm sao so sánh hai báo giá trọn gói?
So theo cùng danh mục vật tư, cùng cách quy đổi diện tích và cùng phạm vi công việc. Chỉ so đơn giá trên mét vuông dễ dẫn tới kết luận sai.
Có nên chọn báo giá rẻ nhất?
Không nên chỉ dựa vào giá. Báo giá thấp bất thường thường đi kèm vật tư kém hoặc nhiều hạng mục bị loại ra khỏi trọn gói.
Cần lập dự toán cho mẫu nhà kết hợp phong thủy, gia chủ có thể xem thư viện mẫu nhà hoặc liên hệ Phong Thuỷ Liên Hoa.
