Ở TP.HCM, kiểu nhà phố quen thuộc là lô đất 4×20 m, một trệt hai lầu, có sân thượng. Nhiều khu vực nền đất yếu, đường được nâng cao qua các năm khiến nhà cũ thấp hơn mặt đường, nên tôn nền và móng là hai câu hỏi lớn khi lập dự toán. Bài viết này đưa ra dự toán xây nhà tại TP.HCM với các ví dụ cụ thể từ công cụ Dự toán Liên Hoa, giá thị trường tháng 10/2026 (thư viện giá 1.3.0).
Đây là dự toán tham khảo để hình dung chi phí và làm việc với nhà thầu, chưa thay thế hồ sơ dự toán của đơn vị thiết kế. Giá thực tế thay đổi theo thời điểm, khối lượng mua và vận chuyển.
Hệ số giá TP.HCM trong công cụ
Công cụ ghi giá gốc theo nguồn rồi nhân hệ số từng tỉnh. Mục "TP. Hồ Chí Minh" trong công cụ bao gồm cả Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Bảng dự toán TP.HCM nhân vật tư × 1,3 và nhân công × 1,339; nhân công nhỉnh hơn Hà Nội (× 1,3) một chút.
Ví dụ: nhà phố 4×20, một trệt hai lầu
Thông số: TP.HCM, 3 tầng nổi (trệt và hai lầu), mỗi sàn 80 m² (240 m² sàn), mặt tiền 4 m, móng băng, mái bằng bê tông, có sân thượng, mỗi tầng 1 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, tôn nền 0,5 m, thuê nhà thầu trọn gói, chưa VAT. Diện tích quy đổi 320 m².
| Mức chất lượng | Tổng dự toán | Đơn giá quy đổi | Khoảng thị trường trọn gói |
|---|---|---|---|
| Thường | khoảng 2,36 tỷ | khoảng 7,38 triệu/m² | 2,11–2,49 tỷ |
| Khá | khoảng 2,82 tỷ | khoảng 8,83 triệu/m² | 2,36–2,87 tỷ |
| Cao | khoảng 3,30 tỷ | khoảng 10,32 triệu/m² | 2,66–3,29 tỷ |
Phân bổ ở mức Khá
| Nhóm | Số tiền | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Phần thô (vật tư) | 806 triệu | 29% |
| Hoàn thiện | 379 triệu | 13% |
| Thiết bị | 197 triệu | 7% |
| Nhân công | 892 triệu | 32% |
| Quản lý và lãi nhà thầu | 249 triệu | 9% |
| Quản lý – giám sát – kỹ thuật | 62 triệu | 2% |
| Chi phí khác | 103 triệu | 4% |
| Dự phòng | 134 triệu | 5% |
Vì sao nhân công chiếm tỷ trọng lớn
Ở ví dụ nhà 4×20 mức Khá, nhân công khoảng 892 triệu, chiếm 32% tổng dự toán, còn lớn hơn vật tư phần thô. Công cụ tính nhân công theo mét vuông quy đổi như cách nhà thầu Việt Nam vẫn tính, rồi nhân hệ số của tỉnh. Ở mức Thường, nhân công còn chiếm tới 34% vì vật tư rẻ hơn mà công thợ gần như không đổi. Điều này giải thích vì sao chọn vật tư rẻ không làm tổng tiền giảm nhiều như gia chủ nghĩ.
Tôn nền chống ngập
Nhiều gia đình ở TP.HCM xây lại nhà vì nền nhà cũ đã thấp hơn mặt đường. Khi đó cần tôn nền tầng trệt cao hơn. Cùng căn nhà trên, tăng tôn nền từ 0,5 m lên 0,8 m: tổng khoảng 2,85 tỷ, phần thô tăng từ 806 lên 825 triệu. Khoản tăng không lớn so với tổng, nhưng nếu không tính đúng, nền nhà mới có thể lại thấp sau vài năm. Cao độ nền nên được kiến trúc sư xác định theo cao độ đường và khu vực.
Móng cọc trên nền đất yếu
Đổi sang móng cọc: tổng khoảng 2,99 tỷ, phần thô tăng từ 806 lên 951 triệu, tức thêm khoảng 160 triệu so với móng băng. Đây là khác biệt lớn nhất trong các lựa chọn kỹ thuật, và phải quyết định dựa trên khảo sát địa chất, không dựa vào giá.
Thuê thầu trọn gói hay tự thuê thợ
Công cụ cho chọn ba cách thi công: nhà thầu trọn gói (chi phí chung và lãi khoảng 12%), nhà thầu nhỏ (khoảng 8%), hoặc tự thuê thợ, tự quản lý. Với căn nhà trên, tự thuê thợ làm tổng giảm từ khoảng 2,82 xuống khoảng 2,55 tỷ, vì bỏ phần quản lý và lãi nhà thầu. Đổi lại, gia chủ phải tự mua vật tư, điều phối thợ, chịu rủi ro chất lượng và tiến độ. Xem chọn nhà thầu xây dựng và giám sát thi công nhà.
Các quy mô khác tại TP.HCM
- Nhà 2 tầng, 80 m² mỗi sàn, mặt tiền 5 m, mức Khá: khoảng 2,04 tỷ (8,51 triệu/m² quy đổi).
- Nhà 3 tầng, 60 m² mỗi sàn, mặt tiền 5 m, mức Khá: khoảng 2,21 tỷ (9,22 triệu/m² quy đổi).
- Nhà 4 tầng, 50 m² mỗi sàn, mặt tiền 4 m, mức Khá: khoảng 2,46 tỷ (9,84 triệu/m² quy đổi).
TP.HCM so với Hà Nội
Cùng căn nhà 4 tầng 50 m² mỗi sàn, Hà Nội khoảng 2,43 tỷ, TP.HCM khoảng 2,46 tỷ. Theo công cụ, chênh lệch giữa hai thành phố rất nhỏ, chủ yếu ở nhân công. Điều tạo khác biệt lớn hơn nhiều là loại móng, chiều cao tôn nền, mức chất lượng và cách thuê thầu. Xem dự toán xây nhà tại Hà Nội.
Những khoản dễ bỏ sót ở TP.HCM
- Phá dỡ nhà cũ khi xây lại.
- Tôn nền đủ cao theo cao độ đường.
- Chống thấm sân thượng, ban công kỹ hơn vì mưa lớn theo mùa.
- Che chắn, bảo vệ nhà liền kề.
- Thuế VAT nếu thuê công ty xuất hóa đơn.
Về thủ tục, xem thủ tục xây nhà.
Cách lập dự toán cho căn nhà của mình
- Chọn đúng tỉnh: mở công cụ Dự toán, chọn "TP. Hồ Chí Minh" (gồm cả Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu) hoặc tỉnh lân cận như Đồng Nai, Tây Ninh nếu xây ở đó; mỗi tỉnh có hệ số riêng.
- Nhập kích thước thật: số tầng nổi, mặt tiền, diện tích từng tầng kể cả tường. Nếu lầu trên có ban công đua ra, cộng vào diện tích lầu đó.
- Chọn kỹ thuật: loại móng theo khảo sát địa chất, mái, gạch xây, chiều cao tầng, chiều cao tôn nền.
- Nhập số phòng: phòng ngủ và phòng vệ sinh mỗi tầng ảnh hưởng nhiều đến thiết bị và hoàn thiện.
- Bật các tùy chọn: sân thượng, điều hòa, thang máy, chống sét, cổng tường rào, phá dỡ nhà cũ.
- Chọn mức chất lượng và cách thi công, rồi đăng nhập để đổi thương hiệu, sửa đơn giá từng dòng theo báo giá thật.
- Tải Excel hoặc in PDF để làm việc với nhà thầu và gia đình.
Nếu đã có bản vẽ, dùng app Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa: thẻ Dự toán đọc đúng chiều dài tường, số cửa từ bản vẽ, sát hơn cách ước theo diện tích.
Đọc báo giá nhà thầu bên cạnh dự toán
Nhiều nhà thầu ở TP.HCM báo giá theo "đơn giá xây thô" và "đơn giá trọn gói" trên mét vuông. Khi so với dự toán, gia chủ nên hỏi rõ: cách quy đổi diện tích móng, mái, sân thượng; báo giá đã gồm tôn nền, phá dỡ, bể phốt, chống thấm, điện nước âm tường chưa; vật tư hoàn thiện cụ thể là thương hiệu, quy cách nào. Một báo giá thấp hơn nhiều so với khoảng thị trường mà công cụ đưa ra thường là thiếu hạng mục hoặc vật tư thấp hơn mức đã chọn. Xem hợp đồng xây nhà để biết cần ghi những gì vào phụ lục vật tư.
Dòng tiền khi xây nhà phố
Ở ví dụ nhà 4×20 mức Khá, vật tư phần thô khoảng 806 triệu và phần lớn nhân công rơi vào giai đoạn đầu; hoàn thiện cộng thiết bị khoảng 576 triệu dồn vào giai đoạn cuối. Nếu xây lại trên nền nhà cũ, cần tính thêm tiền thuê nhà ở tạm trong thời gian thi công. Xem lập kế hoạch tài chính trước khi xây nhà.
Nhà phố TP.HCM và phong thủy
Nhà phố 4×20 sâu 20 m thường có giếng trời giữa nhà, cầu thang đặt ở giữa hoặc sát vách, phòng thờ trên lầu cao nhất. Cần lưu ý cầu thang không đổ thẳng ra cửa chính, nhà vệ sinh các lầu không nằm trên bếp và phòng thờ. Xem kiến trúc phong thủy nhà phố, phong thủy cầu thang.
Tư vấn phong thủy tại TP.HCM: Thầy Vũ Giới, 0988 964 636. Tư vấn kiến trúc, xây dựng, dự toán: KTS Vũ Minh, 0917 798 886. Quý vị cũng có thể gửi thông tin qua trang Liên hệ.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán công trình: dự toán theo hệ số giá TP.HCM, tải Excel.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: vẽ mặt bằng nhà phố 4×20, dự toán theo số đo.
- App Lập Cục Pháp: kiểm tra phong thủy mặt bằng.
Câu hỏi thường gặp về dự toán xây nhà tại TP.HCM
Xây nhà 4×20 một trệt hai lầu hết bao nhiêu?
Theo công cụ Dự toán Liên Hoa giá 10/2026, mức Khá, móng băng: khoảng 2,82 tỷ; mức Thường khoảng 2,36 tỷ, mức Cao khoảng 3,30 tỷ.
Đơn giá xây nhà ở TP.HCM mỗi m² là bao nhiêu?
Ở ví dụ trên, khoảng 7,4–10,3 triệu đồng mỗi m² quy đổi tùy mức chất lượng.
Móng cọc tốn thêm bao nhiêu?
Khoảng 160 triệu đồng ở ví dụ nhà 4×20 trệt hai lầu.
Tự thuê thợ tiết kiệm được bao nhiêu?
Ở ví dụ trên, tổng giảm khoảng 270 triệu do bỏ phần quản lý và lãi nhà thầu, nhưng gia chủ phải tự quản lý.
Giá xây nhà TP.HCM có khác Hà Nội nhiều không?
Theo công cụ, rất ít; TP.HCM nhỉnh hơn một chút do hệ số nhân công.
