Phần thô là "bộ xương" của ngôi nhà: móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, cùng hệ điện nước đi âm trong tường. Đây là phần không thể sửa lại sau khi đã hoàn thiện, và cũng là phần gia chủ khó kiểm tra nhất nếu không có trong tay một bảng dự toán phần thô chi tiết theo hạng mục và khối lượng.
Các số liệu trong bài lấy từ công cụ Dự toán Liên Hoa, theo giá thị trường tháng 10/2026 (thư viện giá 1.3.0), khối lượng tính theo định mức Việt Nam. Đây là dự toán tham khảo để hình dung và làm việc với nhà thầu, chưa thay thế hồ sơ dự toán của đơn vị thiết kế.
Phần thô gồm những gì
Trong cách nói của nhà thầu, "xây thô" thường gồm vật tư thô và nhân công làm thô. Công cụ Dự toán Liên Hoa tách riêng hai phần này để gia chủ thấy rõ: nhóm Phần thô là vật tư và các khoản máy móc, biện pháp đi kèm; nhân công được tính riêng theo mét vuông quy đổi. Nhóm phần thô trong công cụ gồm:
- Bê tông cốt thép: bê tông tươi, xi măng, cát, đá cho bê tông trộn tại chỗ, thép chủ, thép đai, ván khuôn và giàn giáo.
- Móng: đào, vận chuyển, lấp đất hố móng; lớp lót đá 4×6; vật liệu tôn nền.
- Bể ngầm: bể phốt, bể nước ngầm, hố ga.
- Xây tường và trát: gạch, xi măng, cát cho vữa xây và vữa trát.
- Chống thấm: sàn vệ sinh, ban công, sàn mái, sân thượng.
- Điện nước âm tường: dây điện, ống cấp nước, ống thoát nước, tủ điện, ống luồn dây.
- Vật tư phụ và hao hụt: kẽm buộc, đinh, que hàn, phụ gia, lưới chống nứt, hao hụt khi thi công.
- Máy thi công, biện pháp: ca bơm bê tông, xe chở phế thải, hàng rào tạm, giàn giáo ngoài, lưới che chắn bảo vệ nhà bên.
Ví dụ: nhà 2 tầng 80 m² mỗi sàn tại Hà Nội
Thông số: Hà Nội, 2 tầng, mỗi sàn 80 m², mặt tiền 5 m, móng băng, mái bằng bê tông, gạch ống nung, cao tầng 3,3 m, tôn nền 0,5 m, mức Khá. Mở ví dụ: dự toán nhà 2 tầng 80 m² mỗi sàn. Tổng vật tư phần thô khoảng 594 triệu đồng, chiếm 29% tổng dự toán khoảng 2,02 tỷ.
| Hạng mục | Khối lượng | Thành tiền (đồng) |
|---|---|---|
| Thép thanh vằn CB300-V (thép chủ) | 7.135 kg | 133.567.200 |
| Bê tông tươi mác 250 (sàn, dầm, cột) | 49 m³ | 83.317.000 |
| Gạch ống tuynel 8×8×18 | 40.340 viên | 70.796.700 |
| Bể phốt, bể nước ngầm, hố ga | 1 trọn bộ | 36.400.000 |
| Vật liệu tôn nền 0,5 m | 54 m³ | 31.309.200 |
| Thép cuộn CB240-T (thép đai) | 1.566 kg | 28.806.570 |
| Dây điện (quy về 2,5 mm²) | 1.408 m | 25.991.680 |
| Ván khuôn, giàn giáo, cây chống | 288 m² | 17.971.200 |
| Đào, vận chuyển, lấp đất hố móng | 72 m³ | 17.784.000 |
| Cát xây, trát | 33 m³ | 16.153.800 |
| Đá 1×2 | 18 m³ | 15.457.520 |
| Tủ điện, ống luồn, dây mạng, truyền hình | 160 m² sàn | 14.560.000 |
| Che chắn, giàn giáo ngoài, hàng rào tạm | 277 m² mặt ngoài | 14.404.000 |
| Xi măng vữa xây, trát | 133 bao | 13.520.780 |
| Vật tư phụ (~3% vật tư thô) | trọn bộ | 12.865.613 |
| Xi măng bê tông trộn tại chỗ | 117 bao | 11.894.220 |
| Cát vàng bê tông | 11 m³ | 8.985.600 |
| Hao hụt thi công (~2%) | trọn bộ | 8.577.075 |
| Ca bơm bê tông tươi | 2 ca | 7.599.800 |
| Đá 4×6 lót móng, nền | 8 m³ | 6.344.000 |
| Chống thấm WC, ban công, sân thượng | 100 m² | 5.200.000 |
| Ống cấp nước PPR D25 | 100 m | 5.152.680 |
| Ống thoát nước uPVC D90 | 60 m | 3.666.000 |
| Xe chở phế thải, dọn mặt bằng | 4 chuyến | 3.400.800 |
Giá trên đã nhân hệ số thị trường Hà Nội của công cụ. Một số dòng được ghi "ước tính" trong công cụ, tức là giá chưa đối chiếu được với nguồn công bố.
Khối lượng được tính thế nào
- Thép: công cụ lấy khoảng 54 kg thép chủ mỗi m² sàn theo tiêu chuẩn Việt Nam, cộng thép đai. Thép là dòng lớn nhất, chiếm gần một phần tư vật tư thô.
- Bê tông: sàn, dầm, cột khoảng 70,4 m³, trong đó khoảng 70% đổ bê tông tươi, phần còn lại trộn tại chỗ.
- Ván khuôn: khoảng 1,8 m² ván khuôn cho mỗi m² sàn.
- Tường: tường 100 khoảng 133 m², tường 200 khoảng 259 m² (đã trừ cửa), ước theo mặt tiền và diện tích.
- Trát: trát hai mặt tường, khoảng 784 m².
- Dây điện: khoảng 8 m dây mỗi m² sàn.
- Tôn nền: chiều cao tôn nền nhân hệ số nén chặt 1,35.
Công cụ coi các tầng có cùng bố cục, tường và cửa ước theo mặt tiền. Nếu đã có bản vẽ, dùng app Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa: thẻ Dự toán đọc đúng chiều dài tường, số cửa từ bản vẽ, sát hơn.
Những yếu tố làm phần thô thay đổi nhiều nhất
- Loại móng: móng cọc làm phần thô tăng rõ rệt. Ở ví dụ nhà 3 tầng 60 m² mỗi sàn, đổi móng băng sang móng cọc làm phần thô tăng từ khoảng 608 lên 721 triệu. Xem dự toán xây nhà 3 tầng.
- Chiều cao tôn nền: nền càng phải tôn cao, khối lượng đất đá đắp càng lớn.
- Tầng hầm: kéo theo đào đất, tường chắn, chống thấm, cừ thép.
- Mái: mái bằng bê tông, mái ngói kèo thép, mái tôn có giá rất khác nhau.
- Gạch xây: gạch ống nung hay gạch không nung.
- Thương hiệu thép, xi măng: công cụ cho đổi hãng từng dòng để so sánh.
Mức chất lượng ảnh hưởng phần thô ít hơn hoàn thiện
Nhiều gia chủ nghĩ chọn mức chất lượng thấp hơn sẽ giảm đều mọi hạng mục. Thực tế, phần thô thay đổi khá ít vì kết cấu phải đạt tiêu chuẩn dù nhà sang hay nhà bình dân. Với ví dụ nhà 3 tầng 60 m² mỗi sàn tại Hà Nội, vật tư phần thô ở mức Thường khoảng 561 triệu, mức Khá khoảng 608 triệu, mức Cao khoảng 647 triệu. Trong khi đó, phần hoàn thiện cùng ví dụ tăng từ khoảng 200 triệu lên 457 triệu. Bài học: đừng cắt giảm ở phần thô để dành tiền cho hoàn thiện; nếu cần tiết kiệm, hãy giảm ở hoàn thiện và thiết bị, những thứ có thể nâng cấp dần sau khi đã vào ở.
Thời điểm chi tiền cho phần thô
Phần thô diễn ra trong giai đoạn đầu của công trình và cần tiền dồn dập: đặt cọc thép, xi măng, bê tông tươi theo từng đợt đổ sàn. Gia chủ nên chuẩn bị sẵn nguồn tiền cho phần thô trước khi khởi công, tránh để công trình phải dừng giữa chừng khi kết cấu chưa khép kín, vừa tốn kém vừa ảnh hưởng chất lượng. Xem lập kế hoạch tài chính trước khi xây nhà.
So sánh với báo giá xây thô của nhà thầu
Khi nhà thầu báo giá "xây thô trọn gói" theo mét vuông, gia chủ nên:
- Hỏi rõ báo giá đã gồm nhân công thô chưa, đã gồm điện nước âm tường, chống thấm, bể phốt, tôn nền chưa.
- Hỏi cách quy đổi diện tích móng, mái, sân thượng.
- Đối chiếu chủng loại thép, mác bê tông, loại gạch với bảng vật tư.
- Đặt cạnh bảng dự toán từ công cụ, xem hạng mục nào nhà thầu không tính.
Xem thêm chọn nhà thầu xây dựng và hợp đồng xây nhà.
Kiểm soát phần thô khi thi công
Có dự toán khối lượng là có cơ sở để giám sát: số bao xi măng, số tấn thép, số m³ bê tông nhập về công trình có tương ứng với khối lượng dự kiến không. Thép là hạng mục cần kiểm tra kỹ nhất trước mỗi lần đổ bê tông, vì sau đó không thể nhìn thấy. Xem bài giám sát thi công nhà.
Phần thô và phong thủy
Phần thô là lúc các yếu tố phong thủy được "đúc" vào ngôi nhà: hướng nhà khi định vị móng, vị trí cầu thang, vị trí bể phốt và hố ga, đường thoát nước. Bể phốt không nên đặt dưới bếp, ban thờ hay giữa nhà; hố ga và đường ống thoát nước không nên đi qua phía sau ban thờ. Những điều này cần chốt trên bản vẽ trước khi lập dự toán phần thô. Xem đọc bản vẽ nhà và hướng động thổ.
Tư vấn kiến trúc, xây dựng, dự toán: KTS Vũ Minh, 0917 798 886 (Hà Nội, Long Biên). Tư vấn phong thủy: Thầy Vũ Giới, 0988 964 636 (TP.HCM). Quý vị cũng có thể gửi thông tin qua trang Liên hệ.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán công trình: bảng khối lượng phần thô theo định mức, đổi hãng, sửa đơn giá, tải Excel.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: dự toán theo đúng số đo bản vẽ.
- La kinh web: kiểm tra hướng khi định vị móng.
Câu hỏi thường gặp về dự toán phần thô
Phần thô chiếm bao nhiêu phần trăm tổng chi phí?
Ở ví dụ nhà 2 tầng 80 m² mỗi sàn, mức Khá tại Hà Nội, vật tư phần thô khoảng 29% tổng dự toán; nhân công tính riêng khoảng 31%.
Hạng mục nào tốn nhiều nhất trong phần thô?
Thép, sau đó là bê tông và gạch xây.
Báo giá xây thô của nhà thầu có gồm nhân công không?
Thường có, nhưng cần hỏi rõ. Công cụ Dự toán Liên Hoa tách riêng vật tư thô và nhân công để dễ đối chiếu.
Có tự sửa đơn giá vật tư được không?
Được. Đăng nhập để mở bảng chi tiết, chọn thương hiệu hoặc gõ đơn giá theo báo giá riêng ở từng dòng.
Dự toán phần thô có tính tầng hầm không?
Có, công cụ cho chọn 1 hoặc 2 tầng hầm, kèm đào đất, cừ thép và chống thấm.
