Nhà 3 tầng là lựa chọn phổ biến của các gia đình ở đô thị: đủ chỗ cho hai, ba thế hệ, có phòng thờ ở tầng trên cùng, có sân thượng phơi đồ, trồng cây. Trước khi gặp nhà thầu, gia chủ nên tự có một bảng dự toán xây nhà 3 tầng để biết tổng tiền nằm khoảng nào, tiền chia vào những nhóm nào, và những lựa chọn nào làm tổng tiền thay đổi nhiều nhất.
Các con số trong bài được lấy từ công cụ Dự toán Liên Hoa trên vugioi.com, theo giá thị trường tháng 10/2026 (thư viện giá 1.3.0). Mỗi ví dụ có đường dẫn mở sẵn đúng thông số để quý vị tự kiểm tra, rồi sửa theo căn nhà của mình. Đây là dự toán tham khảo, chưa thay thế hồ sơ dự toán của đơn vị thiết kế; giá thực tế thay đổi theo thời điểm, khối lượng mua và vận chuyển.
Diện tích sàn và diện tích quy đổi
Nhà thầu Việt Nam thường báo giá theo mét vuông quy đổi, không phải mét vuông sàn sử dụng. Diện tích quy đổi cộng thêm một phần cho móng, mái, sân thượng, tum... theo hệ số. Vì vậy, khi so sánh báo giá, phải hỏi rõ cách quy đổi của từng nhà thầu.
Ví dụ nhà 3 tầng, mỗi sàn 60 m², mặt tiền 5 m, móng băng, mái bằng bê tông, có sân thượng: công cụ tính ra 180 m² sàn và 240 m² quy đổi. Phần chênh 60 m² chính là móng, mái và sân thượng được quy đổi theo cách nhà thầu thường tính.
Ví dụ: nhà 3 tầng 60 m² mỗi sàn tại Hà Nội, mức Khá
Thông số mặc định của công cụ: Hà Nội, móng băng, mái bằng bê tông, gạch ống nung, cao tầng 3,3 m, mỗi tầng 1 phòng ngủ và 1 phòng vệ sinh, có sân thượng và điều hòa, thuê nhà thầu trọn gói, quản lý giám sát 3%, dự phòng 5%, chi phí khác 4%, chưa tính VAT. Mở ví dụ: dự toán nhà 3 tầng 60 m² mỗi sàn.
| Nhóm chi phí | Số tiền | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Phần thô (vật tư) | 608 triệu | 28% |
| Hoàn thiện (vật tư) | 320 triệu | 15% |
| Thiết bị | 191 triệu | 9% |
| Nhân công | 649 triệu | 30% |
| Quản lý và lãi nhà thầu | 189 triệu | 9% |
| Quản lý – giám sát – kỹ thuật | 47 triệu | 2% |
| Chi phí khác | 80 triệu | 4% |
| Dự phòng | 104 triệu | 5% |
| Tổng dự toán | khoảng 2,19 tỷ | 100% |
Tính ra khoảng 9,12 triệu đồng mỗi m² quy đổi. Công cụ đối chiếu với đơn giá trọn gói thị trường mức Khá tại Hà Nội cho cùng quy mô là khoảng 1,75–2,12 tỷ; dự toán chi tiết sát với khoảng thị trường này.
Một điều đáng chú ý: nhân công chiếm gần một phần ba tổng tiền, xấp xỉ cả phần vật tư thô. Gia chủ tự thuê thợ để "tiết kiệm" thường chỉ bớt được phần quản lý và lãi nhà thầu, nhưng phải tự gánh việc quản lý, mua vật tư và rủi ro.
Mức chất lượng thay đổi tổng tiền bao nhiêu
Cùng căn nhà 3 tầng 60 m² mỗi sàn tại Hà Nội, chỉ đổi mức chất lượng công trình:
| Mức chất lượng | Tổng dự toán | Đơn giá quy đổi | Khoảng thị trường trọn gói |
|---|---|---|---|
| Thường | khoảng 1,81 tỷ | khoảng 7,54 triệu/m² | 1,56–1,84 tỷ |
| Khá | khoảng 2,19 tỷ | khoảng 9,12 triệu/m² | 1,75–2,12 tỷ |
| Cao | khoảng 2,58 tỷ | khoảng 10,75 triệu/m² | 1,97–2,43 tỷ |
Chênh lệch chủ yếu nằm ở hoàn thiện và thiết bị: từ mức Thường lên mức Cao, phần hoàn thiện tăng từ khoảng 200 triệu lên 457 triệu, thiết bị từ 116 triệu lên 268 triệu. Phần thô thay đổi ít hơn nhiều (561 triệu lên 647 triệu), vì kết cấu không thể "tiết kiệm" tùy ý. Đây là gợi ý quan trọng: nếu ngân sách hạn chế, hãy giữ phần thô chắc chắn và chọn hoàn thiện vừa phải; hoàn thiện có thể nâng cấp dần sau này, còn kết cấu thì không.
Móng băng hay móng cọc
Đất yếu, nhà cao hoặc nhà kẹp giữa hai nhà cũ thường phải làm móng cọc. Cùng căn nhà trên, đổi sang móng cọc: tổng dự toán lên khoảng 2,32 tỷ, phần thô tăng từ 608 lên 721 triệu. Nghĩa là riêng lựa chọn móng có thể làm thay đổi hơn một trăm triệu đồng. Việc chọn móng phải dựa vào khảo sát địa chất và kỹ sư kết cấu, không nên quyết định chỉ vì giá. Hãy trao đổi với kiến trúc sư và kỹ sư kết cấu trước khi chốt loại móng.
Hà Nội và TP.HCM
Công cụ nhân hệ số giá vật tư và nhân công theo từng tỉnh. Cùng căn nhà, đặt tại TP.HCM: tổng khoảng 2,21 tỷ (9,22 triệu/m² quy đổi), chênh không nhiều so với Hà Nội; khoảng thị trường trọn gói mức Khá tại TP.HCM là 1,77–2,15 tỷ. Phần chênh chủ yếu đến từ nhân công.
Những khoản dễ bị bỏ sót khi dự toán nhà 3 tầng
- Cổng, tường rào mặt tiền: công cụ mặc định không tính; cần bật lên nếu có.
- Hệ chống sét, tiếp địa: nhà 3 tầng trở lên nên tính.
- Tôn nền tầng 1: mặc định 0,5 m; nền thấp hơn đường nhiều thì phải tăng.
- Phá dỡ nhà cũ: nếu xây lại trên nền nhà cũ.
- Tum thang: nhà 3 tầng có sân thượng thường có tum, cần nhập diện tích.
- Thang máy gia đình: nếu có người già, cần tính sớm vì ảnh hưởng kết cấu.
- VAT: nếu nhà thầu xuất hóa đơn, cần bật thuế.
Danh sách đầy đủ có trong bài chi phí xây nhà và cách lập dự toán.
Cách dùng công cụ cho căn nhà của mình
- Mở công cụ Dự toán, chọn tỉnh, số tầng, nhập mặt tiền và diện tích từng tầng.
- Chọn móng, mái, gạch theo bản vẽ hoặc tư vấn của kiến trúc sư.
- Chọn mức chất lượng và cách thi công (trọn gói, nhà thầu nhỏ, tự thuê thợ).
- Xem tổng miễn phí; đăng nhập để mở bảng chi tiết, đổi thương hiệu, sửa đơn giá từng dòng theo báo giá thật.
- Tải bảng Excel hoặc in PDF để làm việc với nhà thầu.
Nếu đã có mặt bằng, dùng app Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa: thẻ Dự toán tự đọc số đo bản vẽ để tính chi phí, sát hơn cách ước theo diện tích.
Chia dự toán theo giai đoạn thanh toán
Tổng dự toán cho biết gia đình cần bao nhiêu tiền; còn chia theo giai đoạn cho biết cần tiền vào lúc nào. Với nhà 3 tầng thuê thầu trọn gói, các đợt thanh toán thường gắn với các mốc: hoàn thành móng, hoàn thành từng sàn bê tông, xây tô xong phần thô, hoàn thiện và bàn giao. Dựa vào bảng phân bổ ở trên, gia chủ có thể hình dung: giai đoạn phần thô (vật tư thô cộng phần lớn nhân công) chiếm hơn một nửa tổng tiền và diễn ra trong vài tháng đầu; giai đoạn hoàn thiện và thiết bị chiếm khoảng một phần tư, dồn vào cuối công trình, đúng lúc gia chủ hay "nâng cấp" vật tư. Xem bài lập kế hoạch tài chính trước khi xây nhà để khớp dòng tiền với tiến độ.
Đọc báo giá nhà thầu bên cạnh dự toán
Khi có báo giá của nhà thầu, đặt cạnh bảng dự toán từ công cụ và so từng nhóm. Nếu báo giá thấp hơn nhiều ở phần thô, hỏi kỹ chủng loại thép, mác bê tông, loại gạch. Nếu thấp ở hoàn thiện, kiểm tra bảng vật tư hoàn thiện có ghi rõ thương hiệu và quy cách không. Nếu nhà thầu báo giá theo mét vuông, hỏi cách quy đổi móng, mái, sân thượng, tum có giống cách công cụ tính hay không. Xem thêm chọn nhà thầu xây dựng và hợp đồng xây nhà.
Dự toán và phong thủy nhà 3 tầng
Nhà 3 tầng thường đặt phòng thờ ở tầng cao nhất, cầu thang ở giữa hoặc lệch một bên, giếng trời lấy sáng. Những lựa chọn này nên được chốt trên bản vẽ trước khi lập dự toán, vì thay đổi giữa chừng là nguyên nhân phát sinh lớn nhất. Xem bài nhà phố 3 tầng theo phong thủy và giếng trời nhà phố.
Cần tư vấn kiến trúc, xây dựng, dự toán: KTS Vũ Minh, 0917 798 886 (Hà Nội, Long Biên). Tư vấn phong thủy: Thầy Vũ Giới, 0988 964 636 (TP.HCM). Quý vị cũng có thể gửi thông tin qua trang Liên hệ.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán công trình: bảng dự toán từ phần thô đến hoàn thiện theo giá thị trường, tải Excel.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: vẽ mặt bằng, dự toán theo đúng số đo.
- App Lập Cục Pháp: kiểm tra phong thủy bản vẽ trước khi chốt dự toán.
Câu hỏi thường gặp về dự toán xây nhà 3 tầng
Xây nhà 3 tầng 60 m² mỗi sàn hết bao nhiêu tiền?
Theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026 tại Hà Nội, mức Khá, móng băng: khoảng 2,19 tỷ đồng; mức Thường khoảng 1,81 tỷ, mức Cao khoảng 2,58 tỷ.
Đơn giá xây nhà 3 tầng mỗi mét vuông là bao nhiêu?
Ví dụ trên ra khoảng 7,5–10,8 triệu đồng mỗi m² quy đổi tùy mức chất lượng. Luôn hỏi nhà thầu cách quy đổi diện tích.
Phần nào chiếm nhiều tiền nhất?
Nhân công và vật tư phần thô, mỗi nhóm khoảng 28–30% tổng dự toán ở mức Khá.
Móng cọc tốn thêm bao nhiêu?
Ở ví dụ trên, đổi từ móng băng sang móng cọc làm tổng tăng khoảng 127 triệu đồng.
Dự toán này có thay báo giá nhà thầu được không?
Không. Đây là dự toán tham khảo để hình dung và làm việc với nhà thầu; hồ sơ dự toán chính thức do đơn vị thiết kế lập.
