Mua một lô đất để làm nhà là quyết định lớn của nhiều gia đình, thường đánh đổi bằng tiền tích luỹ nhiều năm. Thế nhưng không ít người chỉ nghĩ tới phong thuỷ khi đã đặt cọc, đã ký giấy, thậm chí đã có bản vẽ. Lúc đó, nếu thầy chỉ ra lô đất có những điểm bất lợi khó sửa – đường đâm thẳng, đất thắt hậu nặng, nước dồn về – thì gia đình đã ở thế khó: bỏ cọc thì tiếc, giữ lại thì lo.
Website đã có bài mời thầy xem đất làm mộ cho âm trạch và bài mười điều cần xem tại chỗ trước khi mua đất. Bài này bổ sung một góc khác: quy trình mời thầy xem đất làm nhà ở, đặc biệt là ở giai đoạn trước khi đặt cọc – nên mời lúc nào, chuẩn bị hồ sơ lô đất ra sao, so sánh nhiều lô thế nào và hỏi thầy những câu gì.
Theo học thuật Liên Hoa của Thầy Vũ Giới, Hình Pháp là gốc: hình thế lô đất, đường vào, thế nước, lân cận quyết định phần lớn chất lượng của ngôi nhà sẽ xây. Một lô đất có hình thế tốt thì việc thiết kế về sau rất nhẹ nhàng; một lô đất hình thế xấu thì kiến trúc phải "gánh" rất nhiều.
Vì sao nên mời thầy trước khi đặt cọc
Thời điểm tốt nhất để mời thầy xem đất là khi gia đình đã lọc được hai đến ba lô ưng ý về giá, vị trí, pháp lý sơ bộ, nhưng chưa đặt cọc. Lý do:
- Còn quyền lựa chọn: nếu lô đất có điểm bất lợi lớn, gia đình có thể chuyển sang lô khác mà không mất tiền cọc.
- Có cơ sở thương lượng: những điểm bất lợi về hình thế (như đất méo, thấp trũng) cũng thường là điểm ảnh hưởng tới giá trị sử dụng.
- Định hướng thiết kế từ sớm: biết trước hướng nên mở cửa, chỗ nên đặt sân, giếng trời giúp kiến trúc sư làm việc nhanh hơn.
- Chi phí thấp nhất: sửa trên giấy luôn rẻ hơn sửa trên công trình.
Bài nên mời thầy phong thủy khi nào cũng xếp mốc "trước khi mua đất" là mốc hiệu quả nhất trong vòng đời ngôi nhà.
Một điều nữa: tâm lý khi đã đặt cọc rất khác khi chưa đặt cọc. Đã bỏ tiền, người mua thường có xu hướng tìm lý do để giữ lô đất, nghe lời khuyên theo hướng mình muốn nghe. Khi chưa đặt cọc, gia đình bình tĩnh hơn, dễ cân nhắc khách quan hơn, và lời góp ý của người xem cũng được tiếp nhận trọn vẹn hơn. Vì vậy, nếu thời gian cho phép, hãy để buổi xem đất diễn ra trước mọi cam kết tài chính.
Hồ sơ lô đất cần chuẩn bị trước buổi xem
Buổi xem đất sẽ hiệu quả hơn nhiều nếu gia đình chuẩn bị sẵn thông tin. Danh sách dưới đây là những gì người xem thường cần:
- Vị trí chính xác: địa chỉ, ghim vị trí trên bản đồ điện thoại, ảnh chụp lối vào.
- Kích thước và hình dạng lô: chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, các cạnh có vát, méo hay không. Sơ đồ trong giấy tờ đất (nếu đã có bản sao) rất hữu ích.
- Thông tin khu vực: đường trước mặt rộng bao nhiêu, có dự kiến mở rộng không, xung quanh là nhà ở, xưởng, chợ, trường học hay nghĩa trang.
- Thông tin gia chủ: năm sinh, giới tính của người đứng ra làm nhà và các thành viên chính, để tham khảo cung phi khi bàn hướng.
- Nhu cầu sử dụng: dự định xây nhà ở thuần, nhà ở kết hợp kinh doanh, nhà vườn hay nhà cho thuê; số tầng dự kiến; số người ở.
- Danh sách lô so sánh: nếu có nhiều lô, chuẩn bị thông tin tương tự cho từng lô.
Lưu ý rằng phong thuỷ không thay thế việc kiểm tra pháp lý. Giấy tờ, quy hoạch, chỉ giới xây dựng là phần gia đình cần tìm hiểu qua cơ quan có thẩm quyền và các đơn vị chuyên môn. Người xem phong thuỷ chỉ có thể nhắc gia đình lưu ý những điểm bất thường quan sát được tại hiện trường.
Buổi xem đất làm nhà diễn ra thế nào
Quan sát từ xa đến gần
Người xem thường bắt đầu từ bao quát: đi một vòng khu vực, xem hướng các con đường đổ về lô đất, địa hình cao thấp, sông ngòi, kênh mương, các công trình lớn quanh đó. Đây là bước đánh giá "long mạch" theo nghĩa thực tế nhất: khí đi vào khu đất từ đâu, tụ ở đâu, thoát đi đâu.
Đứng tại lô đất
Tiếp theo là đo hướng bằng la kinh, quan sát mặt tiền nhìn ra đâu, có bị đường đâm, góc nhọn, cột điện, cây lớn chắn trước cửa không; hai bên nhà hàng xóm cao thấp thế nào; phía sau có tựa hay trống trải. Người xem cũng chú ý nắng chiều chiếu vào mặt nào và gió mùa tới từ đâu.
Đánh giá hình dạng lô
Lô vuông vắn, nở hậu nhẹ thường dễ bố trí. Lô thắt hậu, méo, nhiều góc cần cân nhắc kỹ hơn: phần nào dùng để xây, phần nào làm sân, cây xanh để "nắn" lại hình khối ngôi nhà.
Trao đổi định hướng sơ bộ
Cuối buổi, người xem thường đưa ra đánh giá tổng quan: lô nào nên chọn, lô nào nên tránh, nếu chọn thì hướng cửa chính, vị trí sân, giếng trời, khu bếp và phòng thờ nên đi theo định hướng nào. Đây là đầu vào quý cho kiến trúc sư.
So sánh nhiều lô đất: bảng chấm điểm gợi ý
Khi có hai hay ba lô, gia đình có thể cùng người xem chấm điểm theo bảng sau (mỗi tiêu chí từ 1 đến 5 điểm):
| Tiêu chí | Nội dung xem xét |
|---|---|
| Đường vào | Đường đổ về mềm hay đâm thẳng, rộng hay hẹp, có ngõ cụt không |
| Thế đất | Cao ráo hay trũng, nước mưa chảy về đâu |
| Hình dạng lô | Vuông, nở hậu, thắt hậu, méo góc |
| Lân cận | Nhà bên cạnh, công trình đối diện, nơi ồn, nơi ô nhiễm |
| Nắng gió | Mặt tiền có chịu nắng chiều, có đón gió mát |
| Hướng và tuổi | Hướng mặt tiền so với cung phi gia chủ |
| Tiềm năng thiết kế | Dễ bố trí sân, giếng trời, lối vào hợp lý không |
Tiêu chí "hướng và tuổi" đặt gần cuối không phải vì không quan trọng, mà vì theo Liên Hoa, nó là lớp tinh chỉnh. Một lô đất điểm hình thế cao, hướng không hợp tuổi hoàn toàn có thể xử lý bằng bố cục bên trong. Ngược lại, lô hợp tuổi nhưng hình thế kém thì rất khó cứu.
Những câu nên hỏi thầy khi xem đất làm nhà
- Điểm mạnh và điểm yếu lớn nhất của lô đất này là gì?
- Điểm yếu đó có sửa được bằng thiết kế không, cần làm gì và ảnh hưởng thế nào tới diện tích sử dụng?
- Nếu xây nhà ở kết hợp kinh doanh, lô này có phù hợp không?
- Hướng cửa chính nên giữ theo mặt đường hay có thể lệch? Lệch thì ảnh hưởng gì tới lối vào?
- Vị trí nào nên làm sân, giếng trời, bếp, phòng thờ?
- Có yếu tố nào trong khu vực cần theo dõi thêm (dự án sắp xây, đường sắp mở) không?
Hãy ghi chép hoặc xin phép ghi âm lại để trao đổi với kiến trúc sư sau này. Những câu hỏi này cũng giúp gia đình nhận ra người xem có làm việc dựa trên quan sát thực tế hay chỉ đưa ra lời phán chung chung.
Xem đất nhà phố, nhà vườn và đất dự án khác nhau thế nào
Đất nhà phố trong khu dân cư hiện hữu
Với đất nhà phố, hướng mặt tiền gần như do con đường quyết định, nên trọng tâm buổi xem là đường vào, nhà hai bên và công trình đối diện. Người xem sẽ chú ý ngõ có cụt không, lô có nằm cuối đường đâm thẳng không, nhà bên cạnh có cao vượt hẳn tạo cảm giác bị chèn ép không, phía đối diện có cột điện, trạm biến áp, góc nhọn công trình chiếu thẳng vào không. Những yếu tố này khó thay đổi sau khi mua, nên cần nhìn rõ từ đầu.
Đất nhà vườn, đất rộng ở ven đô và nông thôn
Đất rộng cho phép xoay hướng nhà, chọn vị trí xây trong khuôn viên, nên buổi xem tập trung vào thế đất tổng thể: chỗ cao, chỗ thấp, hướng nước chảy, cây lớn có sẵn, tầm nhìn ra cảnh quan. Một lô đất rộng có thể chỉ có một vùng nhỏ thật sự đẹp để đặt nhà; phần còn lại làm vườn, ao, lối đi. Xem thêm bài chọn đất, hướng nhà vườn hợp phong thủy.
Đất trong dự án quy hoạch mới
Đất dự án thường vuông vắn, hạ tầng đồng bộ, nhưng nhiều khu còn trống, chưa rõ hàng xóm tương lai. Khi xem, nên đọc kỹ mặt bằng quy hoạch của dự án: lô nằm gần công viên, trường học hay gần trạm xử lý, bãi xe; có nằm ở đầu hồi, ngã ba, ngã tư không. Người xem có thể dựa trên quy hoạch để dự đoán hình thế khi khu vực đã xây kín.
Những sai lầm thường gặp khi mời thầy xem đất
- Mời sau khi đã đặt cọc: mất quyền lựa chọn, chỉ còn cách "chữa cháy".
- Chỉ hỏi hướng có hợp tuổi không: bỏ qua hình thế, đường nước, lân cận – những điều quyết định nhiều hơn.
- Tin vào cách "trấn" đất bằng vật phẩm: Liên Hoa không khuyến khích trấn yểm, bùa chú; lô đất có vấn đề thì giải bằng thiết kế hoặc chọn lô khác.
- Không mang thông tin nhu cầu: người xem không biết gia đình định xây gì nên khó đưa ra định hướng sát.
- Không phối hợp với kiến trúc sư: kết luận phong thuỷ không được chuyển thành bản vẽ, đến khi thiết kế lại phải làm lại từ đầu.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
La kinh web Liên Hoa – tự đo hướng các lô trước khi mời thầy.
Vẽ mặt bằng 2D–3D – phác nhanh khả năng bố trí trên từng lô.
Dự toán xây nhà – so sánh chi phí xây dựng sơ bộ giữa các phương án.
Kho 550 mẫu nhà – xem mẫu phù hợp kích thước lô đất.
Gia đình có thể liên hệ Thầy Vũ Giới tại TP.HCM (0988 964 636) để đặt lịch xem đất, hoặc KTS Vũ Minh tại Hà Nội (0917 798 886) cho phần kiến trúc và dự toán.
Bài liên quan
- Tư vấn phong thuỷ trước khi mua đất: mười điều cần xem tại chỗ
- Mời thầy xem phong thủy nhà ở: khi nào, chọn ai, chuẩn bị gì
- Mời thầy xem đất làm mộ: hồ sơ và câu hỏi
Câu hỏi thường gặp
Nên mời thầy xem đất làm nhà vào lúc nào?
Tốt nhất là khi đã lọc được hai đến ba lô ưng ý nhưng chưa đặt cọc. Lúc này gia đình vẫn còn quyền lựa chọn và chi phí điều chỉnh thấp nhất.
Một buổi xem có thể xem nhiều lô đất không?
Có thể, nếu các lô ở gần nhau. Gia đình nên chuẩn bị thông tin từng lô và thống nhất trước với người xem về thời gian và phạm vi.
Lô đất không hợp tuổi có nên mua không?
Nếu hình thế tốt, lối vào đẹp, đất cao ráo thì vẫn có thể mua; phần hợp tuổi được tinh chỉnh qua bố cục bên trong. Hình thế quan trọng hơn hướng hợp tuổi.
Thầy xem đất có kiểm tra pháp lý không?
Không. Pháp lý, quy hoạch là việc gia đình cần kiểm tra qua cơ quan có thẩm quyền và đơn vị chuyên môn. Người xem phong thuỷ chỉ nhắc những điểm bất thường quan sát được.
