Thẩm định hiện trạng nhà cũ trước khi mua hoặc thuê theo phong thuỷ là bước xem kỹ một ngôi nhà đã xây sẵn, đã có người ở, để biết nó đang "khoẻ" hay đang "bệnh" trước khi xuống tiền. Nhà cũ không sửa được từ bản vẽ như nhà mới; cái gì đã thành hình thì phải chấp nhận hoặc tốn công sửa. Bài này hướng dẫn gia chủ nhìn nhà cũ theo thứ tự Hình Pháp Liên Hoa: từ ngoài vào trong, từ hình thế đến chi tiết.
Trả lời nhanh: Trước khi mua hoặc thuê nhà cũ, nên thẩm định hiện trạng theo ba lớp: hình thế bên ngoài (đường, hàng xóm, sát khí, nền so với đường), hình dáng lô đất và khối nhà (vuông vắn hay méo, khuyết), và dấu hiệu bên trong (thấm dột, nứt, ẩm, bố cục cửa, bếp, thờ). Lỗi ở hình thế khó sửa nhất, lỗi nội thất dễ sửa nhất.
"Không có Hình thì Khí không tụ. Không có Cục tốt thì hướng tốt cũng chẳng để làm gì." — Thầy Vũ Giới
Vì sao nên thẩm định hiện trạng trước khi mua hoặc thuê nhà cũ?
Nên thẩm định hiện trạng trước khi mua hoặc thuê nhà cũ vì nhà cũ đã có hình cố định, có những lỗi chỉ thấy khi đứng tại chỗ, và có những lỗi không thể sửa. Biết trước giúp gia chủ quyết định mua, thuê, thương lượng hay bỏ qua, thay vì mua xong mới tìm cách hoá giải.
Thầy Vũ Giới (Phong Thuỷ Liên Hoa) dùng một ví dụ rất đời thường khi bàn về chọn đất: hãy tưởng tượng mua một trái sầu riêng bị eo, bị hư; khi tách vỏ, phần cơm sẽ ít và vị cũng không ngon bằng trái lành lặn. Một ngôi nhà cũng vậy. Mua nhà có khiếm khuyết lớn về hình là mua một trái sầu riêng eo.
Thầy cũng giải thích quan hệ giữa người và nhà rất rõ: người có mệnh người, nhà cũng có mệnh nhà, nhà cũng có các cung riêng như người, trong đó có cung tài. Phong thuỷ là cách làm cho nhà có nhiều tài rồi liên kết mệnh nhà với mệnh người để tài của nhà chảy vào mệnh người. Mua nhà cũ là chọn một "mệnh nhà" đã thành hình. Chọn đúng thì nhà trợ người; chọn sai thì người phải gánh nhà.
Thẩm định hiện trạng trước khi mua khác với thẩm định nhà đang ở ở chỗ mục đích: không phải để chữa, mà để chọn. Câu hỏi chính là: lỗi nào ở đây sửa được, sửa tốn bao nhiêu công, và lỗi nào không sửa được.
Bên ngoài nhà cũ cần xem những gì?
Bên ngoài nhà cũ cần xem năm điều: vị trí nạp khí (mặt tiền, đường, ngã ba ngã tư), bối cảnh hàng xóm, các vật gây sát khí chĩa vào nhà, nguồn uế khí gần nhà, và cao độ nền so với đường. Đây là phần hình thế, khó sửa nhất và quan trọng nhất.
Thầy Vũ Giới giảng bốn bước của phong thuỷ công trình, bước đầu tiên là quan sát hình thế: trước khi bước chân vào công trình phải thấu hiểu địa thế xung quanh, đường xá, toà nhà lân cận, vật thể tác động. Theo Thầy, nếu không định hình được hình thế, mọi tính toán sau đó đều trở nên vô nghĩa.
- Vị trí nạp khí: theo cẩm nang làm nhà của Thầy, đất nên có mặt tiền đẹp, gần ngã ba, ngã tư hoặc trung tâm nhộn nhịp, vì đó là nơi nạp khí chính.
- Hàng xóm: nhà hai bên nên đồng nhất, không quá quái dị, không lô nhô; phía trước không bị toà nhà quá cao chắn mất khí.
- Sát khí: tránh bóng đổ, vật nhọn đâm vào, ánh sáng phản chiếu bất thường trực tiếp vào mặt tiền.
- Uế khí: gần bãi rác, nghĩa địa thì nhà phải nhận uế khí, cần hết sức cẩn thận.
- Nền so với đường: nền nhà phải cao hơn sân, lề đường và đường dẫn khí vào nhà; nền thấp hơn đường là lỗi lớn.
Về nền nhà, theo bài giảng của Thầy Vũ Giới, nóc là dương chủ, nền là âm chủ. Nền thấp hơn đường làm nền mất thế âm chủ, gây loạn khí cả cục. Nhà cũ ở những tuyến đường đã nâng cốt nhiều lần rất hay gặp lỗi này. Sửa được, nhưng phải nâng nền, tốn công đáng kể; cần tính vào quyết định mua.
Hình dáng lô đất và khối nhà cũ nói lên điều gì?
Hình dáng lô đất và khối nhà cho biết cục khí của ngôi nhà có đầy đặn hay khiếm khuyết. Đất vuông vắn hoặc chữ nhật đẹp là tốt nhất; đất méo, khuyết góc, nhọn đầu, nở thóp bất thường là cục có khiếm khuyết, mức nặng nhẹ tuỳ chỗ khuyết.
Theo Thầy Vũ Giới, vận khí của cục dựa vào sự cân đối của hình mà hình thành. Thầy cũng nói thực tế khó có gì hoàn hảo, nhưng cần hướng tới sự hoàn hảo trong khả năng tài chính. Nghĩa là không đòi đất hoàn hảo, mà phải biết khiếm khuyết nằm ở đâu.
| Hình dáng | Nhận xét | Khả năng sửa |
|---|---|---|
| Vuông vắn, chữ nhật cân | Cục đầy đặn, dễ định tâm | Không cần sửa |
| Nở hậu nhẹ | Thường được xem là thu khí tốt nếu không quá lệch | Giữ nguyên |
| Thóp hậu (trước rộng sau hẹp) | Khí vào nhiều, giữ ít | Sửa một phần bằng bố cục, tường rào, cảnh quan |
| Khuyết một góc | Cục thiếu một cung | Tuỳ vị trí; cần định cục mới biết |
| Đất tam giác, nhọn đầu | Khó định tâm, khí bị dồn vào mũi nhọn | Khó; thường phải tạo khối nhà vuông bên trong |
| Khối nhà nhiều góc nhọn chĩa ra | Tự tạo sát khí ra ngoài và vào trong | Sửa được nếu cải tạo mặt đứng |
Một điều Thầy Vũ Giới dặn khi xây nhà nhưng rất hữu ích khi xem nhà cũ: phía sau nhà nên có khoảng trống từ 50 cm đến 1 m, Thầy gọi là "đường lui". Nhà cũ xây kín ra sát ranh sau, không có khoảng lùi, là điểm cần ghi nhận.
Bên trong nhà cũ cần soi những dấu hiệu nào?
Bên trong nhà cũ cần soi hai nhóm dấu hiệu: dấu hiệu "sức khoẻ" của công trình như thấm dột, nứt, ẩm mốc, mùi hôi, sửa chữa chắp vá; và dấu hiệu bố cục như cửa đối cửa, cầu thang đâm cửa, bếp và bàn thờ đặt sai, dầm đè chỗ nằm. Nhóm thứ nhất cho biết khí đang ra sao; nhóm thứ hai cho biết vì sao.
Thầy Vũ Giới nói: vệ sinh, không gian chung tuyệt đối phải sạch sẽ, đây là điều cơ bản nhưng cũng là yếu tố quan trọng nhất trong phong thuỷ. Một ngôi nhà cũ ẩm mốc, nấm tường, mùi cống là nhà đang bệnh rõ ràng, chưa cần la kinh cũng thấy.
- Trần và mái: vết loang, ố, dột; mái chắp vá nhiều lớp.
- Tường và nền: vết nứt chéo, nền lún, sàn bong.
- Độ ẩm, mùi: mùi ẩm, mùi cống, phòng không có gió.
- Cửa và trục: cửa chính đối thẳng cửa sau, cầu thang đâm thẳng cửa chính.
- Bếp: đặt ngay trục cửa, dưới khu vệ sinh tầng trên, bếp lâu không đỏ lửa.
- Nơi thờ: chật, tối, dưới dầm, phía trên là khu vệ sinh.
- Phòng ngủ: giường dưới dầm, phòng không cửa sổ, sát nhà vệ sinh.
- Cơi nới chắp vá: phần xây thêm không đồng bộ, lấp giếng trời, lấp sân sau.
Thầy Vũ Giới nhắc: bếp phải được đỏ lửa đều đặn, vì bếp là sinh mệnh lực của ngôi nhà. Nhà cũ bỏ trống lâu ngày, bếp nguội, không ai thắp hương, là nhà đã "lạnh". Không hẳn là xấu vĩnh viễn, nhưng cần thời gian và công sức để "nuôi" lại.
Đi xem nhà cũ thế nào cho đúng cách?
Đi xem nhà cũ nên đi nhiều lần vào các thời điểm khác nhau, có ít nhất một lần lúc trời mưa, đứng lâu ở trong và ngoài nhà để cảm nhận, và hỏi kỹ lịch sử ngôi nhà. Một lần xem vội lúc nắng đẹp, có người môi giới bên cạnh, thường bỏ sót nhiều điều.
Thầy Vũ Giới khuyên: cách tốt nhất là đứng trực tiếp tại mảnh đất để quan sát. Khi trời mưa, hãy nhìn dòng nước chảy, vì nước mang theo linh khí của trời đất, giúp tái tạo sinh cơ cho toàn cục. Thầy cũng khuyên cảm nhận bằng trực giác: nếu đất có vấn đề, ta sẽ thấy bất an; nếu đất lành, ta thấy bình an. Theo Thầy, ai cũng có năng lực cảm nhận này, chỉ vì lo toan quá nhiều mà quên mất.
- Đi buổi sáng và buổi tối: xem ánh sáng, tiếng ồn, giao thông, đèn đường chiếu vào nhà.
- Đi lúc trời mưa: nước chảy về đâu, có đọng trước nhà không, có tràn vào nhà không.
- Đứng yên vài phút ở mỗi phòng: thấy yên hay bức bối, thoáng hay bí.
- Hỏi lịch sử: nhà xây năm nào, đã sửa những gì, vì sao bán hoặc cho thuê; hỏi khéo hàng xóm.
- Chụp ảnh và đo: ảnh mặt tiền, hai bên, phía đối diện, từng phòng; đo kích thước chính.
Lịch sử ngôi nhà là thông tin quý nhưng phải nhìn tỉnh táo. Phong Thuỷ Liên Hoa không quy hết mọi chuyện của chủ cũ cho ngôi nhà; nhà và người là hai mệnh riêng. Lịch sử chỉ giúp gợi ý chỗ cần soi kỹ.
Sau khi xem, nên quyết định mua, thuê hay bỏ qua?
Sau khi xem, nếu lỗi chủ yếu ở nội thất và bố cục bên trong thì có thể mua hoặc thuê rồi sửa; nếu lỗi ở hình thế bên ngoài như sát khí nặng, uế khí, đất khuyết nặng thì nên cân nhắc kỹ hoặc bỏ qua. Nguyên tắc: lỗi càng ở vòng ngoài càng khó sửa.
| Mức độ | Ví dụ | Hướng quyết định |
|---|---|---|
| Lỗi nhẹ, sửa được | Giường dưới dầm, bếp lệch, nhà bẩn, ẩm nhẹ | Mua hoặc thuê, sửa nội thất |
| Lỗi vừa, sửa tốn công | Nền thấp hơn đường, cầu thang đâm cửa, cơi nới chắp vá | Tính công sửa vào quyết định, thương lượng |
| Lỗi nặng, khó sửa | Sát khí lớn chĩa thẳng, sát bãi rác, đất nhọn khuyết nặng | Cân nhắc kỹ, nên hỏi phong thuỷ sư trước khi quyết |
Với nhà thuê, gia chủ không sửa được kết cấu, nên càng phải chọn kỹ phần hình thế và bố cục. Phần nội thất thì sắp xếp lại được.
Gia chủ có thể dựng lại mặt bằng bằng công cụ Vẽ Mặt Bằng, xác định hướng bằng La Kinh Liên Hoa, rồi gửi kèm ảnh khi cần hỏi. Tư vấn qua Zalo, hẹn trước để Thầy xem hồ sơ; khi cần thì khảo sát tại chỗ.
Giới hạn cần biết: bài viết giúp gia chủ tự sàng lọc. Định cục, định tâm và phần lý khí cần phong thuỷ sư thực hiện. Phong thuỷ là một yếu tố trong quyết định mua nhà, bên cạnh pháp lý, kết cấu và tài chính.
Tóm lại
Tóm lại, thẩm định hiện trạng nhà cũ trước khi mua là xem từ ngoài vào trong: hình thế, nền, hình đất, rồi mới đến dấu hiệu bên trong. Đi nhiều lần, đi lúc mưa, đứng yên mà cảm nhận. Lỗi ngoài khó sửa, lỗi trong dễ sửa. Đừng mua trái sầu riêng eo rồi mới tìm cách làm cho nó đầy. Hiểu vậy là đủ!
Biên soạn theo bài giảng của Thầy Vũ Giới – Phong Thuỷ Liên Hoa.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La Kinh Liên Hoa – đo hướng nhà khi đi xem.
- Vẽ Mặt Bằng – dựng lại mặt bằng nhà cũ từ số đo.
- Lập Cục Pháp – định tâm, phân cung để xét chỗ khuyết.
Bài liên quan
- Thẩm định hiện trạng phong thuỷ: khám tổng quát nhà đang ở
- Phong thuỷ bất động sản khi mua nhà đất
- Xem nhà mặt đường hay hẻm
- Nên mời thầy phong thuỷ khi nào
Học bài bản cùng Thầy Vũ Giới
Cách xem đất, xem nhà khi mua bán được giảng trong khoá phong thuỷ bất động sản của Liên Hoa. Xem thêm chuyên mục Thẩm Định Hiện Trạng.
Ghi danh, hỏi lịch khai giảng qua Zalo 0988 964 636 (Thầy Vũ Giới, TP.HCM).
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ có nền thấp hơn đường có nên mua không?
Có thể mua nếu chấp nhận nâng nền khi về ở. Theo Thầy Vũ Giới, nền thấp hơn đường làm nền mất thế âm chủ; việc nâng nền tốn công nên cần tính vào quyết định.
Nhà chủ cũ làm ăn thua lỗ có phải nhà xấu không?
Không thể kết luận chỉ từ chuyện chủ cũ. Nhà và người là hai mệnh riêng; lịch sử chỉ gợi ý chỗ cần soi kỹ. Phải xem hình thế và bố cục thật của ngôi nhà.
Thuê nhà có cần xem phong thuỷ không?
Nên xem, vì người thuê không sửa được kết cấu. Ưu tiên chọn nhà có hình thế và bố cục ổn; phần nội thất thì có thể sắp xếp lại khi vào ở.
Đi xem nhà cũ nên mang theo gì?
Mang theo điện thoại có la kinh hoặc ứng dụng La Kinh Liên Hoa, thước đo, và chụp đủ ảnh mặt tiền, hai bên, phía đối diện, từng phòng. Nên đi thêm một lần lúc trời mưa.
