Một dự án bất động sản, từ khu đô thị, khu nghỉ dưỡng đến tòa văn phòng hay nhà xưởng, đều phải trải qua nhiều quyết định không thể đảo ngược: chọn khu đất, định trục chính, đặt cổng, bố trí hồ nước, phân lô, xếp khối cao tầng. Mỗi quyết định ấy cũng là một quyết định phong thủy. Tư vấn phong thủy dự án là việc đưa các nguyên tắc phong thủy vào đúng những thời điểm đó, để dự án vừa hợp khí, vừa dễ bán, dễ vận hành. Bài viết này mô tả một dịch vụ tư vấn phong thủy dự án gồm những gì, nên làm vào giai đoạn nào và chủ đầu tư cần chuẩn bị ra sao.
Các nguyên tắc nền về phong thủy trong quy hoạch có trong bài trụ cột Phong thủy dự án: quy hoạch theo phong thủy cho chủ đầu tư; phần kỹ thuật quy hoạch khu đô thị xem thêm bài quy hoạch khu đô thị theo phong thủy.
Vì sao dự án cần tư vấn phong thủy riêng
Với một ngôi nhà, phong thủy có thể chỉnh sửa trong vài tuần. Với một dự án, mọi thứ được định hình trên bản quy hoạch tổng thể và gần như cố định trong hàng chục năm. Những vấn đề thường gặp khi phong thủy chỉ được xem ở giai đoạn cuối:
- Cổng chính bị đường lớn đâm thẳng, phải làm thêm vật cản tốn kém.
- Hồ nước đặt ở vị trí không tụ khí, bờ hồ cong ngược về phía khu nhà.
- Dãy nhà cao tầng chắn mất phần đón khí của cả khu.
- Nhiều căn góc, căn bị khuyết, căn bị đường đâm khó bán.
- Khách mua quan tâm phong thủy nhưng đội kinh doanh không có tài liệu để giải thích.
Tư vấn sớm giúp chủ đầu tư tránh những chi phí sửa chữa này và có thêm câu chuyện giá trị để giới thiệu dự án.
Tư vấn phong thủy dự án gồm những gì
1. Khảo sát và đánh giá khu đất
Người tư vấn khảo sát thế đất, địa hình cao thấp, sông hồ, kênh rạch, đường giao thông lớn, các công trình xung quanh, và đo hướng tổng thể. Kết quả là bản đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của khu đất, vị trí khí vào, khí tụ và khí tán.
2. Định trục và cổng chính
Trục chính là xương sống của dự án, dẫn khí từ cổng vào sâu bên trong. Tư vấn giúp chọn vị trí cổng, hướng trục, cách uốn đường nội bộ để khí đi chậm, không thẳng tuột. Xem thêm bài trục khí và cổng chính trong quy hoạch đô thị nhỏ.
3. Mặt nước và cảnh quan
Hồ, kênh, đài phun nước là những yếu tố tụ khí quan trọng. Vị trí, hình dáng bờ hồ và chiều dòng chảy cần được tính để ôm về phía khu ở. Tham khảo bài hồ nước tụ thủy trung tâm trong đô thị vừa.
4. Phân khu, phân lô và khối cao tầng
Tư vấn đề xuất vị trí khu ở, khu thương mại, khu tiện ích, cách xếp khối cao tầng để làm chỗ dựa thay vì che chắn. Bài bố trí nhà cao tầng trong đô thị vừa phân tích chi tiết hơn.
5. Rà soát từng mẫu nhà, từng căn
Ở bước này, người tư vấn rà các mẫu nhà phố, biệt thự, căn hộ: hướng cửa, vị trí bếp, cầu thang, vệ sinh, phòng thờ. Các căn có điểm cần lưu ý được ghi chú để kiến trúc sư điều chỉnh hoặc để đội kinh doanh tư vấn đúng khách.
6. Chọn ngày cho các mốc quan trọng
Khởi công, đặt móng, cất nóc, khai trương nhà mẫu, mở bán là những mốc thường được chọn ngày giờ.
7. Tài liệu phong thủy cho kinh doanh
Một bộ tài liệu ngắn gọn, đúng chuyên môn giúp đội kinh doanh giải thích cho khách về thế đất, hướng các phân khu, các căn hợp tuổi, tránh tình trạng mỗi người nói một kiểu.
Tư vấn vào giai đoạn nào là hiệu quả nhất
- Trước khi mua hoặc nhận đất: đánh giá có nên đầu tư, rủi ro phong thủy ở đâu.
- Khi lập quy hoạch tổng thể: đây là giai đoạn quan trọng nhất, mọi đề xuất đều dễ áp dụng.
- Khi thiết kế mẫu nhà: rà soát từng mẫu trước khi chốt hồ sơ.
- Trước khởi công và mở bán: chọn ngày, chuẩn bị tài liệu.
Tư vấn ở giai đoạn sau khi đã xây xong vẫn có ích, nhưng chủ yếu là các giải pháp điều chỉnh cảnh quan, cổng, biển hiệu, và hướng dẫn kinh doanh.
Chủ đầu tư cần chuẩn bị gì
- Bản đồ hiện trạng, bản đồ địa hình, ranh giới khu đất.
- Bản quy hoạch tổng thể hoặc các phương án đang cân nhắc.
- Mẫu nhà, mặt bằng căn hộ dự kiến.
- Tiến độ dự kiến: thời điểm khởi công, mở bán.
- Thông tin về đối tượng khách hàng mục tiêu.
- Năm sinh của người đại diện chủ đầu tư nếu muốn xem ngày theo tuổi.
Phối hợp giữa người tư vấn phong thủy và đơn vị thiết kế
Tư vấn phong thủy dự án hiệu quả nhất khi làm việc trực tiếp với đơn vị quy hoạch và kiến trúc, trên cùng một bộ bản vẽ. Người tư vấn đưa ra yêu cầu và lý do; kiến trúc sư tìm cách thể hiện sao cho vẫn đảm bảo quy chuẩn, mật độ và hiệu quả kinh doanh. Khi hai bên hiểu nhau, phong thủy không còn là "ràng buộc thêm" mà trở thành một lớp giá trị của dự án.
Phong Thuỷ Liên Hoa có phong thủy sư đồng thời là kiến trúc sư, thuận tiện khi đọc bản vẽ quy hoạch và làm việc với đơn vị thiết kế.
Những sai lầm thường gặp
- Mời tư vấn khi bản quy hoạch đã được phê duyệt, khó thay đổi.
- Chỉ xem phong thủy cho nhà mẫu, bỏ qua tổng thể.
- Dùng quá nhiều vật phẩm, linh vật ở cổng thay vì xử lý từ quy hoạch.
- Đội kinh doanh tự "phán" phong thủy cho khách, thiếu căn cứ.
- Không lưu hồ sơ tư vấn, khi chuyển giao ban quản lý thì mất thông tin.
Liên hệ tư vấn phong thủy dự án
Phong Thuỷ Liên Hoa nhận tư vấn phong thủy cho khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng và các dự án nhỏ. Văn phòng Hà Nội ở Long Biên, điện thoại 0917 798 886; văn phòng TP.HCM liên hệ 0988 964 636. Chủ đầu tư cũng có thể gửi hồ sơ sơ bộ qua trang Liên hệ. Người mua nhà muốn tự đọc vị trí căn trong khu đô thị có thể xem bài phong thủy khu đô thị: chọn mua nhà.
Phong thủy cho từng loại dự án
- Khu đô thị, khu dân cư: trọng tâm là trục khí, cổng chính, hồ nước, công viên trung tâm và cách phân lô sao cho số căn có vị trí tốt nhiều nhất.
- Khu nghỉ dưỡng: tận dụng thế núi, thế nước tự nhiên; vị trí sảnh đón, nhà hàng, khu villa cần đón cảnh và đón khí, tránh bị gió mạnh thổi thẳng.
- Tòa nhà văn phòng, thương mại: sảnh chính, thang máy, cầu thang thoát hiểm, vị trí phòng giám đốc và khu giao dịch là các điểm cần xem kỹ.
- Nhà xưởng, khu công nghiệp: cổng ra vào, đường xe hàng, vị trí văn phòng điều hành, kho và khu sản xuất; ưu tiên dòng lưu thông mạch lạc, không chồng chéo.
- Dự án nhỏ, nhà phân lô: dù quy mô nhỏ, vẫn nên xem hướng tổng thể và đường nội bộ để tránh nhiều lô bị đường đâm hoặc khuyết góc.
Lợi ích của tư vấn phong thủy với kinh doanh dự án
Ở thị trường Việt Nam, rất nhiều khách mua nhà quan tâm đến phong thủy khi quyết định chọn căn. Một dự án được tư vấn bài bản có thể:
- Giảm số căn có vị trí "khó bán" như căn bị đường đâm, căn khuyết góc.
- Giúp đội kinh doanh tư vấn khách theo tuổi một cách có căn cứ.
- Tạo câu chuyện giá trị cho dự án về thế đất, trục khí, mặt nước.
- Tránh chi phí sửa chữa cảnh quan, cổng, biển hiệu sau khi đã hoàn thành.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web: đo hướng tổng thể khu đất ngay tại hiện trường.
- App Lập Cục Pháp: đặt la kinh lên bản quy hoạch, chia cung từng phân khu.
- Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa 2D – 3D: thử bố trí mẫu nhà, căn hộ.
- Chuyên mục Kiến Trúc: các bài về quy hoạch và kiến trúc phong thủy.
Câu hỏi thường gặp về tư vấn phong thủy dự án
Tư vấn phong thủy dự án gồm những hạng mục nào?
Thường gồm khảo sát khu đất, định trục và cổng, bố trí mặt nước, phân khu và khối cao tầng, rà soát mẫu nhà, chọn ngày các mốc quan trọng và tài liệu cho kinh doanh.
Nên mời tư vấn phong thủy dự án vào lúc nào?
Tốt nhất là trước khi nhận đất và trong giai đoạn lập quy hoạch tổng thể, khi các đề xuất còn dễ áp dụng.
Dự án đã xây xong còn tư vấn được không?
Được, nhưng chủ yếu là điều chỉnh cảnh quan, cổng, biển hiệu và hướng dẫn kinh doanh, vì các yếu tố quy hoạch lớn khó thay đổi.
Tư vấn phong thủy có làm giảm mật độ xây dựng không?
Không nhất thiết. Khi người tư vấn và kiến trúc sư phối hợp sớm, phần lớn yêu cầu phong thủy được giải quyết bằng cách sắp xếp lại, không cần giảm diện tích bán.
Chủ đầu tư cần chuẩn bị tài liệu gì?
Bản đồ hiện trạng, địa hình, bản quy hoạch hoặc các phương án, mẫu nhà dự kiến, tiến độ và thông tin khách hàng mục tiêu.
