Khi lên kế hoạch xây nhà, câu hỏi đầu tiên của nhiều gia đình là chi phí xây nhà phần thô hết bao nhiêu, vì phần thô là bộ khung quyết định độ bền của ngôi nhà và thường phải chi trước. Câu trả lời phổ biến trên mạng là một con số đơn giá trên mét vuông, nhưng con số đó ít khi nói rõ nhà mấy tầng, móng gì, mái gì, và đã gồm nhân công hay chưa. Kết quả là gia chủ cầm một đơn giá chung chung đi so với báo giá thực tế và không hiểu vì sao chênh lệch.
Bài này đi theo một hướng cụ thể: giữ nguyên diện tích mỗi sàn là 80 m², chỉ thay đổi số tầng từ 1 đến 4, rồi xem phần thô thay đổi thế nào. Tất cả số liệu đều lấy từ công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, với các thông số mặc định của công cụ. Bài không lặp lại cách lập dự toán phần thô từng hạng mục hay so sánh mức hoàn thiện, vì các nội dung đó đã có bài riêng trên trang.
Mục tiêu là giúp gia chủ hiểu quy luật: thêm một tầng thì phần thô tăng bao nhiêu, chi phí phần thô trên mỗi mét vuông sàn giảm ra sao khi nhà cao hơn, và tỷ trọng phần thô trong tổng chi phí nằm ở mức nào. Hiểu được quy luật, gia chủ sẽ đọc báo giá của nhà thầu tỉnh táo hơn và cân nhắc phương án số tầng hợp lý hơn.
Cách lấy số liệu và điều cần lưu ý khi đọc
Các số liệu trong bài được chạy trên công cụ Dự toán Liên Hoa vào tháng 11/2026 với thư viện giá tháng 10/2026. Các thông số giữ cố định gồm: diện tích mỗi sàn 80 m² (kể cả tường), móng băng, mái bằng bê tông cốt thép, gạch ống nung, chất lượng công trình mức Khá, thuê nhà thầu trọn gói, tôn nền 0,5 m và các tuỳ chọn mặc định khác của công cụ. Chỉ thay đổi số tầng và tỉnh thành.
Có một điểm cần đọc kỹ. Trong bảng tổng hợp của công cụ, dòng "Phần thô" được tách riêng với dòng "Nhân công". Trong khi đó, nhiều báo giá "phần thô" trên thị trường lại gộp vật tư thô với nhân công xây dựng. Vì vậy khi so sánh, gia chủ cần hỏi rõ báo giá của nhà thầu đã gồm nhân công chưa, gồm những hạng mục nào, rồi mới đối chiếu.
Ngoài ra, công cụ tính theo diện tích quy đổi, tức là diện tích sàn cộng thêm phần quy đổi cho móng, mái, sân thượng theo hệ số. Vì thế với nhà 80 m² mỗi sàn, nhà 1 tầng có 80 m² sàn nhưng 160 m² quy đổi. Đơn giá trên mét vuông quy đổi trong bài là con số do công cụ hiển thị; đơn giá phần thô trên mét vuông sàn là con số chúng tôi chia từ kết quả của công cụ để tiện so sánh.
Mọi con số chỉ mang tính tham khảo cho một cấu hình mặc định. Nhà thực tế khác về địa chất, kiến trúc, vật tư thì kết quả sẽ khác. Cách tốt nhất là tự nhập thông số của chính ngôi nhà mình vào công cụ.
Bảng so sánh phần thô nhà 1–4 tầng tại Hà Nội
Bảng dưới đây là kết quả theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, tại Hà Nội, cấu hình như mô tả ở trên.
| Số tầng | Diện tích sàn / quy đổi | Phần thô | Tỷ trọng phần thô | Nhân công | Tổng dự toán |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 tầng | 80 m² / 160 m² | 400 triệu | 31% | 393 triệu | khoảng 1,28 tỷ |
| 2 tầng | 160 m² / 240 m² | 594 triệu | 29% | 629 triệu | khoảng 2,02 tỷ |
| 3 tầng | 240 m² / 320 m² | 783 triệu | 28% | 866 triệu | khoảng 2,76 tỷ |
| 4 tầng | 320 m² / 400 m² | 977 triệu | 28% | khoảng 1,1 tỷ | khoảng 3,50 tỷ |
Đơn giá tổng trên mét vuông quy đổi do công cụ hiển thị lần lượt là khoảng 8,02 triệu (1 tầng), 8,41 triệu (2 tầng), 8,62 triệu (3 tầng) và 8,75 triệu (4 tầng). Công cụ cũng đối chiếu với đơn giá trọn gói thị trường mức Khá tại Hà Nội và cho biết cả bốn phương án đều nằm trong khoảng thị trường: 1,16–1,41 tỷ cho nhà 1 tầng, 1,75–2,12 tỷ cho nhà 2 tầng, 2,33–2,83 tỷ cho nhà 3 tầng và 2,91–3,54 tỷ cho nhà 4 tầng.
Ba quy luật rút ra từ bảng số liệu
Mỗi tầng thêm làm phần thô tăng gần như đều
Từ 1 lên 2 tầng, phần thô tăng khoảng 194 triệu; từ 2 lên 3 tầng tăng khoảng 189 triệu; từ 3 lên 4 tầng tăng khoảng 194 triệu. Nói cách khác, với cấu hình này, mỗi sàn 80 m² thêm vào cần thêm khoảng 190 triệu phần thô. Điều này dễ hiểu: mỗi tầng thêm là thêm một sàn bê tông, thêm cột, dầm, tường với khối lượng gần tương đương.
Chi phí phần thô trên mét vuông sàn giảm khi nhà cao hơn
Nếu chia phần thô cho diện tích sàn thực, ta được khoảng 5,0 triệu/m² sàn cho nhà 1 tầng, 3,7 triệu cho nhà 2 tầng, 3,3 triệu cho nhà 3 tầng và 3,1 triệu cho nhà 4 tầng. Lý do là móng và mái – hai hạng mục tốn kém – được "chia sẻ" cho nhiều sàn hơn. Nhà 1 tầng phải gánh trọn chi phí móng và mái cho chỉ 80 m² sử dụng.
Lưu ý: đây là phép chia để thấy xu hướng, không phải đơn giá để báo giá. Khi nhà cao hơn, yêu cầu về móng có thể tăng (ví dụ phải chuyển sang móng cọc), và khi đó quy luật này sẽ thay đổi.
Tỷ trọng phần thô ổn định quanh 28–31%
Dù số tầng thay đổi, dòng phần thô luôn chiếm khoảng 28–31% tổng dự toán trong cấu hình này, còn nhân công chiếm khoảng 31%. Tỷ trọng phần thô cao nhất ở nhà 1 tầng (31%) vì móng và mái chiếm phần lớn khối lượng. Khi nhà cao hơn, phần hoàn thiện và thiết bị tăng theo số sàn, nên tỷ trọng phần thô giảm nhẹ.
Hà Nội và TP.HCM: chênh lệch nằm ở đâu
Chạy cùng cấu hình cho TP.HCM trên công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, kết quả như sau:
| Số tầng | Phần thô | Nhân công | Tổng dự toán | Khoảng thị trường mức Khá |
|---|---|---|---|---|
| 1 tầng | 400 triệu | 404 triệu | khoảng 1,30 tỷ | 1,18–1,44 tỷ |
| 2 tầng | 594 triệu | 648 triệu | khoảng 2,04 tỷ | 1,77–2,15 tỷ |
| 3 tầng | 783 triệu | 892 triệu | khoảng 2,79 tỷ | 2,36–2,87 tỷ |
| 4 tầng | 977 triệu | 1,14 tỷ | khoảng 3,54 tỷ | — |
Điều đáng chú ý là với cấu hình vật tư mặc định, dòng phần thô ở hai thành phố bằng nhau; chênh lệch tổng dự toán đến từ nhân công, cao hơn ở TP.HCM khoảng 11–40 triệu tuỳ số tầng. Tổng dự toán ở TP.HCM vì thế cao hơn Hà Nội khoảng 1%. Với gia chủ, điều này có nghĩa là khi so báo giá giữa hai nơi, nên nhìn vào đơn giá nhân công trước, vì đó là chỗ chênh lệch chính.
Móng và mái thay đổi phần thô thế nào ở nhà 3 tầng
Để thấy độ nhạy của phần thô, chúng tôi chạy thêm hai biến thể cho nhà 3 tầng tại Hà Nội, giữ nguyên các thông số khác:
- Đổi móng băng sang móng cọc (cho đất yếu): phần thô tăng từ 783 triệu lên 928 triệu, nhân công giảm nhẹ từ 866 xuống 850 triệu, tổng dự toán tăng từ khoảng 2,76 tỷ lên khoảng 2,92 tỷ.
- Đổi mái bằng bê tông sang mái ngói kèo thép: phần thô giảm từ 783 xuống 761 triệu, nhưng nhân công tăng từ 866 lên 897 triệu, tổng dự toán tăng nhẹ lên khoảng 2,77 tỷ.
Hai biến thể cho thấy móng là hạng mục làm phần thô nhảy mạnh nhất. Vì thế khảo sát địa chất trước khi chốt phương án móng là việc nên làm, nhất là khi xây nhà 3–4 tầng trên đất mới san lấp. Còn lựa chọn mái chủ yếu là chuyện kiến trúc và công năng; chênh lệch tổng chi phí giữa hai loại mái trong cấu hình này không lớn.
Xây ít tầng trên đất rộng hay nhiều tầng trên đất hẹp
Số liệu trên giúp trả lời một câu hỏi thường gặp: cùng một nhu cầu khoảng 240 m² sàn, nên xây nhà 3 tầng trên mảnh 80 m² hay nhà thấp tầng trên mảnh đất rộng hơn? Về phần thô thuần tuý, nhà nhiều tầng có lợi vì móng và mái được chia cho nhiều sàn. Nhưng quyết định không chỉ nằm ở chi phí phần thô.
- Chi phí đất: ở đô thị, giá đất thường lớn hơn nhiều so với chênh lệch phần thô, nên xây cao trên đất nhỏ là lựa chọn tự nhiên.
- Sinh hoạt người cao tuổi: nhà nhiều tầng buộc phải lên xuống cầu thang; nếu có ông bà, cần phòng ngủ ở tầng một hoặc tính đến thang máy gia đình, làm tổng chi phí tăng.
- Ánh sáng và thông gió: nhà ống nhiều tầng cần giếng trời, ô thoáng để đưa ánh sáng xuống tầng dưới; nhà thấp tầng trên đất rộng dễ lấy sáng, đón gió hơn.
- Phong thuỷ hình thế: nhà quá cao so với dãy nhà xung quanh dễ bị lộ, chịu gió; nhà quá thấp kẹp giữa hai nhà cao lại bị đè, thiếu sáng. Chiều cao hài hoà với lân cận thường là lựa chọn an toàn.
Vì vậy, bảng số liệu nên được dùng như một trong nhiều dữ kiện, bên cạnh giá đất, nhu cầu gia đình và hình thế khu đất, khi quyết định số tầng.
Gợi ý khi lập ngân sách phần thô
- Chạy dự toán với thông số thật của ngôi nhà: diện tích từng sàn, số tầng, loại móng, mái, chiều cao tầng. Số liệu mẫu trong bài chỉ là điểm tham chiếu.
- Hỏi rõ phạm vi báo giá phần thô: đã gồm nhân công chưa, có gồm điện nước âm tường, chống thấm, tôn nền, phá dỡ nhà cũ không.
- Đừng chỉ so đơn giá trên m²: hai báo giá cùng đơn giá có thể tính diện tích quy đổi khác nhau. So tổng tiền và danh mục hạng mục mới chính xác.
- Dành dự phòng: công cụ mặc định tính dự phòng 5% tổng dự toán; với nhà cải tạo hoặc đất yếu nên cân nhắc mức cao hơn.
- Cân nhắc số tầng theo nhu cầu thật: thêm tầng làm đơn giá phần thô trên m² giảm, nhưng tổng tiền vẫn tăng khoảng 190 triệu phần thô mỗi sàn 80 m² trong cấu hình này, chưa kể hoàn thiện và nhân công.
Về phong thuỷ, phần thô là lúc các quyết định về cửa chính, cầu thang, cao độ nền được đổ vào bê tông. Gia chủ nên chốt các điểm này trên bản vẽ trước khi thi công phần thô, vì sửa sau sẽ tốn kém hơn nhiều so với các con số trong bảng. Cần tư vấn trực tiếp về kiến trúc và dự toán, có thể liên hệ KTS Vũ Minh tại Hà Nội (0917 798 886); về phong thuỷ, liên hệ Thầy Vũ Giới tại TP.HCM (0988 964 636).
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây nhà Liên Hoa – nhập thông số ngôi nhà của bạn, xem phần thô và tổng chi phí theo giá 10/2026
- Vẽ mặt bằng 2D–3D – đo đúng diện tích từng sàn trước khi dự toán
- Kho 550 mẫu nhà – chọn mẫu có diện tích và số tầng phù hợp ngân sách
Bài liên quan
- Dự toán phần thô: các hạng mục, khối lượng và ví dụ nhà 2 tầng
- Chi phí xây nhà 3 tầng theo mức hoàn thiện
- Dự toán xây nhà 2 tầng từng hạng mục
Câu hỏi thường gặp
Chi phí xây nhà phần thô có gồm nhân công không?
Tuỳ cách báo giá. Trong công cụ Dự toán Liên Hoa, dòng Phần thô và dòng Nhân công được tách riêng. Nhiều báo giá phần thô trên thị trường gộp cả hai, nên cần hỏi rõ trước khi so sánh.
Nhà 3 tầng 80 m² mỗi sàn phần thô khoảng bao nhiêu?
Theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, với móng băng, mái bằng, mức Khá tại Hà Nội, dòng phần thô khoảng 783 triệu, nhân công khoảng 866 triệu, tổng dự toán khoảng 2,76 tỷ.
Vì sao nhà càng cao thì phần thô trên m² càng rẻ?
Vì móng và mái được chia cho nhiều sàn hơn. Tuy vậy khi nhà cao, có thể phải dùng móng cọc, khi đó phần thô tăng đáng kể.
Phần thô ở TP.HCM có đắt hơn Hà Nội không?
Với cấu hình vật tư mặc định của công cụ, dòng phần thô bằng nhau; nhân công ở TP.HCM cao hơn, làm tổng dự toán cao hơn khoảng 1%.
