Nhà 3 tầng là quy mô phổ biến nhất của nhà phố đô thị Việt Nam: đủ chỗ cho ba thế hệ, có phòng thờ trên cao, có sân thượng phơi đồ và trồng cây. Nhưng cũng chính quy mô này khiến chi phí xây nhà 3 tầng dao động rất rộng giữa các gia đình, có nhà hết hơn hai tỷ, có nhà vượt sáu tỷ dù diện tích gần như nhau. Nguyên nhân lớn nhất không nằm ở số m², mà nằm ở mức hoàn thiện gia chủ chọn.
Bài viết này tập trung trả lời đúng câu hỏi đó: cùng một căn nhà 3 tầng, nếu hoàn thiện ở mức Thường, Khá, Cao, Cao cấp hay Sang trọng thì chi phí khác nhau thế nào, và tiền tăng thêm nằm ở đâu. Mọi con số đều được chạy trên công cụ Dự toán Liên Hoa và ghi rõ nguồn theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026; không có con số nào ước đoán bên ngoài.
Nếu quý vị cần bảng khối lượng chi tiết cho nhà 3 tầng, hãy xem bài dự toán xây nhà 3 tầng. Bài này dành cho giai đoạn sớm hơn: chọn mức đầu tư trước khi làm việc với nhà thầu.
Căn nhà mẫu dùng để tính chi phí xây nhà 3 tầng
Để so sánh công bằng, chúng tôi giữ cố định một căn nhà mẫu đúng như số mặc định của công cụ: 3 tầng nổi, mỗi tầng 80 m² kể cả tường, mặt tiền 5 m, chiều cao tầng 3,3 m, móng băng, mái bằng bê tông cốt thép, tường gạch ống tuynel, mỗi tầng một phòng ngủ và một phòng vệ sinh, có sân thượng, có điều hoà, tôn nền 0,5 m, không tầng hầm, không thang máy, xây tại Hà Nội, thuê nhà thầu trọn gói. Tổng diện tích sàn 240 m², diện tích quy đổi 320 m².
Ở mức Khá, mức phổ biến của nhà phố, theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, căn nhà này có tổng dự toán 2.757.385.118 đồng (≈ 2,76 tỷ), tương đương 8.616.828 đồng mỗi m² quy đổi. Công cụ đối chiếu đơn giá trọn gói thị trường mức Khá tại Hà Nội là 2,33 tỷ đến 2,83 tỷ, tức dự toán nằm trong khoảng thị trường.
Diện tích quy đổi lớn hơn diện tích sàn vì nhà thầu tính thêm phần móng, mái, sân thượng theo hệ số. Khi nghe một báo giá "bao nhiêu triệu một m²", quý vị luôn cần hỏi lại: m² đó là m² sàn hay m² quy đổi.
Chi phí xây nhà 3 tầng theo 5 mức hoàn thiện
Giữ nguyên căn nhà mẫu, chỉ đổi mức chất lượng công trình trên công cụ, kết quả như sau:
| Mức hoàn thiện | Tổng dự toán | Đ/m² quy đổi | Khoảng thị trường công cụ đối chiếu |
|---|---|---|---|
| Thường | ≈ 2,30 tỷ | 7.191.610 đ | 2,08 – 2,45 tỷ |
| Khá | ≈ 2,76 tỷ | 8.616.828 đ | 2,33 – 2,83 tỷ |
| Cao | ≈ 3,23 tỷ | 10.089.902 đ | 2,62 – 3,24 tỷ |
| Cao cấp | ≈ 4,04 tỷ | 12.638.610 đ | – |
| Sang trọng | ≈ 6,23 tỷ | 19.467.173 đ | – |
Nguồn: theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, nhà 3 tầng 80 m² mỗi tầng tại Hà Nội. Ô "–" là mức chúng tôi không ghi lại khoảng đối chiếu trong lần chạy này; quý vị chạy lại công cụ để xem.
Đọc bảng này, có hai điểm đáng chú ý. Từ Thường lên Khá, chi phí tăng khoảng 456 triệu; từ Khá lên Cao tăng khoảng 471 triệu, hai bước nhảy gần tương đương nhau. Nhưng từ Cao lên Cao cấp tăng khoảng 816 triệu, và từ Cao cấp lên Sang trọng tăng gần 2,2 tỷ. Nói cách khác, càng lên cao, mỗi bậc nâng cấp càng đắt hơn bậc trước rất nhiều, vì vật tư hoàn thiện và thiết bị ở phân khúc cao có giá tăng nhanh hơn hẳn phần kết cấu.
Mức Thường và mức Khá khác nhau ở đâu
Phần kết cấu (móng, cột, dầm, sàn) giữa các mức không chênh nhiều, vì khối lượng bê tông, thép phụ thuộc chủ yếu vào quy mô nhà. Khác biệt nằm ở thương hiệu và chủng loại vật tư hoàn thiện, thiết bị: gạch lát, sơn, cửa nhôm kính, cửa phòng, thiết bị vệ sinh, bếp. Ở mức Khá, công cụ mặc định các thương hiệu như thép Pomina, xi măng Nghi Sơn, gạch lát Đồng Tâm, sơn Jotun, chống thấm Intoc, cửa nhôm Xingfa Việt Nam, thiết bị vệ sinh Viglacera, dây điện Cadivi. Quý vị có thể đổi từng dòng trong bảng khối lượng nếu muốn dùng hãng khác.
Khi nào nên chọn mức Cao trở lên
Mức Cao hợp với gia đình muốn ở lâu dài, ưu tiên độ bền cửa, thiết bị vệ sinh, sàn gỗ hoặc đá ở phòng khách. Mức Cao cấp và Sang trọng thường đi cùng thiết kế nội thất riêng, đá tự nhiên, thiết bị nhập khẩu. Với các mức này, Liên Hoa khuyên làm thiết kế nội thất trước rồi mới chốt dự toán, tránh tình trạng mua thiết bị đắt nhưng không hợp không gian.
Cơ cấu chi phí xây nhà 3 tầng mức Khá
Với căn nhà mẫu ở mức Khá, công cụ chia tổng dự toán như sau:
| Nhóm chi phí | Chi phí (làm tròn) | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Phần thô | 783 triệu | 28% |
| Hoàn thiện | 375 triệu | 14% |
| Thiết bị | 197 triệu | 7% |
| Nhân công | 866 triệu | 31% |
| Quản lý và lãi nhà thầu | 243 triệu | 9% |
| Quản lý – giám sát – kỹ thuật | 61 triệu | 2% |
| Chi phí khác | 101 triệu | 4% |
| Dự phòng | 131 triệu | 5% |
Nguồn: theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026.
Nhân công và phần thô cộng lại gần 60% tổng chi phí. Đây là lý do khi so sánh hai báo giá nhà 3 tầng, quý vị nên đặt cạnh nhau ba thứ: khối lượng phần thô, cách tính nhân công (theo m² sàn hay m² quy đổi), và danh mục vật tư hoàn thiện. Nếu chỉ so con số tổng, rất dễ chọn nhầm báo giá thấp nhưng thiếu hạng mục.
Diện tích, địa phương và thang máy ảnh hưởng thế nào
Vẫn ở mức Khá, chúng tôi đổi diện tích mỗi tầng và nơi xây trên công cụ:
- 3 tầng, 60 m² mỗi tầng (Hà Nội): khoảng 2,19 tỷ, 9.122.853 đ/m² quy đổi, 180 m² sàn, 240 m² quy đổi.
- 3 tầng, 80 m² mỗi tầng (Hà Nội): khoảng 2,76 tỷ, 8.616.828 đ/m² quy đổi.
- 3 tầng, 100 m² mỗi tầng (Hà Nội): khoảng 3,35 tỷ, 8.373.760 đ/m² quy đổi, 300 m² sàn, 400 m² quy đổi.
- 3 tầng, 80 m² mỗi tầng (TP. Hồ Chí Minh): khoảng 2,79 tỷ, 8.718.760 đ/m² quy đổi; khoảng thị trường công cụ đối chiếu 2,36 – 2,87 tỷ.
Nguồn: theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026.
Nhà nhỏ có đơn giá mỗi m² cao hơn, vì cầu thang, mái, bể nước, hệ thống điện tổng gần như cố định dù sàn nhỏ hay lớn. Về thang máy gia đình, ghi chú của công cụ cho biết đang tạm tính khoảng 400 triệu ở mức Khá tại Hà Nội; với nhà 3 tầng có người cao tuổi, đây là khoản nên cân nhắc ngay từ khi thiết kế, vì để chừa hố thang về sau tốn kém hơn nhiều.
Quy trình chốt ngân sách cho nhà 3 tầng
- Chốt mặt bằng trước. Theo học thuật Liên Hoa, bố cục nhà, lối đi, ánh sáng và đường khí là gốc. Vị trí cầu thang, giếng trời, phòng thờ tầng trên cùng cần được giải quyết trên bản vẽ. Quý vị có thể dựng thử trên app Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa.
- Chọn mức hoàn thiện theo khả năng tài chính. Chạy công cụ Dự toán ở hai mức liền kề để thấy khoảng chênh.
- Đổi hãng từng dòng. Không nhất thiết cả nhà cùng một mức: có thể dùng thiết bị vệ sinh mức Cao nhưng gạch lát mức Khá.
- Giữ dự phòng. Không bỏ khoản dự phòng để con số đẹp hơn.
- Đối chiếu báo giá nhà thầu theo cùng danh mục. Tải bảng Excel từ công cụ, gửi nhà thầu báo giá theo đúng các dòng đó.
Về kích thước cửa, ô thoáng, quý vị có thể đối chiếu thước Lỗ Ban 52,2 thông thuỷ; khối xây và nội thất dùng thước 42,9; riêng bàn thờ trên phòng thờ dùng thước 38,8. Điều chỉnh trên bản vẽ không tốn thêm chi phí, sửa sau khi xây thì tốn kém.
Cần lập dự toán theo bản vẽ thật hoặc tư vấn kiến trúc, quý vị liên hệ KTS Vũ Minh tại Hà Nội: 0917 798 886. Có thể tham khảo trước các mẫu nhà 3 tầng có mặt bằng và dự toán riêng trong thư viện mẫu nhà.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây nhà theo giá thị trường: đổi mức hoàn thiện, xem tổng ngay.
- Thư viện 550 mẫu nhà: mẫu nhà phố 3 tầng kèm mặt bằng.
- App Vẽ Mặt Bằng 2D–3D: vẽ mặt bằng, thẻ Dự toán đọc số đo bản vẽ.
Bài liên quan
Câu hỏi thường gặp
Chi phí xây nhà 3 tầng 80 m² mỗi tầng khoảng bao nhiêu?
Theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, tại Hà Nội: khoảng 2,30 tỷ ở mức Thường, 2,76 tỷ ở mức Khá, 3,23 tỷ ở mức Cao, 4,04 tỷ ở mức Cao cấp và 6,23 tỷ ở mức Sang trọng.
Vì sao nhà nhỏ lại có đơn giá mỗi m² cao hơn?
Vì nhiều hạng mục gần như cố định như cầu thang, mái, bể nước, hệ thống điện nước tổng; chia cho ít diện tích hơn thì đơn giá mỗi m² tăng.
Có nên dùng một mức hoàn thiện cho cả nhà?
Không bắt buộc. Quý vị có thể ưu tiên mức cao cho cửa, thiết bị vệ sinh, chống thấm và giữ mức Khá cho các hạng mục dễ thay về sau.
Số liệu này có thay báo giá nhà thầu không?
Không. Đây là dự toán tham khảo để hình dung chi phí và làm việc với nhà thầu; hồ sơ dự toán chính thức cần lập theo bản vẽ thật.
