Nhà ở được mười lăm, hai mươi năm thì gần như nhà nào cũng đến lúc phải sửa: tường bong sơn, nhà vệ sinh thấm xuống tầng dưới, điện chập chờn, mái dột, hoặc đơn giản là gia đình đông người hơn và cách chia phòng cũ không còn hợp. Câu hỏi đầu tiên của gia chủ bao giờ cũng là: sửa hết bao nhiêu tiền? Và câu hỏi ấy thường được trả lời bằng một con số ước chừng của người thợ quen, để rồi khi làm thực tế thì phát sinh gấp rưỡi, gấp đôi.
Dự toán sửa nhà khó hơn dự toán xây mới, vì công trình cũ có nhiều thứ "không nhìn thấy": cốt thép bên trong đã gỉ đến đâu, đường ống âm tường còn dùng được không, nền móng có lún không. Vì thế một bản dự toán sửa nhà tốt không phải là một con số duy nhất, mà là một bảng hạng mục rõ ràng, có khối lượng, có đơn giá, có phần dự phòng cho những thứ chỉ lộ ra khi đục phá.
Bài viết này hướng dẫn quý vị cách tự lập dự toán sửa nhà, cải tạo nhà cũ theo từng bước, dùng số liệu tham chiếu theo công cụ Dự toán Liên Hoa (giá 10/2026), đồng thời lồng vào những nguyên tắc phong thuỷ nên tận dụng khi đã quyết định sửa, để tiền bỏ ra vừa bền công trình vừa yên nếp nhà.
Dự toán sửa nhà khác dự toán xây mới ở điểm nào
Khi xây mới, mọi thứ bắt đầu từ con số không: có bản vẽ, có khối lượng bê tông, cốt thép, gạch xây, và đơn giá thị trường là có thể ra tổng dự toán khá sát. Sửa nhà thì ngược lại, ta làm việc trên một công trình đã có sẵn, nên dự toán phải trả lời thêm ba câu hỏi mà nhà xây mới không có.
Phần nào giữ lại, phần nào phá bỏ
Đây là quyết định lớn nhất. Giữ lại khung kết cấu và chỉ làm mới phần hoàn thiện thì chi phí thấp hơn nhiều so với đập đi xây lại một phần. Nhưng nếu khung đã yếu mà vẫn cố giữ, tiền hoàn thiện bỏ vào sẽ mất trắng sau vài năm. Vì vậy trước khi dự toán phải khảo sát hiện trạng: nứt tường kiểu gì, sàn có võng không, cột dầm có lộ thép gỉ không.
Chi phí phá dỡ và vận chuyển phế thải
Nhà xây mới trên đất trống không có khoản này, còn nhà sửa thì gần như luôn có. Công cụ Dự toán Liên Hoa có riêng ô "Phá dỡ nhà cũ" tính theo m² sàn, và trong phần ghi chú phương pháp có nêu rõ đã thêm các khoản nhà thầu thực tế tính như xe chở phế thải, che chắn – giàn giáo ngoài, hao hụt thi công, phá dỡ nhà cũ, vệ sinh bàn giao. Đây là những khoản gia chủ hay quên khi tự cộng tiền.
Phần dự phòng phải cao hơn
Công cụ cho chọn mức dự phòng phát sinh 0%, 3%, 5%, 8% hoặc 10%. Với nhà xây mới, mức 5% thường đủ. Với nhà cũ, nhất là nhà trên hai mươi năm, nên chọn mức cao trong các lựa chọn này, vì khi đục tường, cạy sàn mới thấy đường ống mục, dầm thấm nước hay nền rỗng.
Các hạng mục thường gặp khi cải tạo nhà cũ
Để dự toán không sót, quý vị nên chia công việc thành nhóm, giống cách công cụ Dự toán Liên Hoa chia bảng khối lượng: phần thô, hoàn thiện, thiết bị, nhân công, rồi các khoản chi phí chung. Với nhà sửa, danh sách hạng mục thường gồm:
- Kết cấu: gia cố cột, dầm, sàn bị nứt hoặc lộ thép; nâng nền khi nhà thấp hơn mặt đường; xây thêm tầng hoặc mở rộng ra phía sau.
- Chống thấm: sàn vệ sinh, sân thượng, mái, tường tiếp giáp nhà bên. Đây là hạng mục nhà cũ hỏng nhiều nhất.
- Mái: thay ngói, thay tôn, làm lại mái bằng hoặc chống nóng.
- Điện nước: đi lại dây điện, thay ống cấp nước, ống thoát, bổ sung tủ điện và aptomat.
- Hoàn thiện: cạo sơn, bả, sơn lại; lát lại nền; ốp lại nhà vệ sinh, bếp; thay trần.
- Cửa: thay cửa đi, cửa sổ, cửa cuốn; mở thêm ô thoáng, cửa sổ lấy sáng.
- Thiết bị: thiết bị vệ sinh, bếp, bình nóng lạnh, điều hoà.
- Chi phí chung: phá dỡ, vận chuyển phế thải, che chắn, giàn giáo, quản lý – giám sát, dự phòng, thuế.
Không phải nhà nào cũng cần làm đủ. Cách làm hợp lý là đánh dấu mỗi hạng mục theo ba mức: bắt buộc (ảnh hưởng an toàn, thấm dột), nên làm (ảnh hưởng tiện nghi, sức khoẻ), có thể để sau (thẩm mỹ). Khi tiền có hạn, làm trọn nhóm bắt buộc trước.
Đơn giá tham chiếu theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026
Công cụ Dự toán Liên Hoa dùng khối lượng theo định mức Việt Nam và vật tư theo thương hiệu thật, mỗi lựa chọn đều ghi nguồn và tháng giá. Dưới đây là một số mốc tham chiếu đọc trực tiếp từ công cụ (thư viện giá bản 1.3.0, giá thị trường 10/2026). Lưu ý: giá trong thư viện là giá gốc theo nguồn; khi lên bảng dự toán, công cụ nhân thêm hệ số giá thị trường của từng tỉnh. Ví dụ với Hà Nội, hệ số vật tư là 1,3 và hệ số nhân công là 1,3.
| Hạng mục vật tư | Khoảng giá gốc trong thư viện | Ghi chú |
|---|---|---|
| Sơn nội thất (1 lót + 2 phủ) | 13.400 – 65.800 đ/m² | Chỉ là giá vật tư sơn, chưa gồm bột bả và công |
| Gạch lát nền | 61.000 – 1.300.000 đ/m² | Tuỳ loại, kích thước, xuất xứ |
| Gạch ốp tường vệ sinh | 63.000 – 1.800.000 đ/m² | Tuỳ loại, kích thước, xuất xứ |
| Dây điện 2,5 mm² | 9.500 – 21.000 đ/m | Tuỳ hãng |
Khoảng giá rất rộng vì thư viện có nhiều lựa chọn từ phổ thông đến cao cấp. Khi lập dự toán sửa nhà, quý vị nên mở công cụ, chọn đúng hãng mình định dùng ở từng dòng, hoặc gõ đơn giá riêng nếu đã có báo giá; công cụ sẽ tô màu dòng đã sửa và nhớ lựa chọn trên máy.
Một ví dụ để hình dung tỷ trọng chi phí
Với thông số mặc định của công cụ (nhà ở Hà Nội, 240 m² sàn, quy đổi 320 m², chất lượng mức Khá, thuê nhà thầu trọn gói), tổng dự toán xây mới là khoảng 2,76 tỷ đồng, tương đương khoảng 8.616.828 đ/m² quy đổi. Con số này là của nhà xây mới, không áp thẳng cho nhà sửa, nhưng tỷ trọng các nhóm chi phí rất đáng tham khảo:
| Nhóm chi phí | Giá trị (ví dụ mặc định) | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Phần thô | khoảng 783 triệu | 28% |
| Hoàn thiện | khoảng 375 triệu | 14% |
| Thiết bị | khoảng 197 triệu | 7% |
| Nhân công | khoảng 866 triệu | 31% |
| Quản lý + lãi nhà thầu | khoảng 243 triệu | 9% |
| Quản lý – giám sát – kỹ thuật | khoảng 61 triệu | 2% |
| Chi phí khác | khoảng 101 triệu | 4% |
| Dự phòng | khoảng 131 triệu | 5% |
Điều rút ra cho người sửa nhà: nhân công chiếm tỷ trọng rất lớn. Sửa nhà lại tốn công hơn xây mới trên cùng một m², vì có thêm công đục phá, đi lại, làm trong không gian chật, làm từng phần. Vì vậy đừng chỉ so giá vật tư; hãy hỏi kỹ nhân công tính thế nào.
Theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, đơn giá trọn gói thị trường mức Khá tại Hà Nội cho ví dụ trên nằm trong khoảng 2,33 – 2,83 tỷ đồng; công cụ dùng khoảng này để đối chiếu xem dự toán có lệch thị trường không.
Các bước tự lập dự toán sửa nhà
Dưới đây là quy trình Liên Hoa vẫn hướng dẫn gia chủ, đi từ khảo sát đến con số cuối cùng.
- Khảo sát và chụp ảnh hiện trạng. Đi từng phòng, ghi lại vết nứt, vết thấm, chỗ bong tróc, ổ điện hỏng. Chụp ảnh có đánh số để đối chiếu với thợ.
- Đo đạc và vẽ lại mặt bằng. Nhà cũ thường không còn bản vẽ. Quý vị có thể đo từng bức tường, từng cửa rồi vẽ lại bằng app Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa; có mặt bằng thì mới tính được diện tích sơn, lát, ốp chính xác.
- Lập danh sách hạng mục. Chia theo nhóm như mục trên, đánh dấu bắt buộc, nên làm, để sau.
- Tính khối lượng. Diện tích sàn cần lát, diện tích tường cần sơn (trừ cửa), mét dài dây điện, ống nước, diện tích chống thấm.
- Gắn đơn giá. Mở công cụ Dự toán, chọn tỉnh, chọn mức chất lượng (Thường, Khá, Cao, Cao cấp, Sang trọng), chọn hãng ở từng dòng hoặc nhập báo giá riêng.
- Cộng chi phí chung. Công cụ cho chọn cách thi công: thuê nhà thầu trọn gói (chi phí chung và lãi khoảng 12%), thuê nhà thầu nhỏ (khoảng 8%) hoặc tự thuê thợ, tự quản lý; chọn mức quản lý – giám sát (3%, 5%, 10%); chọn khoản thiết kế, xin phép, điện nước thi công (2% đến 8%); và thuế VAT.
- Thêm dự phòng. Với nhà cũ nên chọn mức cao, vì phần khuất luôn có bất ngờ.
- Đối chiếu và chốt. So với báo giá của hai, ba nhà thầu. Chênh lệch lớn ở dòng nào thì hỏi kỹ dòng đó.
Công cụ cho tải bảng ra Excel hoặc in, lưu PDF, nên quý vị có thể mang bảng đi làm việc với thợ, với nhà thầu, tránh tình trạng mỗi bên hiểu một kiểu.
Sửa nhà theo phong thuỷ: tiêu tiền vào đâu cho đáng
Theo học thuật Liên Hoa, Hình Pháp là gốc: bố cục nhà, đường đi của khí, ánh sáng và lối đi trong nhà quyết định nhà có yên hay không. Vật phẩm chỉ là phần hỗ trợ. Vì vậy khi đã quyết định bỏ tiền sửa, hãy ưu tiên những thay đổi về hình thế, vì đây là lúc rẻ nhất để làm.
- Lối vào và cửa chính: nếu cửa chính bị chắn, bị đâm thẳng ra cầu thang hoặc thẳng ra cửa sau, đây là lúc nên tính lại vị trí cửa, vách ngăn, hướng bậc thang.
- Ánh sáng và thông gió: nhà phố cũ thường tối ở giữa. Mở giếng trời, ô thoáng, cửa sổ lấy sáng tốn không nhiều so với giá trị đem lại. Kích thước lọt lòng cửa, ô thoáng nên đo theo thước Lỗ Ban 52,2 (thông thuỷ).
- Bếp và nhà vệ sinh: khi đi lại đường nước, cân nhắc dời nhà vệ sinh khỏi vị trí trung tâm nhà, tránh bếp đối diện thẳng nhà vệ sinh.
- Phòng thờ, bàn thờ: nếu làm lại bàn thờ, kích thước bàn thờ dùng thước Lỗ Ban 38,8; khối xây, đồ nội thất dùng thước 42,9.
Những thay đổi này tốn tiền chủ yếu ở phần phá dỡ và hoàn thiện lại, nên đưa luôn vào dự toán từ đầu thay vì sửa xong mới tính. Quý vị có thể đọc thêm bài sửa nhà theo phong thuỷ và nguyên tắc phong thuỷ khi xây và sửa nhà. Liên Hoa không khuyến khích treo bùa, gương bát quái hay làm lễ trấn trạch để "chữa" một ngôi nhà bố cục sai; sửa đúng hình thế mới là gốc.
Còn việc xem tuổi, mượn tuổi khi sửa nhà, theo quan điểm của Thầy Vũ Giới, chủ yếu có giá trị tâm lý; nếu gia đình muốn xem thì cứ xem, nhưng đừng để việc chờ tuổi, chờ năm làm chậm những hạng mục an toàn như thấm dột, điện hở.
Những sai lầm làm vỡ dự toán sửa nhà
- Chỉ hỏi giá "trọn gói theo m²". Sửa nhà rất khó tính trọn gói theo m², vì mỗi nhà hỏng một kiểu. Báo giá theo m² không kèm danh sách hạng mục là nguồn phát sinh lớn nhất.
- Quên chi phí phá dỡ, vận chuyển phế thải, che chắn. Với nhà phố trong ngõ, xe chở phế thải và che chắn bụi cho hàng xóm có khi không nhỏ.
- Làm hoàn thiện trước, chống thấm sau. Sơn đẹp rồi mới phát hiện thấm thì phải làm lại hai lần.
- Không đi lại điện nước khi đã đục tường. Đã đục mà vẫn giữ dây cũ là tiết kiệm sai chỗ.
- Không có dự phòng. Nhà cũ luôn có bất ngờ; không có dự phòng thì hoặc dừng giữa chừng, hoặc vay mượn.
- Thay đổi thiết kế giữa chừng. Mỗi lần đổi ý là một lần phá dỡ, mua thêm vật tư, trả thêm công.
Muốn tránh những lỗi này, cách chắc nhất là có bản vẽ cải tạo rõ ràng và bảng dự toán chi tiết trước khi khởi công. Nếu cần tham khảo bố cục, quý vị có thể xem kho mẫu nhà Liên Hoa để lấy ý tưởng chia phòng trước khi quyết định đập vách nào, giữ vách nào.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây dựng Liên Hoa: chọn tỉnh, mức chất lượng, hãng vật tư, ra bảng dự toán theo giá thị trường, có ô phá dỡ nhà cũ, dự phòng, tải Excel.
- 550 mẫu nhà Liên Hoa: tham khảo bố cục trước khi quyết định cải tạo.
- Vẽ mặt bằng 2D – 3D: vẽ lại hiện trạng để tính khối lượng chính xác.
- Thước Lỗ Ban Liên Hoa: đo cửa, ô thoáng, bàn thờ khi sửa.
Nếu quý vị cần người khảo sát hiện trạng và lập dự toán cải tạo cụ thể cho căn nhà của mình, có thể liên hệ KTS Vũ Minh (kiến trúc, dự toán) tại Hà Nội: 0917 798 886. Phần tư vấn phong thuỷ bố cục khi sửa nhà, liên hệ Thầy Vũ Giới tại TP.HCM: 0988 964 636.
Bài liên quan
- Dự toán phần hoàn thiện
- Chi phí xây nhà và cách lập dự toán
- Vẽ mặt bằng: gia chủ thử bố trí trước khi sửa nhà
Câu hỏi thường gặp
Dự toán sửa nhà có tính theo m² được không?
Có thể tham khảo theo m² để hình dung, nhưng không nên chốt hợp đồng chỉ bằng một đơn giá m². Nhà sửa mỗi căn hỏng một kiểu, nên cần bảng hạng mục có khối lượng và đơn giá từng dòng; công cụ Dự toán Liên Hoa cho lập bảng như vậy.
Nên để dự phòng bao nhiêu khi cải tạo nhà cũ?
Công cụ Dự toán Liên Hoa cho chọn dự phòng từ 0% đến 10%. Với nhà cũ, nhất là nhà lâu năm, nên chọn mức cao trong các lựa chọn, vì phần kết cấu và đường ống âm tường chỉ lộ ra khi đục phá.
Giá trong công cụ đã gồm hệ số theo tỉnh chưa?
Giá trong thư viện thương hiệu là giá gốc theo nguồn. Bảng dự toán nhân thêm hệ số giá thị trường của tỉnh quý vị chọn; ví dụ Hà Nội nhân 1,3 cho cả vật tư và nhân công (theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026).
Sửa nhà có cần xem tuổi không?
Theo quan điểm của Thầy Vũ Giới, xem tuổi, mượn tuổi chủ yếu có giá trị tâm lý. Điều quyết định là sửa đúng bố cục, ánh sáng, lối đi. Các hạng mục an toàn như thấm dột, điện hở nên làm sớm.
Ai có thể khảo sát và lập dự toán cải tạo cho nhà tôi?
Quý vị có thể tự lập bằng công cụ /du-toan, hoặc liên hệ KTS Vũ Minh 0917 798 886 để được khảo sát hiện trạng và lập dự toán chi tiết.
