"Đơn giá xây nhà trọn gói bao nhiêu một m²?" là câu hỏi đầu tiên hầu hết gia chủ đặt ra khi gặp nhà thầu. Con số nhận được thường gọn gàng, dễ nhân, dễ so sánh. Nhưng chính sự gọn gàng ấy che đi nhiều câu hỏi quan trọng: m² đó là m² gì, trọn gói gồm những gì, và nếu không thuê trọn gói mà tự quản lý thì chênh bao nhiêu.
Bài viết này không đưa một mức đơn giá "chung cho thị trường". Chúng tôi dùng công cụ Dự toán Liên Hoa để tính cùng một căn nhà theo ba cách thi công khác nhau và năm mức hoàn thiện, rồi đọc ra đơn giá mỗi m² quy đổi. Mọi số liệu đều theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026.
Nếu quý vị cần bảng dự toán chi tiết cho phương án trọn gói, có thể đọc thêm bài dự toán xây nhà trọn gói. Bài này tập trung vào việc hiểu và so sánh đơn giá, để quý vị đọc báo giá nhà thầu một cách tỉnh táo.
Đơn giá xây nhà trọn gói thực chất là gì
Khi nói "trọn gói", nhà thầu nhận cả vật tư lẫn nhân công, tự tổ chức thi công, tự chịu rủi ro hao hụt và điều phối, rồi giao cho gia chủ một căn nhà hoàn thiện theo danh mục đã thoả thuận. Đổi lại, nhà thầu tính thêm chi phí chung và phần lãi. Trong công cụ Dự toán Liên Hoa, phương án "Thuê nhà thầu trọn gói" được tính với chi phí chung cộng lãi khoảng 12%, "Thuê nhà thầu nhỏ" khoảng 8%, còn "Tự thuê thợ, tự quản lý" không có khoản này.
Đơn giá trọn gói vì vậy luôn là con số tổng hợp: vật tư phần thô, vật tư hoàn thiện, thiết bị, nhân công, chi phí chung và lãi nhà thầu, rồi chia cho một diện tích nào đó. Phần lớn nhà thầu chia cho diện tích quy đổi, tức diện tích sàn cộng thêm phần móng, mái, sân thượng theo hệ số. Vì vậy hai báo giá cùng ghi một con số triệu đồng mỗi m² có thể cho ra tổng tiền rất khác nhau, nếu một bên tính trên m² sàn, một bên trên m² quy đổi.
Ba câu hỏi phải hỏi ngay khi nhận đơn giá trọn gói
- Diện tích tính theo cách nào? Móng, mái, sân thượng, ban công, tầng tum được nhân hệ số bao nhiêu.
- Danh mục vật tư cụ thể là gì? Thép, xi măng, gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh của hãng nào, chủng loại nào.
- Những gì không nằm trong trọn gói? Cổng, tường rào, tôn nền, phá dỡ nhà cũ, ép cọc, thiết kế, xin phép, điện nước thi công, VAT.
So sánh 3 cách thi công trên cùng một căn nhà
Chúng tôi dùng căn nhà mặc định của công cụ: 3 tầng, mỗi tầng 80 m², mặt tiền 5 m, móng băng, mái bằng, gạch tuynel, mức hoàn thiện Khá, xây tại Hà Nội, có sân thượng và điều hoà, tôn nền 0,5 m. Tổng diện tích sàn 240 m², diện tích quy đổi 320 m². Chỉ đổi ô "Cách thi công", kết quả như sau:
| Cách thi công | Tổng dự toán | Đ/m² quy đổi |
|---|---|---|
| Thuê nhà thầu trọn gói (~12%) | 2.757.385.118 đ (≈ 2,76 tỷ) | 8.616.828 đ |
| Thuê nhà thầu nhỏ (~8%) | 2.668.973.790 đ (≈ 2,67 tỷ) | 8.340.543 đ |
| Tự thuê thợ, tự quản lý | 2.492.151.134 đ (≈ 2,49 tỷ) | 7.787.972 đ |
Nguồn: theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026.
Chênh lệch giữa trọn gói và tự quản lý trong ví dụ này là khoảng 265 triệu đồng; giữa trọn gói và nhà thầu nhỏ khoảng 88 triệu. Nhìn con số, tự quản lý có vẻ hấp dẫn. Nhưng khoản chênh đó chính là giá của việc điều phối thợ, mua vật tư đúng lúc, kiểm soát hao hụt, chịu trách nhiệm khi có lỗi kỹ thuật. Nếu gia chủ không có thời gian và kinh nghiệm, khoản "tiết kiệm" dễ mất đi vì vật tư hao hụt, thợ chờ việc, hoặc phải sửa lại hạng mục làm sai.
Khi nào nên chọn trọn gói
Trọn gói phù hợp với gia đình bận rộn, ở xa công trình, hoặc chưa từng xây nhà. Lợi thế lớn nhất là một đầu mối chịu trách nhiệm. Điều kiện để trọn gói có lợi là hợp đồng phải ghi rõ danh mục vật tư, tiến độ, cách xử lý phát sinh và bảo hành.
Khi nào có thể cân nhắc nhà thầu nhỏ hoặc tự quản lý
Nếu gia đình có người am hiểu xây dựng, ở gần công trình và có thời gian theo dõi hằng ngày, phương án nhà thầu nhỏ hoặc tự thuê thợ có thể tiết kiệm. Khi đó, khoản "Quản lý – giám sát – kỹ thuật" trong công cụ càng không nên bỏ: một kỹ sư giám sát độc lập thường giúp tránh những lỗi tốn kém hơn nhiều so với chi phí thuê.
Đơn giá trọn gói theo mức hoàn thiện
Giữ cách thi công trọn gói, chúng tôi đổi mức chất lượng công trình để xem đơn giá mỗi m² quy đổi thay đổi thế nào, với hai quy mô nhà phổ biến:
| Mức hoàn thiện | Nhà 2 tầng 80 m²/tầng | Nhà 3 tầng 80 m²/tầng |
|---|---|---|
| Thường | 7.045.832 đ/m² | 7.191.610 đ/m² |
| Khá | 8.409.903 đ/m² | 8.616.828 đ/m² |
| Cao | 9.826.965 đ/m² | 10.089.902 đ/m² |
| Cao cấp | 12.221.147 đ/m² | 12.638.610 đ/m² |
| Sang trọng | – | 19.467.173 đ/m² |
Nguồn: theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, Hà Nội, đơn giá tính trên m² quy đổi. Ô "–" là phương án chúng tôi không chạy trong lần này.
Bảng cho thấy mức hoàn thiện ảnh hưởng đơn giá mạnh hơn số tầng rất nhiều. Từ Thường lên Cao cấp, đơn giá tăng khoảng 1,7 lần. Vì vậy khi nghe hai nhà thầu báo đơn giá trọn gói chênh nhau, việc đầu tiên là đặt hai danh mục vật tư cạnh nhau, chứ không phải kết luận bên nào "đắt" hay "rẻ".
Công cụ cũng tự đối chiếu với khoảng đơn giá trọn gói thị trường. Ví dụ nhà 3 tầng mức Khá tại Hà Nội, khoảng đối chiếu là 2,33 tỷ đến 2,83 tỷ; với TP. Hồ Chí Minh là 2,36 tỷ đến 2,87 tỷ. Nếu báo giá nhà thầu nằm ngoài khoảng này quá xa, quý vị nên hỏi kỹ lý do.
Những khoản thường bị bỏ ngoài đơn giá trọn gói
Nhiều tranh chấp giữa gia chủ và nhà thầu bắt nguồn từ chữ "trọn gói" được hiểu khác nhau. Công cụ Dự toán Liên Hoa tách riêng những khoản dễ bị bỏ sót để quý vị chủ động hỏi:
- Tôn nền tầng 1 (cát hoặc đá mạt, đầm chặt) và phá dỡ nhà cũ.
- Cổng, tường rào mặt tiền; hệ chống sét, tiếp địa.
- Ca bơm bê tông, xe chở phế thải, che chắn và giàn giáo ngoài.
- Ép cọc và vận chuyển máy ép khi làm móng cọc (xem thêm bài chi phí ép cọc).
- Thiết kế, xin phép, điện nước thi công; thuế VAT.
- Thang máy gia đình, nếu có.
- Dự phòng phát sinh.
Khi nhận báo giá, quý vị có thể tải bảng Excel từ công cụ và đề nghị nhà thầu báo giá theo đúng các dòng đó. Cách làm này giúp hai bên nói cùng một ngôn ngữ, và giảm hẳn tranh cãi khi quyết toán.
Quy trình đọc và so sánh báo giá trọn gói
- Chốt mặt bằng trước khi xin báo giá. Theo học thuật Liên Hoa, Hình Pháp là gốc: bố cục, lối đi, ánh sáng và đường khí phải giải quyết trên bản vẽ. Thay đổi mặt bằng khi đang thi công là nguồn phát sinh lớn nhất. Quý vị có thể dựng thử trên app Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa.
- Tự chạy dự toán tham khảo. Nhập đúng số tầng, diện tích, mức hoàn thiện vào công cụ Dự toán để có mốc so sánh.
- Quy đổi các báo giá về cùng một cách tính diện tích. Hỏi rõ hệ số móng, mái, sân thượng.
- Đặt danh mục vật tư cạnh nhau. So từng dòng: thép, xi măng, gạch, sơn, cửa, thiết bị.
- Đánh dấu khoản loại trừ. Liệt kê những gì không nằm trong trọn gói và cộng vào để có tổng thật.
- Thống nhất cách xử lý phát sinh và bảo hành trong hợp đồng trước khi khởi công.
Về kích thước cửa, ô thoáng, quý vị nên thống nhất với nhà thầu ngay từ bản vẽ, đối chiếu thước Lỗ Ban 52,2 cho thông thuỷ, 42,9 cho khối xây và nội thất. Ghi rõ trong hồ sơ để thợ thi công đúng, tránh sửa về sau.
Cần tư vấn kiến trúc hoặc lập dự toán theo bản vẽ thật, quý vị liên hệ KTS Vũ Minh tại Hà Nội: 0917 798 886. Có thể xem trước các mẫu có sẵn mặt bằng và dự toán riêng trong thư viện mẫu nhà.
Tình huống thường gặp khi so hai báo giá trọn gói
Một gia đình nhận hai báo giá cho cùng một căn nhà 3 tầng. Báo giá thứ nhất có đơn giá mỗi m² thấp hơn, khiến gia chủ nghiêng về phía đó. Khi ngồi đọc kỹ, đội ngũ kiến trúc Liên Hoa thường thấy một trong mấy kiểu khác biệt quen thuộc dưới đây, và tổng tiền thật sau khi cộng đủ có khi lại đảo ngược.
- Khác cách tính diện tích. Bên đơn giá thấp nhân hệ số mái, sân thượng, móng cao hơn, nên diện tích tính tiền lớn hơn. Đơn giá thấp nhưng nhân với diện tích lớn.
- Khác danh mục. Bên đơn giá thấp ghi thiết bị vệ sinh, cửa, gạch lát ở mức phổ thông, hoặc chỉ ghi "theo chủ nhà chọn" với mức trần rất thấp; phần vượt trần gia chủ tự trả.
- Khác phạm vi. Bên đơn giá thấp không tính tôn nền, cổng, tường rào, ca bơm bê tông, dọn phế thải; những khoản này xuất hiện dần trong quá trình thi công dưới dạng phát sinh.
- Khác cách xử lý thay đổi. Hợp đồng không ghi đơn giá cho phần thay đổi, nên mỗi lần gia chủ đổi ý là một lần thương lượng lại.
Cách xử lý đơn giản nhất là đưa cả hai nhà thầu cùng một bộ dữ liệu: cùng bản vẽ, cùng bảng khối lượng xuất từ công cụ, cùng danh sách loại trừ. Khi đó, đơn giá trọn gói mới thật sự so sánh được với nhau, và gia chủ chọn được nhà thầu theo năng lực chứ không chỉ theo con số đầu tiên nhìn thấy.
Một điểm nữa thường bị bỏ qua là tiến độ thanh toán. Hợp đồng trọn gói nên chia đợt thanh toán theo khối lượng đã hoàn thành và được nghiệm thu, không dồn tiền ứng trước quá lớn. Đây là nguyên tắc quản lý chung, giúp hai bên cùng giữ cam kết đến cuối công trình.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây nhà theo giá thị trường: đổi cách thi công, mức hoàn thiện, xem đơn giá ngay.
- Thư viện 550 mẫu nhà: mỗi mẫu có dự toán xây dựng riêng.
- App Vẽ Mặt Bằng 2D–3D: thẻ Dự toán đọc số đo bản vẽ.
Bài liên quan
Câu hỏi thường gặp
Đơn giá xây nhà trọn gói mức Khá khoảng bao nhiêu một m²?
Theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, tại Hà Nội: khoảng 8.409.903 đ/m² quy đổi với nhà 2 tầng 80 m² mỗi tầng và 8.616.828 đ/m² quy đổi với nhà 3 tầng 80 m² mỗi tầng. Con số thay đổi theo tỉnh, quy mô và các tuỳ chọn.
Thuê trọn gói đắt hơn tự quản lý bao nhiêu?
Với căn nhà 3 tầng mẫu, công cụ cho trọn gói khoảng 2,76 tỷ, tự quản lý khoảng 2,49 tỷ, chênh khoảng 265 triệu. Khoản chênh này là chi phí điều phối, chịu rủi ro và lãi của nhà thầu.
Đơn giá trọn gói tính trên m² sàn hay m² quy đổi?
Phần lớn nhà thầu tính trên m² quy đổi, có cộng hệ số cho móng, mái, sân thượng. Luôn hỏi rõ trước khi so báo giá.
Trọn gói đã gồm thiết kế và xin phép chưa?
Tuỳ hợp đồng. Trong công cụ, khoản thiết kế, xin phép, điện nước thi công là tuỳ chọn riêng, nên quý vị cần hỏi nhà thầu và ghi rõ vào hợp đồng.
