Khi chuẩn bị xây nhà, nhiều gia chủ băn khoăn có nên bỏ tiền thuê thiết kế hay không, và nếu thuê thì chi phí thiết kế nhà được tính thế nào: theo m² sàn, theo phần trăm giá trị công trình, hay trọn gói một con số. Mỗi đơn vị báo một kiểu, có nơi báo rất rẻ, có nơi báo gấp mấy lần, khiến người đi hỏi càng hỏi càng rối.
Thật ra, chi phí thiết kế chỉ là phần nhỏ trong tổng tiền làm nhà, nhưng lại quyết định phần lớn chất lượng của căn nhà: bố cục có hợp lý không, ánh sáng có đủ không, kết cấu có an toàn không, dự toán có sát không. Một bộ hồ sơ thiết kế tốt giúp tiết kiệm nhiều hơn số tiền bỏ ra cho nó, vì tránh được sửa đi sửa lại khi thi công.
Bài viết này giải thích các cách tính chi phí thiết kế nhà phổ biến, những yếu tố làm giá thiết kế cao hay thấp, một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ gồm những gì, và cách đọc báo giá để không bị thiếu hạng mục. Liên Hoa không đưa ra đơn giá thiết kế cố định trong bài, vì mỗi công trình khác nhau; để có báo giá cụ thể cho căn nhà của mình, quý vị có thể liên hệ KTS Vũ Minh theo số ở cuối bài.
Thiết kế nhà gồm những gì, vì sao phải trả tiền
Nhiều người nghĩ thiết kế chỉ là "vẽ cái nhà cho đẹp". Thực tế, một bộ hồ sơ thiết kế nhà ở hoàn chỉnh thường gồm nhiều phần, do nhiều chuyên môn cùng làm:
- Kiến trúc: mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, chi tiết cầu thang, cửa, vệ sinh, mái. Đây là phần quyết định bố cục và công năng.
- Kết cấu: móng, cột, dầm, sàn, bố trí thép. Phần này quyết định an toàn và chi phí phần thô.
- Điện nước: cấp điện, chiếu sáng, ổ cắm, cấp thoát nước, thông gió, điều hoà.
- Phối cảnh 3D: hình ảnh mặt tiền và đôi khi nội thất, giúp gia chủ hình dung trước khi xây.
- Nội thất: bố trí đồ đạc, vật liệu hoàn thiện, chi tiết đóng đồ (thường là gói riêng).
- Dự toán: bảng khối lượng và chi phí dự kiến dựa trên bản vẽ.
- Hồ sơ xin phép xây dựng: bộ bản vẽ rút gọn theo yêu cầu nộp hồ sơ.
Khi so sánh báo giá, việc đầu tiên là xem mỗi đơn vị báo cho những phần nào. Một báo giá rẻ có thể chỉ gồm kiến trúc và phối cảnh, thiếu kết cấu và điện nước; khi đó thợ sẽ tự "liệu" phần thép và đường điện ngoài công trường, rủi ro rất lớn.
Các cách tính chi phí thiết kế nhà phổ biến
Trên thị trường hiện có ba cách tính chính. Mỗi cách có ưu và nhược riêng, quý vị nên hiểu để đọc đúng báo giá.
Tính theo m² sàn xây dựng
Đây là cách phổ biến nhất với nhà ở dân dụng. Đơn vị thiết kế đưa ra đơn giá cho mỗi m² sàn, nhân với tổng diện tích sàn (thường có quy đổi cho tầng hầm, tum, sân thượng, mái). Ưu điểm là dễ hiểu, dễ so sánh. Nhược điểm là cùng một đơn giá m² nhưng hồ sơ có thể dày mỏng rất khác nhau, nên phải hỏi kỹ gói đó gồm những phần nào.
Tính theo phần trăm giá trị công trình
Cách này hay gặp ở công trình lớn hoặc có vốn nhà nước, chi phí thiết kế được tính theo một tỷ lệ phần trăm của chi phí xây dựng dự kiến. Với nhà ở gia đình, cách này ít dùng làm báo giá chính, nhưng hữu ích để gia chủ dự trù ngân sách. Ví dụ trong công cụ Dự toán Liên Hoa, phần chi phí khác có một dòng gộp "thiết kế, xin phép, điện nước thi công" cho chọn không tính hoặc 2%, 4%, 6%, 8% tổng chi phí để dự trù (theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026). Đây là mức dự trù trong bảng dự toán, không phải báo giá thiết kế.
Tính trọn gói theo hợp đồng
Đơn vị thiết kế khảo sát, nghe yêu cầu rồi báo một con số trọn gói cho toàn bộ hồ sơ. Cách này hợp với công trình có đặc thù (biệt thự, nhà thờ họ, nhà kết hợp kinh doanh) hoặc khi gia chủ muốn một đầu mối lo từ thiết kế đến dự toán, giám sát. Ưu điểm là chốt được ngân sách; nhược điểm là khó so sánh nếu không có bảng liệt kê hạng mục đi kèm.
So sánh nhanh ba cách tính
| Cách tính | Hợp với | Cần lưu ý |
|---|---|---|
| Theo m² sàn | Nhà phố, nhà ống, nhà cấp 4, nhà 2–4 tầng | Hỏi rõ cách quy đổi diện tích và gói gồm những phần nào |
| Theo % giá trị công trình | Dự trù ngân sách, công trình lớn | Giá trị công trình phải được ước tính trước, ví dụ bằng công cụ dự toán |
| Trọn gói | Biệt thự, công trình đặc thù, gia chủ muốn một đầu mối | Yêu cầu bảng liệt kê hồ sơ, số lần chỉnh sửa, thời gian bàn giao |
Những yếu tố làm chi phí thiết kế cao hay thấp
Cùng một diện tích nhưng chi phí thiết kế có thể chênh nhau đáng kể. Các yếu tố chính gồm:
- Loại công trình: nhà cấp 4, nhà phố đơn giản thường nhẹ hơn biệt thự, nhà vườn nhiều khối, nhà có tầng hầm hay công trình tâm linh.
- Phong cách kiến trúc: hiện đại đơn giản ít chi tiết hơn tân cổ điển, cổ điển hay kiến trúc Á Đông có nhiều chi tiết mái, phào chỉ, gỗ.
- Mức độ hồ sơ: chỉ kiến trúc và phối cảnh khác hẳn với gói đủ kiến trúc, kết cấu, điện nước, nội thất, dự toán.
- Số lần chỉnh sửa phương án: hợp đồng thường quy định số lần sửa; sửa nhiều hơn có thể phát sinh.
- Có tích hợp phong thuỷ hay không: thiết kế có xem hướng, lập cục, bố trí theo Hình Pháp cần thêm thời gian của người làm phong thuỷ.
- Điều kiện khu đất: đất méo, đất dốc, đất yếu, nhà kẹp giữa hai nhà cũ đều khiến thiết kế kết cấu và kiến trúc phức tạp hơn.
- Khảo sát hiện trạng, giám sát tác giả: nếu đơn vị thiết kế xuống công trường kiểm tra trong lúc thi công, đây là khoản riêng.
Khi nhận báo giá, quý vị nên yêu cầu ghi rõ từng yếu tố trên để so sánh "táo với táo". Hai báo giá có tổng tiền gần nhau nhưng một bên có giám sát tác giả, một bên không, thì thực chất rất khác nhau.
Thiết kế có phong thuỷ: tiền nằm ở đâu
Theo học thuật Liên Hoa của Thầy Vũ Giới, Hình Pháp là gốc: bố cục nhà, đường đi của khí, ánh sáng và lối đi quyết định nhà có yên hay không. Vì vậy phong thuỷ đúng nghĩa phải nằm ngay trong bản vẽ mặt bằng, không phải thêm vào sau bằng vật phẩm. Một phương án thiết kế có phong thuỷ thường làm thêm các việc sau:
- Đo hướng khu đất, xác định toạ hướng và lập cục cho căn nhà.
- Bố trí cửa chính, cầu thang, bếp, phòng thờ, nhà vệ sinh theo khí và theo công năng, tránh các thế xấu về hình như cửa đâm thẳng cầu thang, bếp đối diện vệ sinh.
- Thiết kế lấy sáng, thông gió: giếng trời, ô thoáng, cửa sổ.
- Chọn kích thước theo thước Lỗ Ban: 52,2 cho thông thuỷ cửa, ô thoáng; 42,9 cho khối xây, nội thất; 38,8 cho bàn thờ.
Liên Hoa không khuyến khích dùng bùa, gương bát quái hay lễ trấn trạch để "sửa" một bản vẽ bố cục sai. Bỏ tiền cho người thiết kế làm đúng từ đầu luôn rẻ hơn sửa về sau. Quý vị có thể tự thử bố trí trước bằng app Vẽ mặt bằng Liên Hoa và Lập Cục Pháp để có ý tưởng khi làm việc với kiến trúc sư.
Cách tiết kiệm chi phí thiết kế mà không mất chất lượng
- Chuẩn bị yêu cầu rõ ràng: số người, số phòng, thói quen sinh hoạt, ngân sách xây dựng, phong cách mong muốn. Yêu cầu càng rõ, số lần sửa càng ít.
- Tham khảo mẫu có sẵn: kho 550 mẫu nhà Liên Hoa giúp gia chủ chọn hướng bố cục trước, rút ngắn thời gian lên phương án.
- Không cắt phần kết cấu, điện nước: đây là phần dễ bị bỏ để giảm giá, nhưng thiếu nó thì chi phí thi công và rủi ro tăng lên nhiều hơn số tiền tiết kiệm.
- Gộp thiết kế với dự toán: có bản vẽ đi kèm dự toán thì kiểm soát được tổng tiền làm nhà, tránh phát sinh.
- Chốt phương án trước khi khởi công: sửa trên giấy rẻ hơn sửa trên công trường rất nhiều.
Cách đọc một báo giá thiết kế
Một báo giá thiết kế đáng tin thường có đủ các mục: danh mục bản vẽ bàn giao, cách tính diện tích, đơn giá hoặc tổng tiền, số lần chỉnh sửa phương án, thời gian thực hiện từng giai đoạn, hình thức bàn giao (bản in, bản số), có hay không giám sát tác giả, và điều khoản thanh toán theo giai đoạn. Nếu báo giá chỉ có một con số trên m² mà không có các mục trên, quý vị nên hỏi thêm trước khi ký.
Để có báo giá thiết kế cụ thể cho căn nhà của mình, quý vị liên hệ KTS Vũ Minh (kiến trúc, dự toán) tại Hà Nội: 0917 798 886. Phần tư vấn phong thuỷ, xem hướng, lập cục, liên hệ Thầy Vũ Giới tại TP.HCM: 0988 964 636.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây dựng Liên Hoa: ước tính tổng chi phí xây nhà, có dòng dự trù thiết kế, xin phép.
- 550 mẫu nhà Liên Hoa: chọn hướng bố cục trước khi thuê thiết kế.
- Vẽ mặt bằng 2D – 3D: tự phác mặt bằng để trao đổi với kiến trúc sư.
- Lập Cục Pháp: xem cục phong thuỷ cho khu đất.
Bài liên quan
Câu hỏi thường gặp
Chi phí thiết kế nhà nên tính theo m² hay trọn gói?
Nhà phố, nhà 2–4 tầng thường tính theo m² sàn vì dễ so sánh. Công trình đặc thù như biệt thự, nhà thờ họ hay khi muốn một đầu mối lo từ thiết kế đến dự toán thì trọn gói phù hợp hơn. Dù cách nào cũng cần bảng liệt kê hồ sơ bàn giao.
Liên Hoa có bảng giá thiết kế cố định không?
Bài viết không nêu đơn giá cố định vì mỗi công trình khác nhau về loại hình, phong cách, khu đất và mức hồ sơ. Để có báo giá cụ thể, quý vị liên hệ KTS Vũ Minh 0917 798 886.
Có thể bỏ phần thiết kế kết cấu để giảm chi phí không?
Không nên. Kết cấu quyết định an toàn và chi phí phần thô; thiếu bản vẽ kết cấu thì thợ tự liệu thép ngoài công trường, dễ thừa gây tốn hoặc thiếu gây nguy hiểm.
Thiết kế có phong thuỷ có đắt hơn nhiều không?
Có thêm phần việc xem hướng, lập cục và bố trí theo Hình Pháp, nhưng phần này nằm ngay trong mặt bằng, nên làm từ đầu thì đỡ tốn hơn nhiều so với sửa sau khi đã xây.
Dự trù chi phí thiết kế trong tổng ngân sách làm nhà thế nào?
Quý vị có thể dùng công cụ /du-toan, chọn mức dự trù cho dòng thiết kế, xin phép, điện nước thi công (2% đến 8%) để có con số ban đầu, rồi chốt bằng báo giá thực tế của đơn vị thiết kế.
