Gia đình chuẩn bị xây nhà 2 tầng thường hỏi ngay một câu: hết bao nhiêu tiền. Câu trả lời có ích lại bắt đầu bằng một câu hỏi khác: số tiền đó nằm ở những hạng mục nào. Một bản dự toán xây nhà 2 tầng chỉ thật sự có giá trị khi nó cho thấy phần thô chiếm bao nhiêu, hoàn thiện bao nhiêu, thiết bị bao nhiêu, nhân công bao nhiêu và khoản dự phòng được để ở đâu. Nhìn rõ cơ cấu ấy, gia chủ mới biết chỗ nào có thể chủ động tiết kiệm, chỗ nào tuyệt đối không nên cắt.
Bài viết này không đưa ra một con số "đơn giá chung" để quý vị nhân lên. Toàn bộ con số dưới đây được chạy trực tiếp trên công cụ Dự toán Liên Hoa, với giá thị trường tháng 10/2026, rồi đọc lại kết quả theo từng nhóm. Cách làm này giúp quý vị vừa có số tham khảo, vừa biết cách tự nhập lại cho đúng căn nhà của mình.
Nếu quý vị đang cần một bức tranh tổng về chi phí xây nhà 2 tầng theo nhiều quy mô, có thể đọc thêm bài chi phí xây nhà 2 tầng. Bài này đi sâu vào phần "bóc tách": mỗi đồng trong bản dự toán đi về đâu và vì sao.
Ví dụ chuẩn: nhà 2 tầng 80 m² mỗi tầng tại Hà Nội
Để có một mốc so sánh rõ ràng, chúng tôi nhập vào công cụ một căn nhà phố phổ biến: 2 tầng nổi, mỗi tầng 80 m² (kể cả tường), mặt tiền 5 m, chiều cao tầng 3,3 m, móng băng, mái bằng bê tông cốt thép, tường gạch ống nung tuynel, mỗi tầng một phòng ngủ và một phòng vệ sinh, có sân thượng, có lắp điều hoà, tôn nền tầng 1 cao 0,5 m, không thang máy, không tầng hầm. Mức chất lượng chọn "Khá", tức mức phổ biến của nhà phố: vật tư thương hiệu tốt, hoàn thiện gọn đẹp. Cách thi công là thuê nhà thầu trọn gói.
Theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, căn nhà này có tổng dự toán khoảng 2.018.376.833 đồng (≈ 2,02 tỷ), tương ứng khoảng 8.409.903 đồng cho mỗi m² quy đổi. Tổng diện tích sàn là 160 m², còn diện tích quy đổi là 240 m², vì nhà thầu thường cộng thêm phần móng, mái, sân thượng theo hệ số khi tính khối lượng và nhân công.
Công cụ cũng đối chiếu với đơn giá trọn gói thị trường mức Khá tại Hà Nội, cho khoảng 1,75 tỷ đến 2,12 tỷ, và kết luận bản dự toán nằm trong khoảng thị trường. Đây là điểm quan trọng: một bản dự toán tốt không chỉ cho một con số, mà còn cho quý vị biết con số ấy có "lệch" so với mặt bằng chung hay không.
Bóc tách dự toán xây nhà 2 tầng theo từng hạng mục
Với ví dụ chuẩn ở trên, công cụ chia tổng dự toán thành tám nhóm. Bảng dưới đây giữ nguyên số liệu đã làm tròn mà công cụ hiển thị.
| Hạng mục | Chi phí (làm tròn) | Tỷ trọng |
|---|---|---|
| Phần thô (vật tư) | 594 triệu | 29% |
| Hoàn thiện (vật tư) | 248 triệu | 12% |
| Thiết bị | 157 triệu | 8% |
| Nhân công | 629 triệu | 31% |
| Quản lý và lãi nhà thầu | 176 triệu | 9% |
| Quản lý – giám sát – kỹ thuật | 44 triệu | 2% |
| Chi phí khác | 74 triệu | 4% |
| Dự phòng | 96 triệu | 5% |
Nguồn: theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, nhà 2 tầng 80 m² mỗi tầng, mức Khá, Hà Nội.
Phần thô: bộ xương của căn nhà
Phần thô gồm vật tư cho móng, cột, dầm, sàn, tường, mái, chống thấm, đường ống và dây điện đi ngầm. Trong ví dụ, nhóm này khoảng 594 triệu, gần một phần ba tổng dự toán. Đây là phần quyết định độ bền của căn nhà trong vài chục năm, và cũng là phần khó sửa nhất về sau. Khi cần tiết kiệm, Liên Hoa khuyên quý vị giữ nguyên chất lượng phần thô và điều chỉnh ở phần hoàn thiện hoặc thiết bị. Quý vị có thể đọc thêm bài dự toán phần thô để hiểu từng dòng vật tư.
Hoàn thiện và thiết bị: phần linh hoạt nhất
Hoàn thiện gồm gạch lát, gạch ốp, sơn, bả, trần thạch cao, cửa, lan can. Thiết bị gồm thiết bị vệ sinh, bếp, bình nóng lạnh, bồn nước, máy bơm, điều hoà, công tắc, đèn. Hai nhóm này cộng lại khoảng 405 triệu trong ví dụ, tức khoảng 20% tổng. Đây là vùng quý vị có thể đổi hãng, đổi mẫu, hoặc để lại một số món mua sau mà không ảnh hưởng kết cấu. Bài dự toán hoàn thiện phân tích kỹ hơn phần này.
Nhân công: khoản lớn nhất nhưng hay bị xem nhẹ
Nhiều gia chủ chỉ chú ý giá vật tư, trong khi nhân công trong ví dụ là khoảng 629 triệu, tỷ trọng lớn nhất (31%). Công cụ tính nhân công theo m² quy đổi như cách nhà thầu Việt Nam vẫn tính, rồi nhân hệ số từng tỉnh. Vì vậy khi so báo giá, quý vị cần hỏi rõ nhà thầu tính nhân công trên diện tích nào, có cộng móng, mái, sân thượng hay không.
Các khoản gián tiếp và dự phòng
Phần còn lại gồm chi phí chung và lãi của nhà thầu, quản lý – giám sát – kỹ thuật, chi phí khác (thiết kế, xin phép, điện nước thi công) và dự phòng phát sinh. Cộng lại khoảng 390 triệu. Khoản dự phòng 5% đặc biệt quan trọng: nhà 2 tầng hầu như luôn có phát sinh nhỏ, từ việc đổi vị trí ổ cắm đến gia cố thêm một đoạn móng khi đào gặp đất yếu.
Diện tích và mức hoàn thiện thay đổi dự toán ra sao
Giữ nguyên các thông số khác của ví dụ chuẩn, chúng tôi lần lượt đổi diện tích sàn mỗi tầng và mức chất lượng trên công cụ. Kết quả như sau.
| Phương án (2 tầng, Hà Nội) | Sàn / quy đổi | Tổng dự toán | Đ/m² quy đổi |
|---|---|---|---|
| 60 m² mỗi tầng, mức Khá | 120 / 180 m² | ≈ 1,6 tỷ | 8.888.668 đ |
| 80 m² mỗi tầng, mức Khá | 160 / 240 m² | ≈ 2,02 tỷ | 8.409.903 đ |
| 100 m² mỗi tầng, mức Khá | 200 / 300 m² | ≈ 2,44 tỷ | 8.146.826 đ |
| 80 m² mỗi tầng, mức Thường | 160 / 240 m² | ≈ 1,69 tỷ | 7.045.832 đ |
| 80 m² mỗi tầng, mức Cao | 160 / 240 m² | ≈ 2,36 tỷ | 9.826.965 đ |
| 80 m² mỗi tầng, mức Cao cấp | 160 / 240 m² | ≈ 2,93 tỷ | 12.221.147 đ |
Nguồn: theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026.
Từ bảng này có thể rút ra ba nhận xét thực tế. Thứ nhất, nhà càng nhỏ thì đơn giá trên mỗi m² quy đổi càng cao, vì một số khoản gần như cố định (cầu thang, bể nước, đường điện tổng, cổng, phần mái) bị chia cho ít diện tích hơn. Thứ hai, khoảng cách giữa mức Thường và mức Cao cấp ở cùng diện tích là khoảng 1,24 tỷ, lớn hơn rất nhiều so với chênh lệch do diện tích; nghĩa là lựa chọn vật tư hoàn thiện ảnh hưởng ngân sách mạnh hơn việc thêm bớt vài chục m². Thứ ba, nếu đổi nơi xây sang TP. Hồ Chí Minh với ví dụ chuẩn, công cụ cho khoảng 2,04 tỷ (8.508.672 đ/m² quy đổi), chênh lệch nhỏ so với Hà Nội do hệ số giá từng tỉnh.
Cách tự lập dự toán xây nhà 2 tầng trên công cụ Liên Hoa
Quý vị không cần thuộc định mức xây dựng để có một bản dự toán đáng tin. Công cụ Dự toán Liên Hoa có sẵn số mặc định, chỉ cần sửa cho đúng căn nhà của mình theo các bước sau.
- Chọn loại công trình và tỉnh, thành. Chọn "Nhà ở, công trình" và tỉnh nơi xây; giá vật tư và nhân công sẽ nhân theo hệ số của tỉnh.
- Chọn số tầng nổi là 2 tầng. Ô diện tích tầng 3 sẽ tự ẩn.
- Nhập mặt tiền và diện tích sàn từng tầng. Diện tích tính cả tường. Nếu tầng 2 có ban công đua ra hoặc nhỏ hơn tầng 1, hãy nhập đúng từng tầng.
- Chọn móng, mái, loại gạch. Đất tốt, nhà 1–2 tầng có thể cân nhắc móng đơn; đất yếu nên hỏi kỹ sư về móng cọc. Mái ngói kèo thép và mái bằng cho kết quả khác nhau rõ rệt.
- Khai số phòng ngủ, phòng vệ sinh, các tuỳ chọn. Sân thượng, điều hoà, chống sét, cổng tường rào, tôn nền, phá dỡ nhà cũ đều là những khoản hay bị quên khi tự tính.
- Chọn mức chất lượng. Từ Thường, Khá, Cao, Cao cấp đến Sang trọng; mỗi mức gắn một bộ thương hiệu mặc định, quý vị đổi được từng dòng.
- Chọn cách thi công và các khoản khác. Thuê trọn gói, thuê nhà thầu nhỏ hay tự quản lý; tỷ lệ giám sát, dự phòng, thiết kế xin phép, VAT.
- Đọc bảng tổng và mở bảng khối lượng. Xem tổng miễn phí; đăng nhập để xem chi tiết từng dòng, sửa đơn giá theo báo giá riêng, tải Excel hoặc in PDF.
Nếu đã có bản vẽ, quý vị nên dựng mặt bằng trong app Vẽ Mặt Bằng Liên Hoa: thẻ Dự toán trong app đọc trực tiếp số đo tường, cửa, phòng từ bản vẽ nên kết quả sát hơn so với nhập theo diện tích.
Những lỗi thường gặp khi lập dự toán nhà 2 tầng
Qua nhiều năm tư vấn, đội ngũ kiến trúc Liên Hoa gặp lặp đi lặp lại một số lỗi khiến ngân sách vỡ giữa chừng.
- Chỉ tính diện tích sàn, quên diện tích quy đổi. Trong ví dụ, 160 m² sàn thành 240 m² quy đổi. Lấy đơn giá trọn gói nhân với diện tích sàn sẽ thiếu đáng kể.
- Quên các khoản ngoài nhà. Cổng, tường rào, tôn nền, phá dỡ nhà cũ, xe chở phế thải, ca bơm bê tông thường không nằm trong báo giá "đơn giá/m²" của nhiều nơi.
- Không để dự phòng. Bỏ khoản dự phòng để con số "đẹp" hơn khi trình bày với gia đình là cách nhanh nhất để thiếu tiền ở giai đoạn hoàn thiện.
- So sánh báo giá khác mức chất lượng. Hai báo giá cùng 2 tầng nhưng một bên tính gạch lát, sơn, thiết bị phổ thông, một bên tính hàng cao cấp thì không thể so trực tiếp. Hãy so trên cùng một danh mục vật tư.
- Thay đổi thiết kế khi đã thi công. Mỗi lần dời cầu thang, đổi vị trí nhà vệ sinh sau khi đổ sàn đều phát sinh cả vật tư lẫn nhân công.
Dự toán và phong thuỷ: tính tiền đúng trên một mặt bằng đúng
Theo học thuật Liên Hoa, Hình Pháp là gốc: bố cục nhà, đường khí, ánh sáng và lối đi quyết định chất lượng sống nhiều hơn bất kỳ vật phẩm nào. Vì vậy thứ tự hợp lý là chốt mặt bằng trước, lập dự toán sau. Một mặt bằng nhà 2 tầng có cầu thang đặt hợp lý, phòng vệ sinh không đè lên bếp hay bàn thờ, cửa chính đón khí tốt sẽ không phải sửa lại khi đang xây, và đó cũng là cách tiết kiệm chi phí hiệu quả nhất.
Khi đo cửa, ô thoáng, quý vị có thể đối chiếu thước Lỗ Ban 52,2 cho kích thước thông thuỷ; khối xây và nội thất dùng thước 42,9. Những điều chỉnh vài centimet ở giai đoạn bản vẽ gần như không tốn tiền, nhưng sửa sau khi đã xây thì tốn kém hơn nhiều. Tham khảo thêm các mẫu đã có mặt bằng và dự toán riêng tại thư viện mẫu nhà.
Nếu cần một bản dự toán chi tiết theo bản vẽ thật, quý vị có thể liên hệ KTS Vũ Minh (kiến trúc, dự toán) tại Hà Nội: 0917 798 886.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Dự toán xây nhà theo giá thị trường: nhập số tầng, diện tích, mức hoàn thiện, xem tổng ngay.
- App Vẽ Mặt Bằng 2D–3D: vẽ tường, cửa, phòng; thẻ Dự toán tự đọc số đo.
- Thư viện 550 mẫu nhà: mẫu nhà 2 tầng có mặt bằng và dự toán riêng.
Bài liên quan
Câu hỏi thường gặp
Dự toán xây nhà 2 tầng 80 m² mỗi tầng hết khoảng bao nhiêu?
Với thông số mặc định mức Khá tại Hà Nội, theo công cụ Dự toán Liên Hoa, giá 10/2026, tổng dự toán khoảng 2,02 tỷ đồng. Con số thay đổi theo tỉnh, mức hoàn thiện, loại móng, mái và các tuỳ chọn quý vị khai.
Vì sao diện tích quy đổi lớn hơn diện tích sàn?
Vì khi tính khối lượng và nhân công, nhà thầu thường cộng thêm phần móng, mái, sân thượng theo hệ số. Trong ví dụ, 160 m² sàn thành 240 m² quy đổi. Khi so báo giá theo m², luôn hỏi rõ đang tính trên diện tích nào.
Muốn giảm chi phí thì nên cắt ở đâu?
Nên giữ chất lượng phần thô và điều chỉnh ở hoàn thiện, thiết bị: đổi hãng, đổi mẫu, để lại một số món mua sau. Chốt mặt bằng kỹ trước khi xây cũng giúp tránh phát sinh do sửa thiết kế.
Con số trên công cụ có thay được hồ sơ dự toán của nhà thầu không?
Không. Đây là dự toán tham khảo để quý vị hình dung chi phí và làm việc với nhà thầu. Hồ sơ chính thức cần đơn vị thiết kế lập theo bản vẽ thật.
