Với người kinh doanh, quyết định chọn mặt bằng thường quan trọng hơn mọi quyết định thiết kế sau đó. Một mặt bằng sai vị trí, mặt tiền bị che, cửa đối đường đâm hay bên trong sâu tối không thể cứu bằng nội thất đẹp hay vật phẩm đắt tiền. Thế nhưng khi đi xem mặt bằng, nhiều chủ kinh doanh chỉ hỏi hai câu: giá thuê bao nhiêu, và hướng này có hợp tuổi mình không.
Theo học thuật Phong Thuỷ Liên Hoa, thứ tự đúng là Hình Pháp trước, tuổi sau. Hình Pháp của một mặt bằng kinh doanh gồm vị trí trên tuyến phố, dòng người, mặt tiền, cửa vào, ánh sáng và cấu trúc bên trong; tuổi chủ chỉ được xét khi các yếu tố đó đã đạt, và chủ yếu để bố trí bàn làm việc, quầy của chủ. Mượn tuổi khai trương chủ yếu có giá trị tâm lý.
Bài này đi theo sáu bước và có bảng chấm điểm để chủ kinh doanh mang theo khi đi xem mặt bằng thuê hoặc mua, áp dụng cho cửa hàng bán lẻ, nhà hàng, quán cà phê, văn phòng nhỏ và cơ sở dịch vụ.
Bước 1: Vị trí trên tuyến phố và dòng người
Trước khi xem bên trong, hãy đứng trên vỉa hè phía đối diện và quan sát trong ít nhất ba khung giờ: sáng, trưa, tối. Dòng người đi bộ và dòng xe chạy theo chiều nào, tốc độ ra sao, có dừng lại ở đoạn này không. Mặt bằng trên đoạn phố xe chạy nhanh, không có chỗ dừng, thường ít khách ghé dù lưu lượng lớn. Mặt bằng trên đoạn phố có vỉa hè rộng, nhiều cửa hàng cùng nhóm, người đi chậm, là nơi khí tụ và khách dễ ghé.
Về Hình Pháp, đoạn phố ôm cong về phía mặt bằng (mặt bằng nằm phía lõm của đường cong) thường tốt hơn phía lồi, nơi dòng xe chạy như cắt vào nhà. Mặt bằng đối diện ngã ba đâm thẳng dễ thấy nhưng khí xộc, cần khả năng làm sảnh đệm; mặt bằng góc ngã tư có hai mặt tiền, lợi về nhận diện nhưng cần xử lý cửa không đặt đúng đỉnh góc.
Bước 2: Mặt tiền và khả năng nhận diện
Đứng cách mặt bằng khoảng ba mươi đến năm mươi mét theo chiều dòng người đi tới và xem có nhận ra được không. Cây lớn, cột điện, mái bạt, biển của hàng bên có che khuất không; mặt tiền rộng bao nhiêu so với các cửa hàng xung quanh; có được phép làm mái hiên, lắp kính trong, chiếu sáng mặt tiền không. Những điều này nên hỏi rõ chủ nhà và ghi vào hợp đồng.
Mặt tiền hẹp nhưng sâu (kiểu nhà ống) cần kiểm tra kỹ bước 4 về ánh sáng bên trong; mặt tiền rộng nhưng nông dễ thiếu chỗ cho khu phụ và kho.
Bước 3: Cửa vào và khoảng đệm phía trước
Xác định cửa vào có thể đặt ở đâu: có được dịch sang bên không, có tránh được cột điện, gốc cây, ngã ba không. Phía trước cửa có khoảng đệm không: vỉa hè đủ rộng, bậc thềm thấp, không phải leo nhiều bậc hay xuống dốc. Mặt bằng thấp hơn vỉa hè là điểm trừ lớn: nước mưa dồn vào, khách cảm giác “bước xuống”, về Hình Pháp là khí đọng.
Kích thước lọt sáng của cửa chính sau cải tạo nên đo theo thước Lỗ Ban 52,2 thông thuỷ; nhưng trước hết cửa phải đủ rộng theo yêu cầu thoát nạn và vận chuyển hàng của loại hình kinh doanh.
Bước 4: Bên trong – ánh sáng, chiều sâu, cột và thang
Bước vào trong, tắt hết đèn và xem ánh sáng tự nhiên vào được bao xa. Mặt bằng sâu mà không có giếng trời, cửa sổ sau hoặc ô kính mái sẽ phải bật đèn cả ngày, phần cuối ít khách đi tới. Kiểm tra vị trí cột, dầm lớn, cầu thang hiện có: cầu thang ngay sau cửa, chân thang quay ra ngoài là lỗi khó sửa trong mặt bằng thuê; cột đứng giữa lối đi chính cũng cản trở luồng khách.
Kiểm tra thêm vị trí vệ sinh, đường cấp thoát nước, vị trí có thể làm bếp (với nhà hàng), đường thoát khói, lối nhập hàng phía sau. Khu phụ nằm ngay đầu mặt bằng, sát cửa vào, là lỗi rất khó khắc phục nếu đường ống đã cố định.
Bước 5: Khả năng cải tạo và chi phí
Liệt kê những gì cần sửa để mặt bằng đạt Hình Pháp: dịch cửa, làm sảnh đệm, mở ô kính mái, dời khu phụ, đổi kính mặt tiền, làm mái hiên. Sau đó hỏi chủ nhà những hạng mục nào được phép và ghi vào hợp đồng thuê; ước chi phí bằng công cụ Dự toán Liên Hoa (giá 10/2026) và cộng vào chi phí thuê cả kỳ hạn để so sánh các mặt bằng với nhau. Một mặt bằng rẻ nhưng cần cải tạo nặng, lại không được phép cải tạo, thường đắt hơn một mặt bằng giá cao hơn nhưng đã đúng Hình Pháp.
Bước 6: Hướng và tuổi chủ – đúng vai trò của nó
Khi đã có một hoặc hai mặt bằng đạt năm bước trên, mới đo hướng cửa và đối chiếu với tuổi chủ. Nếu hướng cửa thuộc nhóm tốt, đó là điểm cộng. Nếu không, vẫn có thể bố trí bàn làm việc, quầy của chủ quay về hướng tốt trong phạm vi không trái Hình Pháp (quầy vẫn tựa tường đặc, vẫn nhìn được cửa). Với công ty nhiều người góp vốn, xem theo người trực tiếp điều hành hàng ngày.
Liên Hoa không khuyến khích chọn mặt bằng chỉ vì hướng hợp tuổi, cũng không dùng gương bát quái, bùa trấn hay vật phẩm khai quang để bù cho một mặt bằng sai Hình Pháp. Bàn thờ thần tài – thổ địa nếu có là nếp tập quán, đo thước 38,8, đặt sát đất tựa tường đặc; không thay thế cho mặt tiền, cửa và luồng khách đúng.
Bảng chấm điểm mặt bằng
| Tiêu chí | Điểm tối đa | Mặt bằng A | Mặt bằng B |
|---|---|---|---|
| Vị trí, dòng người dừng lại | 4 | ||
| Mặt tiền dễ nhận diện | 3 | ||
| Cửa vào và khoảng đệm | 3 | ||
| Ánh sáng, chiều sâu, thang, cột | 3 | ||
| Khu phụ, lối nhập hàng | 2 | ||
| Khả năng cải tạo được phép | 3 | ||
| Hướng theo tuổi chủ | 2 | ||
| Tổng | 20 |
Mặt bằng từ 14 điểm trở lên đáng cân nhắc; dưới 10 điểm nên bỏ qua dù giá tốt. Hướng theo tuổi chỉ chiếm 2 trong 20 điểm, phản ánh đúng vai trò của nó.
Ví dụ: hai mặt bằng cùng một con phố
Một chủ quán cà phê cân nhắc hai mặt bằng cùng dãy. Mặt bằng thứ nhất đối diện đầu một con hẻm đâm thẳng, nền thấp hơn vỉa hè một bậc, sâu và tối, nhưng hướng cửa hợp tuổi chủ và giá thuê thấp hơn. Mặt bằng thứ hai nằm cạnh một tiệm sách, vỉa hè rộng có bóng cây, nền cao hơn vỉa hè, có sân sau nhỏ lấy sáng, hướng cửa trung bình theo tuổi chủ. Chấm điểm, mặt bằng thứ hai vượt xa; chi phí cải tạo để mặt bằng thứ nhất đạt mức tương đương (nâng nền, làm sảnh đệm, mở ô kính mái) còn cao hơn phần chênh lệch giá thuê. Chủ quán chọn mặt bằng thứ hai và đặt quầy pha chế quay về hướng tốt của mình.
Những câu nên hỏi chủ nhà trước khi ký
- Được phép thay cửa, kính mặt tiền, làm mái hiên, lắp đèn chiếu mặt tiền không?
- Được phép mở ô kính mái hoặc cửa sổ sau không?
- Đường cấp thoát nước, điện ba pha, đường thoát khói có sẵn ở đâu?
- Có lối nhập hàng, đổ rác phía sau không?
- Khi hết hợp đồng, phần cải tạo xử lý thế nào?
- Khu vực có kế hoạch mở rộng đường, nâng vỉa hè, xây công trình lớn bên cạnh trong vài năm tới không?
Chủ kinh doanh ở Hà Nội cần người đi xem mặt bằng và lập phương án cải tạo có thể liên hệ KTS Vũ Minh 0917 798 886; ở TP.HCM liên hệ Thầy Vũ Giới 0988 964 636.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web – đo hướng cửa khi đi xem mặt bằng.
- Dự toán xây nhà – ước chi phí cải tạo để so sánh mặt bằng.
- Vẽ mặt bằng 2D–3D – vẽ nhanh hiện trạng và phương án.
- 550 mẫu nhà – mẫu nhà phố kết hợp kinh doanh nếu xây mới.
Bài liên quan
- Bảy nguyên tắc kiến trúc phong thuỷ công trình thương mại
- Checklist thiết kế công trình thương mại
- Nhà phố kinh doanh – xem thêm chuyên mục Công Trình Thương Mại và Ứng Dụng
Câu hỏi thường gặp
Mặt bằng hợp tuổi nhưng đối diện ngã ba có nên thuê?
Chỉ nên nếu được phép làm sảnh đệm, dịch cửa sang bên hoặc làm cửa gió; nếu không, nên chọn mặt bằng khác.
Mặt bằng sâu và tối có sửa được không?
Sửa được một phần bằng ánh sáng nhân tạo, cây chịu bóng, chiếu sáng tường cuối; sửa triệt để cần ô kính mái hoặc cửa sổ sau, phải được chủ nhà cho phép.
Xem tuổi ai khi nhiều người cùng góp vốn?
Người trực tiếp điều hành hàng ngày; và chỉ nên dùng để bố trí bàn, quầy của người đó.
Có cần chọn ngày ký hợp đồng, khai trương?
Có thể nếu giúp chủ an tâm; theo Liên Hoa việc này chủ yếu có giá trị tâm lý.
