Mua một căn biệt thự phố là khoản chi lớn nhất đời của nhiều gia đình, và câu hỏi đầu tiên gia chủ thường đặt ra là nhà này có hợp tuổi tôi không. Câu hỏi đó không sai, nhưng đặt sai thứ tự. Theo học thuật Phong Thuỷ Liên Hoa, tuổi và mệnh là bước cuối cùng; trước đó phải trả lời được lô đất nằm ở đâu trong khu, thế đất ra sao, mặt bằng hiện trạng có sửa được không và cửa chính đang đón khí gì.
Lý do rất thực tế: một căn biệt thự phố hợp tuổi nhưng nằm cuối ngõ cụt bị đường đâm thẳng, phía sau trống trải, lõi nhà tối om thì ở vẫn mệt. Ngược lại, một căn có hình thế tốt, hướng cửa chưa thật khớp với tuổi gia chủ, vẫn có thể ở yên ổn và điều chỉnh bằng cách đổi cổng, đổi vị trí phòng. Hình Pháp là gốc, tuổi mệnh là ngọn.
Bài này đưa ra quy trình năm bước và một bảng chấm điểm để gia chủ dùng ngay khi đi xem nhà cùng môi giới. Mỗi bước có tiêu chí cụ thể, có thể kiểm tra bằng mắt thường và một chiếc la bàn điện thoại.
Bước 1: Vị trí lô trong khu biệt thự phố
Khu biệt thự phố thường được quy hoạch thành các dãy song song, có trục đường chính và đường nhánh. Hãy mở bản đồ khu và đánh dấu lô định mua trước khi đến xem. Những vị trí cần cân nhắc kỹ: lô đầu dãy đối diện ngã ba (đường đâm), lô cuối ngõ cụt (khí dồn), lô sát trạm biến áp, bể phốt chung hay bãi rác, lô nằm ngay đoạn đường cong mà mặt lồi của đường đâm vào nhà.
Những vị trí thường tốt: lô giữa dãy có hai nhà bên che chắn, lô nhìn ra công viên nhỏ hoặc hồ cảnh quan (minh đường tự nhiên), lô nằm ở phía trong của đoạn đường cong (đường ôm lấy nhà). Lô góc hai mặt tiền không xấu nhưng cần tường rào và cây xanh để lọc động, và giá thường cao hơn nên phải cân nhắc hiệu quả.
Đừng quên nhìn cả khu: hướng gió chủ đạo, hướng nắng chiều, vị trí các toà cao tầng lân cận. Một toà chung cư cao sát phía trước lô sẽ chắn minh đường; ở phía sau lại thành chỗ tựa tốt.
Bước 2: Thế đất và cảnh quan quanh lô
Đứng trước lô và quan sát bốn phía. Phía trước nên thoáng, có đường hoặc khoảng trống vừa phải; phía sau nên có công trình cao bằng hoặc cao hơn; hai bên có nhà lân cận tương đương. Đây là thế đất có tựa có che, có minh đường, dễ thấy nhất bằng mắt thường.
Kiểm tra cao độ: mặt đường trước nhà không cao hơn nền nhà; nếu đường đã nâng nhiều lần và nhà thấp hơn vỉa hè, nước và khí đều dồn vào nhà, sửa rất tốn kém. Nhìn cả hệ thống thoát nước của khu, hỏi hàng xóm về tình trạng ngập mùa mưa.
Cây lớn trước nhà là điểm cộng nếu lệch khỏi cửa chính và không che toàn bộ mặt tiền; là điểm trừ nếu thân cây đứng ngay giữa cửa. Cột điện, trụ biển báo ngay trước cửa cũng tính tương tự.
Bước 3: Mặt bằng hiện trạng và khả năng sửa
Với biệt thự phố đã xây, hãy yêu cầu môi giới cung cấp mặt bằng các tầng. Nếu không có, vẽ nhanh bằng công cụ vẽ mặt bằng Liên Hoa khi đi xem. Điểm cần nhìn: cổng và cửa chính có thẳng hàng không, cầu thang có đâm ra cửa không, nhà có giếng trời hay không, bếp ở nửa trước hay nửa sau, phòng ngủ chính ở mặt tiền hay phía sau, phòng thờ nằm trên gì.
Phân loại lỗi thành hai nhóm: lỗi sửa nhẹ (đổi công năng phòng, thêm vách lửng, xoay bếp, dịch bàn thờ) và lỗi sửa nặng (dời thang, mở giếng trời, hạ nền). Nhà có nhiều lỗi sửa nặng nên tính chi phí cải tạo vào giá mua trước khi quyết định; có thể ước nhanh bằng công cụ Dự toán Liên Hoa.
Nếu mua đất để xây mới, bước này chuyển thành kiểm tra hình dáng lô: lô chữ nhật nở hậu nhẹ hoặc vuông vức là dễ làm nhất; lô tam giác, lô thóp hậu mạnh, lô có góc khuyết lớn cần kiến trúc sư xử lý từ đầu.
Bước 4: Hướng cửa chính và nguồn khí thực tế
Dùng la bàn điện thoại hoặc la kinh web Liên Hoa đo hướng cửa chính, đứng trong nhà nhìn ra. Nhưng quan trọng hơn con số độ là cửa đang đón gì: đường đâm, góc nhà hàng xóm, cổng khu, hay khoảng sân thoáng. Cửa hướng tốt theo tuổi mà đón đường đâm thì vẫn xấu; cửa hướng trung bình mà đón sân thoáng, cây xanh thì vẫn tốt.
Nếu hướng cửa hiện trạng chưa ưng ý, hãy xem có thể đổi cổng sang cạnh khác của hàng rào, hoặc mở cửa chính lệch góc trong phạm vi mặt tiền hay không. Biệt thự phố có khoảng lùi nên thường linh hoạt hơn nhà phố sát vỉa hè ở điểm này.
Bước 5: Tuổi, mệnh và vai trò thật của chúng
Sau khi bốn bước trên đạt, mới đến tuổi mệnh. Theo Liên Hoa, hướng hợp tuổi là yếu tố cộng thêm giúp gia chủ an tâm, không phải điều kiện loại trừ. Nếu nhà hình thế tốt mà hướng không thuộc nhóm hợp tuổi, có thể điều chỉnh bằng cách chọn hướng giường, hướng bàn làm việc, vị trí bếp cho người trụ cột trong gia đình. Việc mượn tuổi khi xây sửa chủ yếu có giá trị tâm lý.
Một điểm hay bị hiểu sai: tuổi xem là tuổi người chủ thực sự của ngôi nhà, tức người quyết định và ở lâu dài, không nhất thiết là người đứng tên. Gia đình nhiều thế hệ nên ưu tiên người trụ cột kinh tế, rồi bố trí phòng riêng cho từng người theo hướng tốt của họ.
Bảng chấm điểm khi đi xem biệt thự phố
Cho điểm từng mục từ 0 đến 2 (0 không đạt, 1 sửa được, 2 đạt). Tổng từ 16 trở lên là nên cân nhắc mua; dưới 10 nên bỏ qua dù giá tốt.
| Tiêu chí | Đạt (2 điểm) | Sửa được (1 điểm) | Không đạt (0 điểm) |
|---|---|---|---|
| Vị trí lô | Giữa dãy, nhìn ra khoảng thoáng | Lô góc, lô đầu dãy | Đối diện ngã ba, cuối ngõ cụt |
| Thế đất | Trước thoáng, sau có tựa | Thiếu một trong hai | Trước bị chắn, sau trống |
| Cao độ nền | Nền cao hơn đường | Ngang đường | Thấp hơn đường |
| Cổng – cửa | Lệch nhau, có sân | Thẳng hàng nhưng có sân rộng | Thẳng hàng, sân hẹp |
| Cầu thang | Giữa nhà, có sáng | Lệch nhưng đổi hướng được | Đâm thẳng cửa chính |
| Giếng trời | Có, đúng chỗ | Có nhưng sai chỗ | Không có, nhà sâu |
| Bếp | Nửa sau, tựa tường | Xoay được | Nhìn thẳng cửa chính |
| Ngủ chính | Yên tĩnh, tựa vững | Đổi phòng được | Trên gara, mặt đường lớn |
| Phòng thờ | Tựa tường, không trên bếp | Dịch bàn thờ được | Dưới bể nước, trên vệ sinh |
| Hướng – tuổi | Hợp | Trung bình, chỉnh nội thất | Không hợp và không đổi cổng được |
Những điều không nên làm khi chọn mua
- Không chọn nhà chỉ vì hướng hợp tuổi mà bỏ qua bốn bước đầu.
- Không tin rằng gương bát quái, bùa trấn hay vật phẩm khai quang có thể hoá giải đường đâm hay nền thấp; Liên Hoa không dùng cách đó.
- Không định giá nhà dựa trên lời môi giới về phong thuỷ; tự chấm điểm theo bảng trên.
- Không bỏ qua việc hỏi hàng xóm về ngập, ồn, an ninh; đó là khí thực của khu.
Cần người đi xem nhà cùng và đánh giá hình thế trước khi đặt cọc: Hà Nội liên hệ KTS Vũ Minh 0917 798 886; TP.HCM liên hệ Thầy Vũ Giới 0988 964 636.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web – đo hướng cửa chính ngay khi đi xem nhà.
- Lập cục pháp – kiểm tra thế đất và toạ hướng của lô.
- Vẽ mặt bằng 2D–3D – vẽ nhanh hiện trạng để chấm điểm.
- Dự toán xây nhà – ước chi phí cải tạo trước khi trả giá.
Bài liên quan
- Phong thuỷ bất động sản: nguyên tắc chung khi mua nhà đất
- Chọn hướng nhà hợp tuổi theo Phong Thuỷ Liên Hoa
- Phong thuỷ khu biệt thự: chọn lô trong quy hoạch – xem thêm chuyên mục Biệt Thự Phố
Câu hỏi thường gặp
Nhà hợp tuổi nhưng cuối ngõ cụt có nên mua không?
Chỉ nên mua nếu lô có khoảng lùi đủ rộng để làm sân và cổng lệch, tách cửa chính khỏi trục ngõ. Nếu nhà sát ngõ không có sân, nên bỏ qua.
Người đứng tên sổ hay người ở chính mới là người xem tuổi?
Người trụ cột thực tế, sống lâu dài và quyết định trong nhà. Việc đứng tên là pháp lý, không phải tiêu chí phong thuỷ.
Mua đất trong khu biệt thự phố để xây mới thì xem gì trước?
Vị trí lô trong khu, thế đất, cao độ nền và hình dáng lô. Mặt bằng sẽ do bạn và kiến trúc sư quyết định sau, nên bước 3 thay bằng kiểm tra hình lô.
Có cần thầy xem tận nơi hay tự chấm điểm là đủ?
Bảng chấm điểm giúp loại nhanh những căn không đạt. Với căn đã lọt vào vòng cuối và chuẩn bị đặt cọc, nên có người có chuyên môn xem hình thế tận nơi.
