Mua nhà phố cũ là lựa chọn của rất nhiều gia đình ở các thành phố lớn: đất trong phố đã hết, nhà cũ có sổ đỏ, vị trí trung tâm, rồi mua về cải tạo hoặc xây lại. Khi đi xem nhà, câu hỏi phong thuỷ thường được rút gọn thành "hướng này có hợp tuổi tôi không" và đôi khi là "nhà này trước có chuyện gì không". Những câu hỏi đó có thể giúp an tâm, nhưng không trả lời được điều quan trọng nhất: ngôi nhà và mảnh đất này có thể trở thành nơi ở sáng, thoáng, yên ổn hay không.
Theo học thuật Phong Thuỷ Liên Hoa, Hình Pháp là gốc, tuổi là ngọn. Với nhà phố cũ, Hình Pháp gồm hai phần: phần không đổi được (vị trí trên phố, thế đất, những gì trước mặt và sau lưng) và phần đổi được qua cải tạo (cầu thang, giếng trời, bếp, phòng thờ, mặt tiền). Người mua thông minh là người chọn nhà có phần không đổi được tốt, và phần đổi được có thể sửa trong ngân sách. Tuổi được đối chiếu sau cùng; mượn tuổi khi động thổ chủ yếu có giá trị tâm lý.
Bài này đi theo sáu bước và có bảng chấm điểm để mang theo khi đi xem nhà, bổ sung cho bài phong thuỷ bất động sản và bài lỗi khi cải tạo nhà phố cũ trên vugioi.com.
Bước 1: Vị trí trên phố và trong ngõ
Đứng trước cửa nhà, nhìn thẳng ra phía trước: có ngã ba, con ngõ hay đường đâm thẳng tới không; có cột điện, trạm biến áp, gốc cây lớn ngay trước cửa không; nhà đối diện có góc nhọn chĩa sang không. Nhìn sang hai bên: nhà hàng xóm có cao tương đương, có che chắn được không. Đi vào ngõ: ngõ rộng hay hẹp, có ngõ cụt không, có ngập khi mưa không.
Nhà ở phía lõm của đoạn đường cong, nhìn ra khoảng thoáng vừa phải, hai bên có nhà che chắn là vị trí tốt. Nhà ở mặt lồi của đường cong, cuối ngõ cụt đối diện trục ngõ, hay đối diện ngã ba đâm thẳng cần cân nhắc kỹ và chỉ nên mua nếu có khả năng làm sảnh đệm, lùi cửa, đổi lối vào.
Bước 2: Cao độ nền và thoát nước
Nhà phố cũ thường thấp hơn mặt đường sau nhiều lần đường được nâng. Đo chênh lệch giữa nền nhà và mặt đường, hỏi hàng xóm về tình trạng ngập trong mùa mưa. Nhà thấp hơn đường nhiều sẽ phải nâng nền khi cải tạo, kéo theo việc giảm chiều cao tầng trệt hoặc phải làm lại toàn bộ; chi phí này cần tính vào giá mua. Theo Hình Pháp, nền thấp hơn đường là khí và nước đều đổ vào nhà.
Bước 3: Hiện trạng kết cấu, ánh sáng và gió
Đi qua từng tầng, tắt đèn và quan sát ánh sáng tự nhiên vào tới đâu. Có giếng trời không, cầu thang ở đâu, chân thang quay về đâu. Kiểm tra vết nứt tường, thấm dột trần và tường chung, tình trạng mái. Nếu có điều kiện, mời kỹ sư kết cấu đi cùng để đánh giá móng, cột, dầm có đủ để nâng tầng hay phải xây lại.
Ghi lại những điểm thuộc Hình Pháp sửa được qua cải tạo: cầu thang đâm cửa, không có giếng trời, bếp ở giữa nhà, phòng thờ trên vệ sinh, mái tôn nóng. Những điểm này không phải lý do để bỏ nhà, nhưng là chi phí cần tính.
Bước 4: Phương án cải tạo sơ bộ và dự toán
Trước khi trả giá, hãy phác một phương án cải tạo sơ bộ: nâng nền bao nhiêu, đặt lõi khí ở đâu, cầu thang chạy dọc tường nào, bếp và phòng thờ ở tầng nào, có nâng tầng không. Dùng công cụ vẽ mặt bằng Liên Hoa để vẽ nhanh, và công cụ Dự toán Liên Hoa để ước chi phí (giá 10/2026). Cộng chi phí cải tạo vào giá mua để so sánh các căn với nhau. Một căn rẻ hơn nhưng cần xây lại toàn bộ có thể đắt hơn một căn giá cao hơn nhưng chỉ cần sửa nhẹ.
Bước 5: Pháp lý và quy hoạch
Đây không phải phong thuỷ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến thế đất lâu dài: nhà có nằm trong quy hoạch mở đường, lộ giới không; khu vực được phép xây bao nhiêu tầng; có công trình lớn nào sắp xây ngay trước mặt hay sau lưng không. Những thông tin này cần kiểm tra với cơ quan quản lý và người có chuyên môn pháp lý.
Bước 6: Đối chiếu hướng với tuổi
Sau năm bước trên, mới đo hướng cửa chính bằng la kinh và đối chiếu với tuổi người trụ cột. Nếu hướng thuộc nhóm tốt, đó là điểm cộng. Nếu không, với nhà phố hướng cố định, có thể điều chỉnh bằng hướng giường, bàn làm việc, bếp, bàn thờ khi cải tạo, trong phạm vi không trái Hình Pháp. Không nên vì hướng không hợp tuổi mà bỏ một căn có vị trí, thế đất và khả năng cải tạo tốt.
Về câu hỏi "nhà trước đây có chuyện gì không": theo quan điểm Liên Hoa, điều cần tìm hiểu là những yếu tố vật lý như ẩm mốc, thấm, kết cấu, tiếng ồn, ô nhiễm – những thứ ảnh hưởng thật đến sức khoẻ và cuộc sống. Liên Hoa không khuyến khích các nghi thức trấn trạch hay vật phẩm khai quang; một ngôi nhà được cải tạo đúng Hình Pháp, sạch sẽ, sáng thoáng là nơi khí tốt.
Bảng chấm điểm nhà phố cũ
| Tiêu chí | Điểm tối đa | Nhà A | Nhà B |
|---|---|---|---|
| Vị trí trên phố, trước mặt | 4 | ||
| Ngõ, hàng xóm, che chắn | 2 | ||
| Cao độ nền, thoát nước | 3 | ||
| Kết cấu, khả năng nâng tầng | 3 | ||
| Chi phí cải tạo đúng Hình Pháp | 3 | ||
| Pháp lý, quy hoạch | 3 | ||
| Hướng theo tuổi | 2 | ||
| Tổng | 20 |
Nhà từ 14 điểm trở lên đáng cân nhắc; dưới 10 điểm nên bỏ qua dù hướng hợp tuổi.
Ví dụ: hai căn trong cùng một phố
Một gia đình xem hai căn nhà phố cũ cùng phố. Căn thứ nhất mặt tiền rộng hơn, hướng hợp tuổi người chồng, nhưng nằm đối diện đầu một con ngõ đâm thẳng tới, nền thấp hơn đường gần bốn bậc và kết cấu yếu, phải xây lại hoàn toàn. Căn thứ hai hẹp hơn, hướng không thuộc nhóm tốt, nhưng nằm giữa dãy, trước mặt là vỉa hè rộng có cây, nền chỉ thấp hơn đường một bậc, kết cấu còn tốt để cải tạo và mở giếng trời. Cộng chi phí cải tạo, căn thứ hai rẻ hơn đáng kể và chấm điểm cao hơn. Gia đình chọn căn thứ hai, khi cải tạo bố trí giường và bàn làm việc của người chồng theo hướng tốt.
Cần người cùng đi xem nhà phố cũ và lập phương án cải tạo: Hà Nội liên hệ KTS Vũ Minh 0917 798 886; TP.HCM liên hệ Thầy Vũ Giới 0988 964 636.
Đi xem nhà vào thời điểm nào
Một căn nhà phố cũ có thể rất khác nhau giữa buổi sáng và buổi tối, ngày thường và cuối tuần, mùa khô và mùa mưa. Hãy đến xem ít nhất hai lần: một lần vào giờ cao điểm để thấy luồng xe, tiếng ồn và bụi trước cửa; một lần vào buổi chiều muộn để thấy nắng tây chiếu vào mặt tiền và ánh sáng còn lại trong nhà. Nếu có thể, đến xem sau một trận mưa lớn để thấy nước thoát ra sao và có thấm dột không. Nói chuyện với hàng xóm hai bên về tình trạng ngập, an ninh, tiếng ồn ban đêm. Những trải nghiệm thực tế đó cho thấy khí của ngôi nhà rõ hơn bất kỳ con số hướng nào.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web – đo hướng cửa khi đi xem nhà.
- Vẽ mặt bằng 2D–3D – phác phương án cải tạo sơ bộ.
- Dự toán xây nhà – ước chi phí cải tạo để so sánh các căn.
- Lập cục pháp – đánh giá thế đất của nhà.
Bài liên quan
- Phong thuỷ bất động sản khi mua nhà đất
- Chín lỗi phong thuỷ khi cải tạo nhà phố cũ
- Nhà phố trong hẻm cụt – xem thêm chuyên mục Phong Thuỷ Nhà Phố và Ứng Dụng
Câu hỏi thường gặp
Nhà cũ hướng không hợp tuổi có nên mua?
Có thể, nếu vị trí, thế đất và khả năng cải tạo tốt; điều chỉnh bằng hướng giường, bàn làm việc, bếp khi cải tạo.
Nhà đối diện ngõ đâm có xử lý được không?
Phần nào được bằng sảnh đệm, cửa lệch, cây xanh; nhưng nếu nhà lại thấp hơn đường và kết cấu yếu, nên cân nhắc căn khác.
Có cần làm lễ trấn trạch khi mua nhà cũ?
Liên Hoa không khuyến khích trấn trạch; hãy dọn dẹp, sửa chữa, làm sạch và cải tạo đúng Hình Pháp. Chọn ngày nhập trạch chủ yếu giúp gia đình an tâm.
