Tư vấn phong thủy khi mua chung cư nên làm trước lúc đặt cọc, vì căn hộ khác nhà đất ở chỗ gần như không sửa được gì sau khi nhận nhà: không dời được cửa chính, không đổi được hướng, không đục được tường chịu lực. Chọn đúng căn ngay từ đầu là việc quan trọng nhất.
Trả lời nhanh: Khi mua chung cư, người mua nên xem phong thuỷ theo ba tầng trước khi đặt cọc: thế đất và cảnh quan của cả dự án, vị trí toà nhà và tầng, rồi mới tới mặt bằng căn hộ. Trong căn hộ, cần xem cửa chính mở ra đâu, phần giữa nhà có bị vệ sinh hay bếp chiếm không, ánh sáng và gió có vào được các phòng không. Theo Thầy Vũ Giới (Phong Thuỷ Liên Hoa), hình thế xét trước, hướng xét sau; căn hộ hợp hướng mà hình thế xấu thì không nên chọn.
"Không có Hình thì Khí không tụ. Không có Cục tốt thì hướng tốt cũng chẳng để làm gì." — Thầy Vũ Giới
Nhiều người mua chung cư chỉ hỏi một câu: căn này hướng gì, có hợp tuổi không. Câu đó nên hỏi sau cùng. Bài này đi theo đúng thứ tự cần xem.
Vì sao nên tư vấn phong thuỷ trước khi đặt cọc mua chung cư?
Nên tư vấn phong thuỷ trước khi đặt cọc vì căn hộ có rất ít thứ sửa được, và tiền cọc thường không lấy lại được khi đổi ý.
Với nhà đất, gặp lỗi còn có thể dời cổng, đổi cửa, xây thêm, phá bớt. Với căn hộ, khung nhà, cửa chính, vị trí vệ sinh, hộp kỹ thuật, ban công đều cố định. Phần người mua tự quyết chỉ còn nội thất và cách dùng từng phòng.
| Hạng mục | Nhà đất | Căn hộ chung cư |
|---|---|---|
| Hướng, vị trí cửa chính | Có thể điều chỉnh khi xây, sửa | Không đổi được |
| Vị trí bếp, vệ sinh | Dời được, tốn kém | Gần như cố định theo trục kỹ thuật |
| Hình dạng mặt bằng | Chủ nhà quyết khi xây | Chủ đầu tư đã quyết |
| Cảnh quan xung quanh | Tự chọn lô đất | Chọn qua toà, tầng, căn |
| Nội thất, cách dùng phòng | Tự quyết | Tự quyết |
Thầy Vũ Giới ví phong thuỷ là y học dành cho đất đai. Với chung cư, phần "chữa" rất hẹp, nên phần "phòng" phải làm kỹ. Phòng ở đây là chọn đúng căn.
Xem phong thuỷ dự án và toà nhà như thế nào?
Xem phong thuỷ dự án và toà nhà là xem thế đất của cả khu, đường và nước xung quanh, và những gì đối diện với toà nhà. Đây là tầng lớn nhất, người mua không thay đổi được, chỉ chọn hoặc không chọn.
Phong Thuỷ Liên Hoa xét một công trình theo ba tầng: đại cục, trung cục, tiểu cục. Với chung cư, đại cục là cả khu đất và vùng xung quanh. Trung cục là toà nhà và tầng. Tiểu cục là căn hộ.
Ở tầng đại cục, người mua tự quan sát được mấy điểm:
- Thế đất: khu đất cao ráo hay trũng, có ngập khi mưa lớn không.
- Đường xá: đường lớn ôm vòng quanh khu hay đâm thẳng vào toà nhà. Đường cao tốc, cầu vượt chạy sát ngang tầng ở là nguồn ồn và khí xộc.
- Nước: sông, hồ phía trước thoáng và sạch là điểm cộng. Kênh nước tù, ô nhiễm là điểm trừ.
- Vật đối diện: góc nhọn của toà khác chĩa thẳng vào, khe hẹp giữa hai toà cao, cột điện lớn, bãi rác, nghĩa trang nhìn thẳng từ cửa sổ chính.
- Khoảng trống: phía trước toà có sân, vườn, mặt nước để khí dừng lại hay bị một toà khác chắn sát.
Hình Pháp Liên Hoa là cách xem phong thuỷ lấy hình thế của đất và công trình làm gốc rồi mới tính lý khí. Những điểm trên đều là hình thế, nhìn bằng mắt được, không cần la bàn.
Chọn tầng và vị trí căn trong toà nhà cần chú ý gì?
Chọn tầng và vị trí căn cần chú ý ba điều: căn hộ nhìn ra đâu, cửa chính đối diện với gì ở hành lang, và căn nằm ở vị trí nào so với thang máy, phòng rác, phòng kỹ thuật.
Về tầng. Không có tầng nào tốt cho mọi người. Tầng thấp gần đất, tiện đi lại, nhưng dễ ồn và thiếu sáng nếu bị toà khác che. Tầng cao thoáng, sáng, nhưng gió mạnh, xa mặt đất. Nên đứng tại đúng tầng định mua, vào đúng giờ sinh hoạt, để xem nắng, gió, tiếng ồn thực tế. Việc phối tầng với tuổi theo ngũ hành là phần tính toán, làm sau khi căn hộ đã đạt về hình thế.
Về vị trí căn. Mấy vị trí nên cân nhắc kỹ:
- Căn có cửa chính đối thẳng cửa thang máy hoặc cửa thoát hiểm: người và khí ra vào liên tục trước cửa.
- Căn cuối hành lang dài, hành lang đâm thẳng vào cửa.
- Căn sát phòng rác, phòng kỹ thuật, trục thang máy: ồn, rung, mùi.
- Căn có hai cửa chính của hai nhà đối thẳng nhau qua hành lang hẹp.
- Căn góc có hình dạng méo, nhiều góc nhọn.
Căn ở khoảng giữa hành lang, cửa không đối thẳng vật gì, mặt thoáng nhìn ra khoảng trống thường dễ ở hơn.
Xem mặt bằng căn hộ thì xem những gì?
Xem mặt bằng căn hộ là xem năm điểm: hình dạng, cửa chính, phần giữa nhà, bếp và vệ sinh, ánh sáng và gió. Năm điểm này đọc được ngay trên bản vẽ chủ đầu tư cung cấp.
- Hình dạng. Mặt bằng vuông vức, ít khuyết góc là tốt nhất. Mặt bằng hình chữ L, hình dao, khuyết một góc lớn thì khó bố trí và khó định tâm.
- Cửa chính. Mở cửa ra không nhìn thẳng tới ban công hoặc cửa sổ lớn phía đối diện; khí vào là đi tuột ra. Cửa chính cũng không nên đối thẳng cửa vệ sinh, bếp hoặc giường.
- Phần giữa nhà. Thầy Vũ Giới phân biệt tâm biểu kiến với tâm thực của căn nhà; định đúng tâm rồi mới lập sơn hướng. Người mua chưa cần tính, chỉ cần nhìn: phần giữa căn hộ là phòng khách, lối đi thoáng thì tốt; là nhà vệ sinh, bếp hay kho kín thì nên cân nhắc.
- Bếp và vệ sinh. Bếp không lộ thẳng ra cửa chính. Vệ sinh có thông gió, không nằm giữa nhà, cửa không đối giường và bàn ăn.
- Ánh sáng và gió. Phòng ngủ có cửa sổ ra ngoài trời. Phòng khách có mặt thoáng. Căn hộ chỉ lấy sáng qua giếng trời hẹp hoặc hành lang thì âm, bí.
Về dầm và cột: chung cư có nhiều dầm lớn. Khi xem nhà mẫu hoặc căn thực tế, nên nhìn trần xem dầm chạy qua đâu, để biết trước chỗ nào không nên kê giường, bàn làm việc.
Hướng căn hộ tính theo cửa chính hay ban công?
Hướng căn hộ không có một quy ước dùng cho mọi trường hợp: mỗi trường phái có cách lấy hướng riêng, và với chung cư còn phải xét mặt nào thật sự đón sáng, đón gió, đón khí. Vì vậy câu này cần người có chuyên môn xét trên căn cụ thể.
Đây là chỗ người mua hay bị rối. Môi giới nói "căn hướng Đông Nam" là nói hướng ban công. Có sách tính theo cửa chính. Có thầy tính theo mặt thoáng lớn nhất. Ba cách cho ba đáp số trên cùng một căn.
Thầy Vũ Giới giảng: "Định cục là dựa vào hình, còn lý khí thì dựa vào số." Hình chưa định thì số chưa có chỗ dựa. Với chung cư, việc trước tiên là xác định căn hộ này nhận khí từ đâu, rồi mới nói tới hướng. Việc đó phải đứng trong căn, hoặc ít nhất có đủ mặt bằng, vị trí căn trong toà và ảnh thực tế.
Điều người mua nên nhớ: đừng loại một căn có hình thế tốt chỉ vì nghe nói "không hợp hướng theo tuổi", và đừng chọn một căn méo, tối, cửa đối thang máy chỉ vì "đúng hướng". Cổ nhân nói "Nhất vị nhì hướng": vị trí trước, hướng sau.
Nên mời thầy tư vấn vào lúc nào và chuẩn bị gì?
Nên mời thầy tư vấn khi đã khoanh được hai, ba căn và chưa đặt cọc căn nào. Lúc đó lời tư vấn có giá trị nhất, vì người mua còn quyền chọn.
Tài liệu nên chuẩn bị:
- Mặt bằng tổng thể dự án, vị trí các toà.
- Mặt bằng tầng điển hình, đánh dấu các căn đang cân nhắc.
- Mặt bằng từng căn có kích thước.
- Ảnh hoặc video nhìn từ ban công, cửa sổ của căn (hoặc căn tương đương ở tầng gần đó).
- Vị trí dự án trên bản đồ vệ tinh.
Với dự án chưa xây xong, chưa lên xem được căn thật, phần kết luận sẽ có giới hạn. Người tư vấn nên nói rõ điều gì đã chắc trên bản vẽ, điều gì phải chờ nhận nhà mới xác định. Gia chủ có thể dùng công cụ trực tuyến để tự xem sơ bộ trước, nhưng quyết định cuối nên dựa trên khảo sát của người có nghề.
Phong thuỷ chỉ là một trong các tiêu chí mua nhà. Pháp lý dự án, chất lượng xây dựng, tài chính của gia đình là việc của những chuyên môn khác và cần được xem song song.
Đã mua rồi mới biết căn hộ có điểm chưa tốt thì làm gì?
Đã mua rồi thì xử lý trong phần mình quyết được: cách dùng phòng, vị trí giường, bàn, bếp nấu, vách ngăn, ánh sáng và sự gọn gàng. Nhiều điểm chưa tốt của căn hộ giảm nhẹ được bằng bố trí nội thất.
- Cửa chính nhìn thẳng ra ban công: làm một khoảng đệm ở lối vào bằng tủ, vách hoặc bình phong để khí đi chậm lại.
- Giường nằm dưới dầm: dời giường, hoặc xử lý trần cho phẳng sau khi hỏi kỹ thuật.
- Phòng thiếu sáng: bổ sung đèn, dùng màu sáng, bỏ bớt đồ che cửa sổ.
- Phần giữa nhà chật: dọn trống, không để tủ kho, giày dép chất đống.
Những điểm thuộc về toà nhà và vị trí căn thì không sửa được, chỉ giảm nhẹ. Cách làm cụ thể cho từng căn tuỳ vào mặt bằng thật, cần xem tại chỗ. Bài này nêu nguyên tắc chung; mỗi dự án, mỗi căn có điều kiện riêng.
Tóm lại: xem dự án trước, toà và tầng sau, căn hộ sau nữa, hướng sau cùng. Xem trước khi đặt cọc. Hiểu vậy là đủ!
— Vũ Giới —
Phong Thuỷ Liên Hoa biên soạn.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- Vẽ Mặt Bằng: vẽ lại mặt bằng căn hộ đang cân nhắc để so sánh. MIỄN PHÍ.
- Lập Cục Pháp: đặt la kinh lên mặt bằng căn hộ để xem phương vị các phòng. MIỄN PHÍ.
- La Kinh Liên Hoa: la kinh trực tuyến để xem hướng sơ bộ. MIỄN PHÍ.
- Trạch Cát: chọn ngày nhận nhà, nhập trạch. MIỄN PHÍ.
Bài liên quan
- Phong thuỷ bất động sản: mua nhà đất
- Tư vấn phong thuỷ chọn đất trước khi mua
- Định tâm nhà trong phong thuỷ
- Tư vấn phong thuỷ: nên hỏi thầy những gì?
Học bài bản cùng Thầy Vũ Giới
Các bạn muốn tự đọc được mặt bằng căn hộ theo Hình Pháp có thể tìm hiểu Khoá phong thuỷ ứng dụng Hình Pháp – Bát Trạch. Lịch học Thầy báo khi đăng ký. Ghi danh, hỏi lịch khai giảng qua Zalo 0988 964 636 (Thầy Vũ Giới, TP.HCM).
Câu hỏi thường gặp
Mua chung cư có cần xem tuổi không?
Việc phối căn hộ với tuổi là phần tính toán làm sau. Trước hết căn hộ phải đạt về hình thế: vị trí, mặt bằng, ánh sáng, cửa chính. Khi đã có vài căn đạt, có thể nhờ người có chuyên môn xét thêm phần tuổi và hướng.
Căn hộ cuối hành lang có nên mua không?
Căn cuối hành lang yên tĩnh hơn, nhưng nếu hành lang dài đâm thẳng vào cửa chính thì nên cân nhắc. Cần xem tận nơi: cửa nằm lệch hay nằm chính giữa cuối hành lang, và bên trong có khoảng đệm ở lối vào không.
Tầng mấy thì hợp mệnh?
Dân gian có cách phối số tầng với ngũ hành của tuổi. Đây là phần lý số, không nên đặt trên phần hình thế. Một tầng có nắng, gió, tầm nhìn tốt quan trọng hơn con số của tầng.
Dự án chưa xây xong, chỉ có bản vẽ thì xem phong thuỷ được không?
Xem được phần mặt bằng, vị trí căn trong toà và thế đất của dự án. Phần nắng, gió, tầm nhìn và tiếng ồn thực tế phải chờ lên xem căn thật. Người tư vấn nên nói rõ giới hạn này.
Căn hộ có nhà vệ sinh ở giữa thì xử lý thế nào?
Vệ sinh ở giữa căn hộ là điểm khó sửa vì gắn với trục kỹ thuật. Nếu chưa mua thì nên ưu tiên căn khác. Nếu đã mua, cần giữ khu này luôn khô, sạch, thông gió tốt, đóng cửa; cách xử lý thêm tuỳ mặt bằng thật và cần xem tại chỗ.
