Mọi khu dân cư đều cần hạ tầng kỹ thuật: trạm biến áp để có điện, trạm xử lý nước thải để giữ môi trường, điểm tập kết rác, trạm bơm thoát nước, cột viễn thông. Không ai muốn ở cạnh những công trình này, nhưng chúng phải nằm ở đâu đó. Khi mua đất trong dự án hoặc trong khu dân cư hiện hữu, câu hỏi “trạm điện ở đâu, trạm xử lý ở đâu” quan trọng không kém câu hỏi về hướng nhà.
Theo Hình Pháp Liên Hoa, hạ tầng kỹ thuật thuộc nhóm “khí uế” hoặc “khí xung”: trạm xử lý nước thải, điểm rác mang uế khí (mùi, côn trùng); trạm biến áp, đường dây cao thế mang khí xung (tiếng ồn, cảm giác bất an, thị giác nặng nề). Mức độ ảnh hưởng phụ thuộc vào khoảng cách, hướng gió, vùng đệm và chất lượng vận hành. Bài này giúp người mua đánh giá từng loại và biết cách xử lý trong phạm vi của mình.
Lưu ý: các khoảng cách an toàn, hành lang bảo vệ lưới điện, khoảng cách vệ sinh của trạm xử lý được quy định trong các văn bản kỹ thuật chuyên ngành; bài này không thay thế các quy định đó và không đưa ra kết luận về sức khoẻ.
Bảng nhận diện các loại hạ tầng kỹ thuật
| Công trình | Loại khí theo Hình Pháp | Ảnh hưởng cảm nhận |
|---|---|---|
| Trạm biến áp phân phối (trong khu) | Xung nhẹ | Tiếng ù, cảm giác nặng nề về thị giác nếu sát nhà |
| Trạm biến áp, đường dây cao thế lớn | Xung mạnh | Tiếng ồn, thị giác áp đảo, tâm lý bất an |
| Trạm xử lý nước thải | Uế | Mùi khi vận hành kém, côn trùng |
| Điểm tập kết rác | Uế, động | Mùi, xe rác giờ khuya, nước rỉ |
| Trạm bơm thoát nước | Động | Tiếng máy khi vận hành, mùi khi mưa lớn |
| Cột viễn thông | Xung nhẹ (thị giác) | Hình thế cột nhọn cao, tâm lý |
| Bãi đỗ xe tập trung | Động | Ồn, đèn xe, khí thải |
Trạm biến áp và đường dây điện
Trong khu đô thị, trạm biến áp phân phối thường là khối hộp nhỏ hoặc trạm treo trên cột, đặt ở góc lô cây xanh hoặc vỉa hè. Đường dây cao thế lớn và trạm biến áp khu vực thì có hành lang an toàn riêng.
- Trạm hộp nhỏ cạnh nhà: tránh đặt ngay trước cửa chính; nếu đã có, dùng cây xanh, tường thấp che chắn, cửa chính lệch khỏi hướng nhìn thẳng vào trạm.
- Đường dây cao thế chạy ngang: theo Hình Pháp là thế “tuyến sát” cắt qua minh đường; nên tránh mua lô có dây cao thế chạy sát hoặc ngang qua phía trên.
- Trạm biến áp lớn: cân nhắc kỹ; kiểm tra hành lang an toàn theo quy định ngành điện.
- Phòng ngủ không đặt ở phía sát trạm; dùng phía đó cho kho, cầu thang, vệ sinh.
Trạm xử lý nước thải và điểm rác
Đây là hai công trình mang uế khí rõ nhất. Yếu tố quyết định là hướng gió và chất lượng vận hành.
- Hướng gió: xác định gió mùa chủ đạo; lô nằm ở đầu gió so với trạm thì ít bị ảnh hưởng, lô cuối gió chịu mùi khi trạm vận hành kém.
- Khoảng cách và vùng đệm: dải cây xanh dày, mặt nước, tường cao quanh trạm giúp giảm mùi và che tầm nhìn.
- Công nghệ: trạm kín, có khử mùi khác hẳn hồ lắng hở; hỏi chủ đầu tư công nghệ và đơn vị vận hành.
- Điểm rác: nên kín, có mái, vệ sinh hằng ngày, xe rác đi theo tuyến không qua trước cửa nhà ở.
Trạm bơm, cột viễn thông và bãi xe
- Trạm bơm thoát nước: thường đặt cạnh hồ điều hoà, kênh; tiếng máy khi mưa lớn. Lô sát trạm bơm cần kiểm tra cao độ nền và lịch sử ngập.
- Cột viễn thông: theo Hình Pháp là khối Mộc nhọn cao; nếu đứng thẳng trước cửa, tạo cảm giác bị chĩa vào. Xử lý bằng cây xanh và dời cửa lệch. Liên Hoa không đưa ra kết luận sức khoẻ về sóng; người mua có thể hỏi cơ quan chuyên môn nếu lo ngại.
- Bãi đỗ xe tập trung: khí động, ồn sáng sớm và tối; lô đối diện lối vào bãi xe chịu đèn xe chiếu vào.
Vị trí hạ tầng hợp Hình Pháp trong quy hoạch
Với chủ đầu tư, nguyên tắc chung là “uế ở cuối”: đặt trạm xử lý, điểm rác ở cuối hướng gió, hạ nguồn dòng nước, có vành cây cách ly; đặt trạm biến áp ở các góc lô cây xanh, không đối diện cửa nhà ở; gom hạ tầng thành cụm kỹ thuật thay vì rải rác. Chi tiết về phân khu theo động – tĩnh – uế xem bài phân khu chức năng đại đô thị.
Cách người mua kiểm tra
- Trên bản đồ 1/500, tìm ký hiệu trạm điện, trạm xử lý, điểm rác, trạm bơm; xem bài đọc bản đồ quy hoạch 1/500.
- Đo khoảng cách từ lô tới từng công trình; xem có vùng đệm (cây, nước, đường) ở giữa không.
- Xác định hướng gió chủ đạo và vị trí lô so với trạm (đầu gió hay cuối gió); đo hướng bằng la kinh web Liên Hoa.
- Với khu đã vận hành: đến vào sáng sớm, chiều tối và sau mưa; ngửi mùi, nghe tiếng máy, xem giờ xe rác.
- Hỏi chủ đầu tư về công nghệ trạm xử lý, kế hoạch trồng cây cách ly, đơn vị vận hành.
Hạ tầng trong khu dân cư hiện hữu và nhà phố cũ
Không chỉ dự án mới, khu phố cũ cũng có hạ tầng kỹ thuật ở sát nhà: trạm biến áp treo trên cột đầu hẻm, tủ điện, bể nước tập thể, điểm đổ rác tự phát, cống hộp lộ thiên. Những thứ này thường không có trên bản đồ nhưng ảnh hưởng hằng ngày.
- Trạm treo đầu hẻm: nhà ngay dưới hoặc đối diện trạm chịu tiếng ù và cảm giác nặng; nên kiểm tra khi xem nhà, đặc biệt vào buổi tối khi tải điện cao.
- Điểm đổ rác tự phát: hỏi tổ dân phố về điểm tập kết chính thức; điểm tự phát thường nằm ở góc hẻm, đầu cầu, cạnh nhà trống.
- Bể nước, trạm bơm tập thể: khu tập thể cũ thường có bể ngầm, máy bơm chạy theo giờ; nhà sát đó nghe tiếng máy và có thể bị ẩm.
- Dây điện, cáp viễn thông chằng chịt trước mặt tiền: theo Hình Pháp là “loạn tuyến”, làm rối minh đường; có thể đề nghị đơn vị quản lý chỉnh trang, và che bớt bằng cây, mái hiên.
Cách tốt nhất là đi quanh khu nhà trong bán kính khoảng 100 m vào ba khung giờ, ghi lại mọi công trình kỹ thuật, rồi đánh dấu lên sơ đồ trong Vẽ mặt bằng Liên Hoa. Một sơ đồ đơn giản như vậy giúp nhìn thấy những điều mà ảnh quảng cáo không bao giờ cho thấy.
Xử lý trong phạm vi ngôi nhà
- Phía giáp hạ tầng dùng tường đặc, cửa sổ nhỏ hoặc cao; trồng cây leo, hàng cây dày.
- Phòng ngủ, phòng thờ ở phía xa hạ tầng; phía gần dùng làm kho, cầu thang, gara.
- Cửa chính không nhìn thẳng vào trạm; dời lệch hoặc dùng hiên, bồn cây chuyển hướng.
- Hệ thông gió lấy khí tươi từ phía đầu gió, không từ phía trạm xử lý.
- Không dùng gương bát quái, vật trấn hướng vào trạm; chúng không giảm mùi hay tiếng ồn.
Những hiểu lầm thường gặp
- “Mọi nhà gần trạm điện đều xấu”: trạm hộp nhỏ có cây che, cách vài chục mét ít ảnh hưởng; cần xét quy mô, khoảng cách, vùng đệm.
- “Trạm xử lý hiện đại thì không cần quan tâm”: chất lượng vận hành quyết định; vẫn nên ở đầu gió.
- “Giá rẻ bù được”: lô sát hạ tầng thường khó bán lại và khó cải thiện; cân nhắc mục đích dài hạn.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web – xác định hướng gió và hướng lô so với trạm.
- Vẽ mặt bằng 2D–3D – bố trí phòng tránh phía giáp hạ tầng.
- Lập cục pháp – phân tích nhà sau khi đã đọc hình thế.
Bài liên quan
- Đọc bản đồ quy hoạch 1/500
- Thủy mạch ngầm và cống thoát
- Tư vấn hoá giải khí xấu · Chuyên mục Phong thuỷ quy hoạch
Câu hỏi thường gặp
Nhà gần trạm biến áp có nên mua?
Tuỳ quy mô trạm, khoảng cách và vùng đệm. Trạm hộp nhỏ có cây che ít ảnh hưởng; dây cao thế chạy ngang sát nhà thì nên tránh.
Nhà gần trạm xử lý nước thải thì sao?
Xem hướng gió và chất lượng vận hành; lô ở đầu gió, có cây cách ly thì ảnh hưởng ít hơn nhiều so với lô cuối gió.
Trạm điện trước cửa nhà xử lý thế nào?
Dùng cây xanh, tường thấp che chắn, dời cửa chính lệch, phòng ngủ ở phía xa; không cần vật phẩm trấn.
Làm sao biết vị trí hạ tầng trước khi mua?
Xem ký hiệu trên bản đồ quy hoạch 1/500 và hỏi chủ đầu tư; với khu đã vận hành thì đi thực địa nhiều khung giờ.
Cột viễn thông gần nhà có ảnh hưởng?
Về Hình Pháp là khối nhọn cao gây cảm giác chĩa vào; xử lý bằng cây và cửa lệch. Về sức khoẻ, hỏi cơ quan chuyên môn.
