Căn hộ duplex và penthouse thường là những căn có giá cao nhất trong một dự án, số lượng ít, và người mua thường bị thúc giục quyết định nhanh. Trong lúc vội, tiêu chí phong thuỷ hay bị rút gọn thành một câu: căn này hướng gì, có hợp tuổi không. Nhưng với loại căn hai tầng hoặc nằm trên đỉnh, những yếu tố quyết định cảm giác sống lại là toà nhà, vị trí căn trong tầng, vị trí cầu thang nội bộ và gió ở độ cao.
Theo học thuật Phong Thuỷ Liên Hoa, thứ tự đúng là Hình Pháp trước, hướng và tuổi sau. Tuổi mệnh giúp gia chủ an tâm và gợi ý cách bố trí phòng, nhưng không bù được một căn có cầu thang đâm cửa hay phòng ngủ đón gió mạnh. Bài này đi theo năm bước và có bảng chấm điểm để so sánh nhiều căn.
Nếu bạn đã đọc bài về mua căn hộ chung cư và chọn tầng hợp tuổi trên vugioi.com, phần về toà nhà và tầng vẫn áp dụng; ở đây tập trung vào điểm riêng của duplex và penthouse.
Bước 1: Xem toà nhà và cảnh quan xung quanh
Với căn trên cao, minh đường là khoảng không trước vách kính phòng khách và chỗ tựa là lõi toà nhà hoặc toà bên cạnh. Hãy xem từ phòng khách nhìn ra có gì: công viên, sông, hồ, thành phố thoáng xa là tốt; góc nhọn của toà nhà khác chĩa thẳng vào, nút giao thông lớn sát chân, trạm biến áp hay ống khói ngay trước tầm nhìn là điểm trừ. Toà đối diện cách quá gần, nhìn thẳng vào phòng nhau, cũng làm mất minh đường và riêng tư.
Penthouse còn cần xem toà nhà có trơ trọi giữa vùng thấp tầng hay không. Toà đứng một mình, xung quanh toàn nhà thấp, thì penthouse chịu gió mạnh và thiếu chỗ tựa; toà nằm trong cụm các toà cao tương đương thì gió dịu hơn.
Bước 2: Vị trí căn trong tầng
Căn duplex thường nằm ở góc toà hoặc ở hai tầng trên cùng. Căn góc có hai mặt kính, sáng và thoáng, nhưng một mặt thường đón nắng tây. Căn giữa có một mặt kính, ít nắng hơn nhưng sâu và có thể tối ở lõi. Hãy xem cửa căn hộ ở đâu trên hành lang: cửa đối diện thang máy, cửa cuối hành lang dài thẳng, hoặc cửa sát phòng rác, hộp kỹ thuật đều là điểm cần xử lý bằng sảnh đệm bên trong.
Bước 3: Đọc mặt bằng hai tầng
Xin mặt bằng cả hai tầng và kiểm tra năm điểm: vị trí và hướng chân cầu thang so với cửa; kích thước khoảng thông tầng so với diện tích căn; phòng ngủ tầng trên có tường đặc để kê đầu giường không; trục kỹ thuật (vệ sinh, bếp) có chồng đúng lên nhau không; có chỗ nào đặt phòng thờ mà không nằm trên bếp hay vệ sinh. Vẽ lại trên công cụ vẽ mặt bằng Liên Hoa và xếp chồng để thấy rõ.
Phân loại lỗi thành hai nhóm: sửa được bằng nội thất (sảnh đệm, đổi vế thang lắp ghép, vách che thông tầng, dịch bàn thờ) và không sửa được (thang bê tông đâm cửa không có chỗ đặt sảnh, phòng ngủ toàn kính không có tường đặc). Căn có lỗi thuộc nhóm sau nên cân nhắc kỹ.
Bước 4: Gió và nắng ở độ cao
Đến xem căn vào buổi chiều và vào ngày có gió nếu có thể. Mở cửa ban công hoặc sân vườn để cảm nhận sức gió; đứng cạnh vách kính phía tây vào khoảng ba đến bốn giờ chiều để cảm nhận sức nóng. Phòng ngủ chính nên nằm phía ít gió và ít nắng chiều; phòng khách có thể ở phía cảnh đẹp nếu có rèm và hiên che.
Bước 5: Đối chiếu hướng với tuổi mệnh
Đến đây mới đo hướng cửa căn hộ và hướng mặt kính chính, rồi đối chiếu với tuổi người trụ cột. Căn vừa đạt bốn bước trên vừa hợp hướng là lựa chọn trọn vẹn. Căn đạt bốn bước nhưng hướng trung bình vẫn nên chọn, điều chỉnh bằng hướng giường, bàn làm việc, bếp. Không nên chọn căn hợp hướng mà hỏng Hình Pháp. Duplex có lợi thế là hai tầng nhiều phòng, nên dễ bố trí phòng riêng cho từng thành viên theo hướng tốt của họ.
Mượn tuổi khi nhập trạch chủ yếu có giá trị tâm lý. Gương bát quái, bùa trấn, vật phẩm khai quang không làm thay đổi góc nhọn toà đối diện hay sức gió ở độ cao; rèm, cây, sảnh đệm và cách kê đồ mới làm được.
Bảng chấm điểm so sánh căn
| Tiêu chí | Điểm tối đa | Căn A | Căn B |
|---|---|---|---|
| Cảnh quan trước mặt kính chính | 3 | ||
| Vị trí cửa căn trên hành lang | 2 | ||
| Cầu thang và sảnh | 3 | ||
| Thông tầng và phòng ngủ có tựa | 3 | ||
| Gió, nắng chiều | 2 | ||
| Hướng theo tuổi | 2 | ||
| Tổng | 15 |
Căn từ 11 điểm trở lên đáng cân nhắc; dưới 8 điểm nên bỏ qua dù hướng hợp tuổi. Hướng chỉ chiếm 2 trong 15 điểm, phản ánh đúng vị trí của nó so với Hình Pháp.
Ví dụ minh hoạ: hai căn duplex cùng tầng
Hai căn duplex cùng diện tích trên hai tầng trên cùng của một toà. Căn thứ nhất ở góc, phòng khách nhìn ra công viên, cầu thang đặt sâu trong căn, hướng mặt kính chính không thuộc nhóm hợp tuổi người chồng. Căn thứ hai ở giữa, hướng hợp tuổi, nhưng cửa căn mở ra là thấy ngay chân thang bê tông, phòng khách nhìn sang góc tường toà bên cạnh cách vài chục mét. Chấm điểm, căn thứ nhất vượt xa; gia đình chọn căn thứ nhất rồi kê giường và bàn làm việc của người chồng theo hướng tốt là đủ.
Những câu nên hỏi chủ đầu tư trước khi đặt cọc
Ngoài việc tự quan sát, hãy hỏi rõ chủ đầu tư một số điểm ảnh hưởng trực tiếp đến Hình Pháp của căn: cầu thang nội bộ là bê tông liền khối hay lắp ghép, có được đổi hướng vế đầu không; sân vườn penthouse được phép đặt bồn cây, giàn, mái che đến mức nào; tải trọng sàn sân vườn tối đa là bao nhiêu; các toà nhà sắp xây quanh dự án sẽ cao bao nhiêu và ở phía nào. Một toà cao mới mọc lên đúng trước mặt kính chính có thể làm mất minh đường mà bạn đã trả tiền để có. Những câu trả lời này nên có trong văn bản hoặc hồ sơ bán hàng, không chỉ là lời nói của nhân viên tư vấn.
Cần người đi xem căn cùng trước khi đặt cọc: Hà Nội liên hệ KTS Vũ Minh 0917 798 886; TP.HCM liên hệ Thầy Vũ Giới 0988 964 636.
Khi nào nên chọn duplex, khi nào nên chọn penthouse
Hai loại căn này hay được đặt cạnh nhau nhưng phù hợp với những gia đình khác nhau. Duplex hợp với gia đình đông người, có con nhỏ hoặc nhiều thế hệ, cần tách vùng sinh hoạt chung và vùng nghỉ riêng. Hai tầng giúp người lớn tuổi ở tầng dưới, con cái ở tầng trên, khách đến chơi không phải đi qua phòng ngủ. Về Hình Pháp, duplex cho phép tạo đường khí có nhiều điểm dừng: sảnh, phòng khách, thông tầng, chiếu nghỉ, hành lang tầng trên.
Penthouse hợp với gia đình ít người hơn, thích tầm nhìn và không gian ngoài trời. Điểm mạnh là minh đường rộng mở và sân vườn riêng; điểm yếu là gió và thiếu chỗ tựa. Nếu gia đình có người hay mất ngủ, nhạy cảm với tiếng gió hay độ cao, hãy cân nhắc kỹ trước khi chọn penthouse ở toà đứng trơ trọi. Ngược lại, penthouse trong cụm toà cao tương đương, có khối lõi đặc lớn và sân vườn được che chắn tốt, là nơi ở rất dễ chịu.
Dù chọn loại nào, hãy nhớ rằng diện tích lớn không tự tạo ra khí tốt. Một căn duplex hai trăm mét vuông có cầu thang đâm cửa và phòng ngủ toàn kính vẫn kém một căn một trăm hai mươi mét vuông bố trí đúng Hình Pháp. Giá trị thật của căn hộ cao cấp nằm ở cách khí được dẫn và giữ, không nằm ở con số diện tích hay độ cao tầng.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web – đo hướng cửa căn và mặt kính khi đi xem.
- Vẽ mặt bằng 2D–3D – xếp chồng hai tầng để đọc lỗi.
- Lập cục pháp – so sánh toạ hướng các căn.
Bài liên quan
- Mua căn hộ chung cư theo phong thuỷ
- Chọn tầng chung cư hợp tuổi
- Sáu nguyên tắc Hình Pháp cho duplex, penthouse – xem thêm chuyên mục Căn Hộ Duplex — Penthouse và Ứng Dụng
Câu hỏi thường gặp
Penthouse có hợp với gia đình có người già không?
Hợp nếu căn có phòng ngủ ở tầng cửa vào, thang máy hoạt động ổn định và phòng người già tránh được gió mạnh, nắng chiều.
Căn góc hay căn giữa tốt hơn?
Không có câu trả lời chung. Căn góc sáng thoáng nhưng cần xử lý nắng; căn giữa ít nắng nhưng có thể tối lõi. Hãy chấm điểm theo bảng trên.
Hướng căn hộ tính theo cửa hay theo ban công?
Có nhiều quan điểm. Theo Liên Hoa, hãy xem cả hai: cửa căn là nơi khí vào, mặt kính chính là minh đường; điều quan trọng hơn là cả hai đều đón khí tốt về Hình Pháp.
