Người mua đất trong khu đô thị mới thường chỉ có trong tay một tấm bản đồ quy hoạch và một bảng giá. Trên thực địa, đường mới trải nhựa, cây mới trồng, công viên còn là bãi đất trống. Không có dòng người, không có tiếng ồn, không có cửa hàng để quan sát. Làm sao biết lô nào sẽ yên, lô nào sẽ ồn, lô nào hợp kinh doanh khi khu đô thị đã đông đúc mười năm sau?
Câu trả lời của Hình Pháp Liên Hoa là: đọc trục khí ngay trên bản đồ. Khu đô thị mới được vẽ ra có chủ đích, nên trục khí của nó rõ hơn nhiều so với phố cũ mọc tự nhiên. Cổng khu, đại lộ chính, công viên trung tâm, hồ điều hoà, trường học, trung tâm thương mại: tất cả đều đã có mặt trên bản vẽ và cho biết dòng khí sẽ chảy ra sao.
Bài này là bài thứ tư của chuyên mục Trục khí đô thị, dành cho người chọn lô trong khu đô thị mới. Phần quy hoạch từ góc nhìn chủ đầu tư có trong bài quy hoạch khu đô thị theo phong thuỷ; từ góc nhìn người mua có bài chọn mua nhà trong khu đô thị.
Năm thành phần cần tìm trên bản đồ quy hoạch
| Thành phần | Vai trò trong trục khí | Cách nhận biết |
|---|---|---|
| Cổng khu và nút giao với đường ngoài | Điểm đầu, nơi khí vào | Chỗ đường nội khu nối với quốc lộ, đại lộ bên ngoài |
| Đại lộ chính | Thân trục chính | Đường lớn nhất, thường có dải phân cách cây xanh |
| Công viên, hồ trung tâm, quảng trường | Điểm tụ chính | Mảng xanh hoặc xanh dương lớn nhất trên bản vẽ |
| Đường nhánh vào các cụm nhà | Trục phụ | Đường nhỏ hơn rẽ từ đại lộ vào các ô nhà |
| Trường học, chợ, trung tâm thương mại | Điểm tụ phụ, nơi khí động | Ô đất công cộng có ký hiệu riêng |
Khi đã đánh dấu năm thành phần này, hãy nối chúng lại: khí vào từ cổng, chạy theo đại lộ, tụ ở công viên hoặc hồ, rồi tản vào các cụm nhà qua trục phụ. Bức tranh này cho biết mỗi lô đất sẽ sống trong loại khí nào khi khu đô thị đã vận hành.
Vị trí lô trên trục khí và đặc tính của từng vị trí
Lô sát cổng khu, đầu đại lộ
Khí vào mạnh, xe từ đường ngoài rẽ vào còn nhanh. Hợp thương mại, dịch vụ, showroom; kém hợp nhà ở thuần. Lô đối diện trực tiếp cổng khu chịu thế đường đâm.
Lô trên thân đại lộ
Khí động và đều, tầm nhìn tốt. Hợp shophouse, nhà phố thương mại. Nhà ở cần phân tầng như bài nhà mặt đường lớn.
Lô nhìn ra công viên, hồ trung tâm
Điểm tụ chính, minh đường rộng, khí chậm và đặc. Đây thường là vị trí được đánh giá cao nhất về Hình Pháp cho cả ở lẫn kinh doanh nhẹ. Cần kiểm tra: đường giữa lô và công viên có phải trục xe nhanh hay không.
Lô trên trục phụ, gần điểm cuối
Khí hiền, đã qua lọc. Nếu trục phụ kết thúc bằng vườn hoa nhỏ, sân chơi hoặc vòng xuyến nhỏ, lô quanh đó là nơi ở yên tĩnh, hợp gia đình có trẻ nhỏ và người già.
Lô cuối đường cụt, lô kẹp giữa hai đường lớn song song
Lô cuối đường cụt chịu khí dồn nếu đường thẳng và dài; lô trong ô phố kẹp giữa hai đại lộ song song gần nhau thường bị vét khí, người đi qua hai bên, không ai đi vào giữa.
Khu đô thị mới thay đổi khí theo từng giai đoạn
Một điểm người mua ít để ý: trục khí của khu đô thị mới không cố định mà hình thành dần.
- Giai đoạn hạ tầng: đường có, nhà chưa có; khí tản, khu vắng. Mọi lô đều yên, không phản ánh tương lai.
- Giai đoạn xây dựng: xe tải, công trường; trục chính bụi và ồn. Các lô đã vào ở chịu giai đoạn khí loạn vài năm.
- Giai đoạn vận hành: dân cư đông, trường học và thương mại hoạt động; trục khí thật lộ rõ.
- Giai đoạn kết nối: đường vành đai, đường sắt đô thị, cầu mới nối vào; có thể làm trục khí chính dịch chuyển hoàn toàn.
Vì vậy, khi xem bản đồ, hãy xem cả bản đồ quy hoạch vùng xung quanh khu: nơi nào sẽ có nút giao mới, ga tàu, cầu. Một lô đang ở trục phụ yên tĩnh có thể thành đầu trục khi một nút giao mới mở ra ngay cạnh đó.
Hồ điều hoà, kênh và cây xanh: trục khí tự nhiên nhân tạo
Nhiều khu đô thị mới đào hồ điều hoà và kênh cảnh quan. Về Hình Pháp, đây là thủy mạch nhân tạo, và cách nó kết hợp với trục đường quyết định chất lượng khí của cả khu.
- Hồ ở cuối đại lộ chính là bố cục tốt: khí chạy theo đại lộ và tụ ở hồ.
- Kênh chạy song song đại lộ, có hàng cây và đường dạo, làm dịu khí xung của đường.
- Hồ có bờ thẳng, kè bê tông cao, không cây là mặt nước “chết”, tụ ít khí.
- Dải cây xanh dọc trục chính là vật đệm cho các lô mặt đường; đoạn nào bị cắt bỏ để làm lối vào thì lô đó chịu xung nhiều hơn.
Chi tiết về hồ và kênh sẽ có trong chuyên mục Cảnh quan thủy mạch; xem thêm hồ nước tụ thủy trung tâm.
Ba ví dụ bố cục thường gặp và cách đọc
Bố cục trục thẳng kết thúc bằng hồ
Đại lộ chính chạy thẳng từ cổng khu vào tới một hồ điều hoà lớn, hai bên là các ô phố vuông. Khí đi thẳng và tụ ở hồ. Lô tốt nhất là lô quanh hồ, đặc biệt ở phía hồ ôm vào; lô ở hai bên đại lộ gần cổng là lô thương mại; lô trong các ô phố, trên đường nhánh dẫn ra hồ, là lô ở yên tĩnh có lợi thế đi bộ ra hồ.
Bố cục vành đai vòng quanh lõi xanh
Một đường vòng bao quanh công viên trung tâm, các trục phụ toả ra như nan quạt. Khí xoay quanh lõi xanh rồi toả ra. Lô mặt đường vòng nhìn vào lõi xanh có minh đường rộng; lô trên trục nan quạt càng xa lõi càng yên nhưng cũng càng xa tiện ích. Cần chú ý điểm trục nan quạt cắt đường vòng, nơi có thể hình thành thế đường đâm vào các lô đối diện.
Bố cục lưới ô cờ đều
Các đường song song và vuông góc đều nhau, không có trục nổi bật, công viên nhỏ rải rác. Khí phân tán, không có điểm tụ lớn. Trong bố cục này, lô cạnh công viên nhỏ hoặc trường học trở thành điểm tụ cục bộ; lô góc ngã tư hợp kinh doanh nhỏ. Người mua nên tìm các ô phố có cây xanh tốt và đường nhánh không xuyên suốt, để tránh xe đi tắt qua trước nhà.
Checklist chọn lô trong khu đô thị mới
- Đánh dấu cổng khu, đại lộ chính, công viên – hồ, trục phụ, công trình công cộng trên bản đồ.
- Vẽ mũi tên dòng khí từ cổng tới điểm tụ, rồi vào từng cụm nhà.
- Xác định lô của mình: đầu trục, thân trục, điểm tụ, trục phụ, cuối đường cụt, hay ô bị vét khí.
- Kiểm tra thế đường trước lô: thẳng, cong ôm, cong phản, ngã ba đâm; xem bài đường cong, ngã ba, vòng xuyến.
- Xem quy hoạch vùng bên ngoài khu: nút giao, ga, cầu, đường vành đai sắp tới.
- Ra thực địa đo hướng lô bằng la kinh web Liên Hoa, ghi hướng nắng và gió.
- Vẽ lô và phương án nhà trong Vẽ mặt bằng Liên Hoa, tham khảo thư viện 550 mẫu nhà và ước chi phí bằng Dự toán Liên Hoa.
Công cụ Liên Hoa dùng kèm bài này
- La kinh web – đo hướng lô đất tại thực địa.
- Vẽ mặt bằng 2D–3D – vẽ lô và thử phương án nhà.
- 550 mẫu nhà – mẫu nhà phố, biệt thự, shophouse cho lô khu đô thị.
- Dự toán xây dựng – ước chi phí xây nhà trên lô.
Bài liên quan
- Phong thuỷ khu đô thị: chọn mua nhà
- Quy hoạch khu đô thị theo phong thuỷ
- Trục khí đô thị là gì · Chuyên mục Trục khí đô thị
Câu hỏi thường gặp
Lô nào trong khu đô thị mới tốt nhất về Hình Pháp?
Thường là lô nhìn ra công viên hoặc hồ trung tâm, nơi khí tụ, với điều kiện đường giữa lô và công viên không phải trục xe nhanh.
Lô sát cổng khu có nên mua để ở?
Hợp kinh doanh hơn ở; khí vào mạnh và xe còn nhanh. Nếu ở, cần phân tầng công năng và vật đệm.
Khu đô thị còn vắng có đánh giá được trục khí không?
Được, bằng bản đồ quy hoạch: cổng, đại lộ, công viên, trục phụ và công trình công cộng đã cho biết dòng khí tương lai.
Hồ điều hoà có luôn tốt không?
Không luôn. Hồ có bờ mềm, cây và đường dạo là điểm tụ tốt; hồ kè cao không cây, nước tù thì tụ ít khí và có thể gây mùi.
Quy hoạch vùng xung quanh ảnh hưởng thế nào?
Nút giao, ga tàu, cầu mới có thể dời trục khí chính; một lô yên tĩnh hôm nay có thể thành đầu trục sau vài năm.
